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연초부터 공공·소규모 재건축 수주 난항 [이코노믹데일리] 연초부터 공공 및 소규모 재건축·재개발 사업이 난항을 겪고 있다. 민간 주도 개발이 이미 위축된 상황에서 공공주택마저 차질을 빚으면 공급 감소 우려가 더욱 커질 것이라는 지적이 나온다. 10일 건설 업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 지난달 말 ‘서울 연신내역 도심 공공주택 복합지구’의 시공사 선정을 위한 3차 공모에 나섰다. 지난해 8월부터 네 차례에 걸쳐 모집공고를 올렸지만 매 회마다 참여 의사를 밝힌 건설사가 없거나 1곳만 응찰해 전부 유찰됐기 때문이다. 도심 공공주택 복합사업은 토지주나 지방자치단체가 정비사업성이 부족한 도심 내 입지를 발굴해 LH나 서울주택도시공사(SH)에 공동 시행을 제안하는 정비 방식이다. 최고 700%까지 용적률을 올릴 수 있는 대신 조합원분 제외한 공급 물량의 70~80%를 공공분양하고 나머지는 공공임대 등으로 공급해야 한다. 연신내역 도심 공공주택 복합지구는 지난해 10월 보상에 착수해 용적률 649%, 최고 46층, 392가구로 지어질 예정이었다. 그러나 시공사 선정이 난항을 겪으며 사업 차질이 예상되자 LH는 공사비를 1939억 원에서 2244억 원으로 16% 상향 조정하기로 결정했다. 또 다른 도심 공공주택 복합사업인 ‘서울 쌍문역 동측’도 두 차례 유찰 끝에 공사비를 3%가량 인상했고 지난달 두산건설과 수의계약을 맺었다. 서울 성북구 장위8구역 및 장위9구역, 서대문구 연희2구역 등 공공재개발 사업장도 낮은 공사비에 건설사들이 외면하면서 시공사 찾기에 어려움을 겪고 있다. LH와 SH 등이 공동 시행사로 나서는 공공재개발은 사업성이 낮거나 주민 참여율이 저조한 입지에서 주로 도입하는 정비 방식이다. 장위8구역이 이달 3일 시공사 선정 입찰을 마감한 결과 삼성물산만 응찰해 유찰됐다. 서대문구에 1067가구를 조성하는 연희2구역도 지난달 시공사 입찰에 DL이앤씨만 참여해 경쟁이 성립되지 않아 유찰됐다. 공공재개발은 민간과 달리 시공사가 공사비를 먼저 제안한다. 그럼에도 최근 3.3㎡당 700만원대에 공사비 계약이 이뤄지고 있는 만큼 수익성이 낮다는 판단이 작용한 것으로 풀이된다. 건설 업계는 공공이 참여하는 재건축·재개발일수록 공사비 인상에 한계가 있는 만큼 사업성을 획기적으로 끌어올릴 수 있는 상가 비율 축소와 용적률 상향 등 각종 인센티브가 필요하다고 강조했다. 민간 재건축·재개발도 예외는 아니다. 서울 서초구 ‘삼호가든5차’는 최근 3.3㎡당 공사비를 기존 980만원에서 990만원으로 올려 시공사 재도전에 나섰다. 지하철 9호선 사평역 초역세권 단지인 데 반해 재건축 후 규모가 305가구인 소규모 정비사업장인 탓에 시공사 선정이 유찰을 반복하면서다. 316가구를 짓는 방배7구역 재건축도 유찰 끝에 시공사를 찾지 못해 수의계약으로 전환했다. 주택 경기가 침체한 지방은 상황이 더욱 심각하다. 231가구를 짓는 부산 서동역2구역 가로주택 정비사업 조합이 지난달 공사 선정을 위한 현장 설명회를 개최했지만 참석한 건설사는 단 한 곳도 없었다. 대전 홍도동 문화연립 소규모 재건축 사업장도 시공사 선정에 돌입했지만 결국 유찰됐다. 부동산R114 자료를 보면 전국 아파트 입주 물량(임대 포함)은 지난해 36만가구에서 올해 27만가구로 줄어든 뒤 내년에는 15만7000가구까지 감소할 것으로 전망된다. 반면 원·달러 환율 불안 등에 공사비는 올해 더욱 오를 것이라는 예상이 지배적이다. 한국건설기술연구원에 따르면 주거용 건설공사비지수(2020년=100)는 2020년 12월 101.84에서 지난해 12월 129.08로 26.7% 상승했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “'트럼프 리스크'에 탄핵 정국까지 겹치면서 ‘일단 공사부터 따내고 보자’는 식의 수주 전략은 앞으로 국내 건설 시장에서 사라질 것”이라며 “민간 주도의 공급이 부족한 상황에서 공공 공급마저 축소되면 무주택 서민들의 불안은 더욱 커질 수밖에 없다”고 했다.2025-02-11 10:00:00
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5일 앞으로 다가온 한남4구역 수주 대전 [이코노믹데일리] 한남4구역 시공사 선정을 5일 앞두고 삼성물산과 현대건설의 시공권 수주전이 막바지를 향해 가고 있다. 업계에서는 어느 건설사가 시공권을 수주할 지 시선이 집중된다. 14일 업계에 따르면 한남4재정비촉진구역 주택재개발저입사업 조합은 오는 18일 오후 1시 서울 용산구 이태원교회에서 마지막 4차 합동홍보설명회를 열고 이어서 오후 3시 총회를 열어 시공사를 선정한다. 한남4구역 재정비 사업은 용산구 보광동 360번지 일원에 지하 4층~지상 23층, 51개 동, 2331가구 규모의 아파트를 조성하는 사업으로 '강북권 재개발 최대어'로 불린다. 삼성물산이 제안한 '래미안 글로우힐즈 한남'은 공사비 1조5695억원, 평당 938.3만원의 공사비를 제시했으며 물가인상분 314억원을 자체 부담하겠다고 밝혔다. 현대건설의 '디에이치 한강'은 1조4855억원, 평당 881만원의 공사비를 제시해 조합이 예정한 공사비(평당 940만원) 대비 868억원을 절감할 수 있다고 강조했다. 이를 통해 조합원 1인당 부담금을 7200만원 절감할 수 있다는 점을 강조했다. 금융지원의 경우 삼성물산은 기준금리(CD)+0.78% 고정금리로 필수사업비나 사업촉진비를 주택도시보증공사(HUG) 보증 없이 3조원 이상 책임조달한다는 점을 내세웠다. 추가 분양수입은 1583억원으로 이를 통해 조합원당 2억5000만원씩 조합에 총 2900억원의 추가이익을 약속했다. 현대건설은 CD+0.1%로 책임조달하고 추가분은 현대건설이 부담한다. 분양수입 측면에서 366억원이 더 유리하고 미분양이 발생하는 경우 아파트·상가 대물인수를 확약했다. 이를 통해 조합원이 1억9000만원의 분담금을 절감할 수 있다고 제시했다. 단지 외관 디자인을 살펴보면 삼성물산은 유엔스튜디오와 협업해 나선 모양의 원형 주동 구조로 한강 조망권을 극대화할 방침이다. 한강조망은 1652세대다. 현대건설은 자하 하디드 아키텍츠와 협력해 곡선형 알루미늄 패널 8만8000장을 활용한 외관 디자인을 적용하고 한강의 물결을 형상화한 더블 스카이 브릿지를 도입한다. 스카이 커뮤니티 시설에는 한강조망 인피니트풀을 설치한다. 삼성물산이 한남4구역 재정비 사업을 수주하면 한남뉴타운 내 '래미안' 브랜드의 희소성이 커진다는 점, 현대건설이 수주하면 한남3구역과 함께 '디에이치 타운'으로 하이엔드 대단지가 꾸려진다는 점도 관심이 집중되는 대목이다. 앞서 세 차례 합동홍보설명회에서는 경쟁사 제안서의 단점을 드러내 역으로 자사 제안의 장점을 부각하는 '네거티브'(negative) 공방도 치열했다. 삼성물산은 지난 11일 3차 설명회 자리에서 어떤 경우에도 공사 중단이 없다는 점을 강조했다. 현대건설의 은평 대조1구역 및 강동 올림픽파크포레온 공사중단 및 공사비 인상 사례를 꼬집은 것이다. 현대건설의 공사비가 저렴한 이유에 대해서도 설계·용역비 등 필수사업비가 빠졌다며 "자사가 꽉 찬 김밥이라면 현대건설은 공사비가 낮지만 야채 등이 다 빠져서 싸보일 뿐"이라고 김밥에 비유했다. 반면 현대건설은 한남3구역, 여의도한양, 신반포2차 등 기수주한 재건축·재개발지구의 조합장 인터뷰 영상을 내보내는가 하면 경쟁사인 삼성물산의 지적을 반박하는 데에도 상당한 분량을 할애했다. 특히 삼성물산이 지난 4일 2차 설명회 당시 현대건설의 금융지원 금리가 HUG 보증수수료가 발생해 실제로는 CD+0.1%보다 높다고 주장하자 현대건설은 지난 6일 재정비조합 측에 "허위사실 유포"라며 제재조치를 요청하는 공문을 보내기도 했다. 현대건설의 초소형평형 주택이 12.86%로 삼성물산의 초소형 평형(25%)보다 적은 것은 법적 위반 소지가 있다는 지적에 대해서도 현대건설은 "서울시 조례 등 법적 기준을 준수하고 있다"며 "오히려 삼성물산 제안서상 초소형 주택이 특정 블록에 몰려있어 심의 위반 소지가 더 강하다"고 역공했다. 두 건설사의 수주전이 과열 양상을 보이자 지자체가 개입하기도 했다. 용산구청은 시공사들이 홍보관을 따로 마련해 운영하는 것과 관련해 지난해 12월 한남4구역 조합에 공문을 보내 홍보관을 하나로 줄이도록 주문했으며, 조합은 홍보관 운영기한을 18일에서 14일까지로 나흘 단축 운영하도록 했다.2025-01-14 08:22:13
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서울시, '공사중단' 정비사업 갈등 적극 나서... 재건축·재개발 탄력 [이코노믹데일리] 서울시가 시공사와의 갈등으로 공사 중단 사태를 맞은 정비사업장에서 적극적인 지원으로 중재자 역할을 톡톡히 하고 있다. 시는 재건축·재개발 현장에서 코디네이터 파견, 공사비 검증, 정비사업 주민설명회 등 정비사업 전 과정을 밀착 관리하고 있다고 4일 밝혔다. 공사비 갈등으로 6개월간 공사 중단 사태를 맞았던 올림픽파크포레온(둔촌주공 재건축) 현장에서는 코디네이터를 파견해 10회 이상의 중재회의와 면담을 통해 갈등을 해결했다. 이후 지난달 25일 준공 인가를 획득하고 27일부터 입주를 시작했다. 은평구 대조1구역은 공사비 약 1800억원이 시공사에 미지급되면서 갈등이 본격화됐으나 서울시의 코디네이터가 갈등 중재에 나서 지난 1월부터 5개월간 중단됐던 공사를 6월 재개시키는 등 성과를 끌어냈다. 청담삼익(재건축), 미아3구역(재개발), 안암2구역(재개발) 등의 현장에도 코디네이터 파견을 통해 공사를 원활히 진행할 수 있도록 했다. 미아3구역 재개발 현장에서는 시공사인 GS건설이 요구한 공사비 증액분 326억원의 3분의 1 수준인 110억원에 합의하면서 갈등을 마무리하고 지난 8월 30일부터 입주를 시작했다. 공사비 증액 문제로 갈등을 겪는 정비사업장에서 공사비 검증을 의뢰하면 서울주택도시공사(SH공사)에서 공사비를 검증해주는 제도도 시행 중이다. 공사비 검증이 필요한 경우 시공사로부터 관련 서류를 제출받아 SH공사에 공사비 검증을 의뢰할 수 있다. 행당7구역 재개발 사업지에서는 SH공사의 공사비 검증 결과를 바탕으로 당초 시공사인 대우건설이 제시한 526억원의 53%가량인 282억원으로 공사비 합의를 이끌어냈다. 신반포22차 재건축 단지에서도 공사비 검증 결과 시공사인 현대엔지니어링이 제시한 증액분 881억원 중 75%인 661억원의 증액이 적정한 것으로 판정된 바 있다. 이밖에 조합과 시공사 간 갈등 예방을 위해 책임과 의무를 보다 명확히 한 '서울형 표준계약서'를 마련·배포했다. 시공사 선정·계약에 앞서 독소조항 등을 미리 검토하는 등 조합의 부족한 전문성을 보완하기 위한 '전문가 사전컨설팅 제도'도 시행했다. 한병용 서울시 주택실장은 "서울시에서 가용할 수 있는 수단을 총동원해 공사비 갈등 체계를 마련한 만큼 앞으로는 상당 부분 갈등이 조기에 해소될 것"이라며 "갈등 초기부터 적극적인 지원을 요청할 필요가 있다"고 말했다.2024-12-04 14:43:39
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입주 한 달 남았는데... 둔촌주공 재건축 아파트 또 공사중단 [이코노믹데일리] 서울 강동구 둔촌주공 재건축 '올림픽파크포레온'이 다음달 입주를 앞두고 기반시설 및 조경 공사가 중단되면서 준공승인에 적신호가 켜졌다. 서울 시내 대규모 신축 아파트 공급으로 기대를 모았던 만큼 입주가 지연되는 경우 서울 시내 아파트 매매·전세 거래가 위축되는 등 전반적으로 후폭풍이 잇따를 것이란 우려가 나온다. 22일 정비업계에 따르면 둔촌주공 재건축 단지의 기반시설 및 조경공사를 맡은 시공사 동남공영, 중앙건설, 장원조경 등 3곳은 지난 19일 공사를 중단했다. 이들 세 시공사 조합 측에 320억원 상당의 공사비 증액을 요청했지만 조합 대의원회는 이를 거부하고 자체검증을 통해 공사비 증액분을 170억원으로 절반 가까이 줄여 제시했다. 시공사들은 이 같은 조합의 결정을 받아들일 수 없다는 입장이다. 이번 공사 중단으로 준공승인이나 임시사용 승인을 받지 못하는 경우 입주 일정 역시 지연될 가능성이 높아졌다. 올림픽파크포레온 단지는 환경영향평가 통과 당시 강동대로와 맞닿는 3단지 일대 방음벽을 18m에서 8m로 낮추고 단지 내 도로에 저소음 포장을 실시하는 것을 입주 사용승인 조건으로 내걸었지만 현재 이를 위한 저소음 포장 공사를 진행하기 어려워졌다. 시공단인 현대건설 컨소시엄은 오는 11월27일부터 2025년 3월31일까지 입주하는 일정을 올림픽파크포레온 입주예정자들에게 안내한 상태다. 입주가 더 지연되는 경우 서울 시내 매매·전세 공급 전반에도 영향을 미칠 수 있다. 특히 둔촌주공 재건축은 희귀한 대규모 신축 공급이기 때문에 한동안 거래가 위축되거나 매수 결정을 미루는 상황이 이어질 가능성이 있다. '단군 이래 최대 재건축'으로 불리는 올림픽파크포레온은 1만2032세대로 구성된 재건축 단지다. 일반분양 물량도 4786채에 달한다. 현대건설을 비롯해 대우건설, HDC현대산업개발, 롯데건설 등 대형 건설사 4곳이 컨소시엄을 구성했으며 지난 2017년 7월 이주가 이뤄졌다. 둔촌주공은 앞서 2022년에도 러시아-우크라이나 전쟁 등으로 원자재 가격이 급등하고 조합의 설계 변경 요구가 맞물려 시공단의 공사비 증액 요구를 조합이 거부하며 공사가 6개월 간 중단된 바 있다. 인허가권을 가진 서울 강동구청은 준공 승인 관련해 결정된 내용은 없지만, 시공사와 조합 간 중재에 나선다는 입장이다. 둔촌주공 조합 관계자는 "현재로서는 공사비에 대해 추가 검증을 거치는 등 후속조치가 결정된 바 없고 지켜보는 중"이라며 "시공사와 협의를 통해 접점을 찾을 수 있기를 기대하고 있다"고 밝혔다. 정비업계 한 관계자는 "기반시설 시공을 맡은 업체들은 구청, 교육청 등 여러 유관기관 협의를 모두 담당하기 때문에 무리한 수준의 공사비 증액을 요구했으리라고 보지 않는다"며 "입주가 지연되면 입주예정자들의 월세금, 이사 일정 조정 등 추가 비용이 커지고 조합에 대한 불만이 폭주할 수밖에 없는 만큼 결국 조합이 양보하는 방향으로 정리되리라고 본다"고 예측했다.2024-10-22 15:42:31
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