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건설업계 선별 수주 기조 강화…지방 정비사업 시공사 확보 '난항' [이코노믹데일리] 고금리 장기화, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실, 공사비 급등 등 복합적인 여건 속에서 건설사들의 선별 수주 기조가 본격화되고 있다. 이에 따라 사업성이 낮은 지방 정비사업장들은 시공사 확보에 어려움을 겪으며 사업 진행이 지연되는 사례가 잇따르고 있다. 27일 건설업계에 따르면 부산 동래구 사직3구역 재개발조합은 시공사 선정을 위한 재입찰 절차를 진행 중이다. 지난 13일 마감된 1차 입찰에는 GS건설이 단독 참여해 유찰됐으며, 23일 열린 현장설명회에는 GS건설과 롯데건설이 참석했다. 재입찰 마감일은 내달 22일이다. 대전 중구 호동구역도 시공사 선정에 난항을 겪고 있다. 3만7057.9㎡ 규모의 재개발 사업을 추진 중인 이 구역은 두 차례 입찰을 진행했지만 건설사들이 최종적으로 입찰에 참여하지 않으면서 모두 유찰됐다. 현행 도시정비법에 따르면 시공사 입찰에 두 곳 이상이 참여하지 않을 경우 유찰되며, 같은 조건으로 한 차례 재입찰이 가능하다. 재입찰 후에도 단독 입찰 시에는 조합이 수의계약 체결을 검토할 수 있다. 건설업계에서는 이러한 흐름이 당분간 지속될 것으로 전망하고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “건설 원자잿값 상승, 인건비 부담, 금리 인상, 미분양 누적 등 복합적인 시장 리스크가 해소되지 않은 상황에서 사업성이 명확하지 않은 정비사업에 무리하게 참여하기 어려운 구조”라며 “자금 회수 가능성과 분양성 확보가 가능한 곳만 선별적으로 대응하는 분위기”라고 설명했다. 지방 광역시 아파트 분양가 역시 꾸준히 상승하고 있다. 부동산R114에 따르면 지난해 지방 5대 광역시(부산·대구·광주·대전·울산)의 3.3㎡당 평균 분양가는 2104만원으로, 2021년(1584만원)보다 32.8% 상승했다. 부산은 3년 새 57.4% 상승해 가장 높은 상승폭을 기록했으며, 3.3㎡당 3000만원을 넘긴 단지만 4곳에 이른다. 대전도 같은 기간 55.9% 상승했고, 유성구에 2000만원을 넘긴 단지가 집중됐다. 울산은 47.6%, 광주와 대구도 각각 21.2%, 19.7%의 상승률을 보였다. 올해 1분기 역시 대구(2229만원), 부산(2012만원) 등 주요 지역은 3.3㎡당 2000만원대를 상회하고 있다. 원자재 가격과 인건비 상승에 따른 자연스러운 비용 구조 변화가 반영된 결과라는 분석도 있다.2025-06-27 11:19:35
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공사비 급등에 정비사업 시공사 선정 '빨간불'…유찰·수의계약 잇따라 [이코노믹데일리] 도심 재건축과 재개발 사업이 공사비 급등과 원가율 상승의 영향으로 시공사 선정에 잇따라 난항을 겪고 있다. 최근 수주 환경이 악화되면서 건설사들이 수익성이 떨어지는 사업에는 선별적으로 참여하고 있는 가운데 입찰 유찰과 수의계약 전환 사례가 속출하고 있다. 15일 정비업계에 따르면 서울 영등포구 문래동4가 도시환경정비구역은 총 8470억원 규모의 정비사업을 추진 중이나 최근 시공사 입찰에 건설사 한 곳도 참여하지 않아 유찰됐다. 조합은 후속 입찰을 준비하고 있다. 이번 사업은 2호선 문래역과 1·2호선 신도림역을 도보로 이용할 수 있는 입지에 공동주택 1200가구, 지식산업센터, 부대복리시설 등을 조성하는 계획이다. 서울시의 준공업지역 개발 완화책으로 용적률 상한이 기존 250%에서 400%로 확대되는 등 사업성이 개선됐지만 지식산업센터 수요 둔화와 공급 과잉 우려가 참여 저조의 배경으로 지목된다. 입찰 유찰 후 수의계약으로 시공사를 확정한 사례도 늘고 있다. 삼성물산 건설부문은 지난 2월 29일 서울 서초구 신반포4차 아파트 재건축조합 총회에서 시공사로 최종 선정됐다. 해당 사업은 지하 3층, 지상 48층 7개 동 규모의 아파트 1828가구를 조성하는 프로젝트로 총 공사비는 약 1조310억원이다. 삼성물산은 1·2차 입찰에 모두 단독으로 참여해 유찰됐고 결국 수의계약 방식으로 계약을 체결했다. 도시정비법에 따르면 입찰에 2곳 미만의 건설사가 참여할 경우 유찰로 간주되며 이후 동일 조건으로 한 차례 더 입찰을 진행한 뒤에도 단독 입찰이 반복되면 조합은 수의계약을 체결할 수 있다. 부산에서도 유사한 사례가 반복되고 있다. 동래구 명장2구역 재개발조합은 세 차례에 걸쳐 시공사 입찰을 시도했으나 참여 건설사가 없어 수의계약 전환이 불가피한 상황이다. 해당 사업은 명장동 300-55번지 일대에 지하 3층, 지상 34층 아파트 1137가구를 짓는 계획으로 사업 속도는 빨랐으나 시공사 확보에 어려움을 겪고 있다. 공사비 상승세는 지속되고 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 공사비지수는 2020년 이후 30% 가까이 올라 2023년 9월 기준 130.45로 사상 최고치를 기록했다. 2020년을 기준선(100)으로 했을 때 2021년에는 117.37, 2022년에는 125.33까지 올랐다. 이 같은 흐름 속에 건설사 원가율도 치솟고 있다. 지난해 말 기준 10대 건설사 평균 공사 원가율은 94.06%로 집계됐다. 2022년 말 평균인 92.79%에 비해 1.27%포인트 증가한 수치다. 업계는 일반적으로 원가율이 80% 수준일 때 수익성이 안정적이라고 본다. 정비업계는 당분간 수의계약 추세가 이어질 것으로 내다보고 있다. 건설 원자재 가격과 인건비 상승, 고금리 기조, 부동산 경기 침체 등의 영향으로 건설사들이 선별 수주에 집중하고 있어서다. 수익성이 낮거나 비주거 복합 개발이 포함된 사업지의 경우 상대적으로 외면받는 경향이 뚜렷하다. 권대중 서강대 부동산학과 교수는 “경기 침체와 불확실성이 지속되는 상황에서 건설사들은 무리한 경쟁 대신 수익성이 높은 곳에만 집중하는 보수적 수주 전략을 펼치고 있다”며 “지방이나 중소 규모 정비사업지의 경우 시공사 선정에 난항이 장기화될 수 있다”고 진단했다.2025-04-15 14:34:44
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도시정비사업 '수의계약' 확산…건설사, 수주전 대신 선별 수주로 전환 [이코노믹데일리] 최근 도시정비사업 현장에서 수의계약 사례가 잇따르고 있다. 건설 자재 가격과 인건비 상승에 따른 공사비 부담 증가와 고금리 장기화 속에서 건설사들이 치열한 수주 경쟁 대신 ‘선별 수주’ 기조로 돌아선 결과다. 부동산 시장 침체가 장기화되는 가운데 시공사 간 출혈 경쟁을 피하고 수주 과정에서의 추가 비용 부담을 줄이려는 움직임이 뚜렷해지고 있다. 2일 정비업계에 따르면 서울 강남권의 대표 재건축 사업지인 서초구 신반포4차 아파트 재건축 사업이 수의계약 방식으로 시공사를 선정했다. 삼성물산 건설부문은 지난달 29일 조합 총회를 통해 시공사로 최종 낙점됐다. 이번 사업은 잠원동 70번지 일대 9만2000여㎡ 부지에 지하 3층부터 지상 48층까지 7개 동 1828가구를 조성하는 대규모 재건축 사업으로 공사비는 약 1조310억원 규모다. 해당 사업은 지난 2월 진행된 1차 입찰에서 삼성물산만 참여해 유찰됐다. 이어 진행된 재입찰에도 경쟁사가 나타나지 않자 결국 수의계약으로 전환돼 시공사를 확정짓게 됐다. 현행 도시정비법은 입찰에 참여한 업체가 2곳 미만일 경우 유찰로 간주하며 두 차례 입찰에도 단독 참여일 경우 조합이 수의계약을 체결할 수 있도록 규정하고 있다. 지방에서도 수의계약 전환 사례가 나타나고 있다. 부산 동래구 명장2구역 재개발 조합은 최근 시공사 선정을 위한 3차 입찰을 실시했으나 참여 건설사가 한 곳도 없어 또다시 유찰됐다. 명장2구역은 명장동 300-55번지 일대에 지하 3층에서 지상 34층 규모 아파트 1137가구를 조성하는 사업이다. 해당 사업은 지난해 7월 조합설립인가를 받는 등 빠르게 진행되어 왔지만 시공사 선정에는 어려움을 겪고 있다. 조합은 향후 수의계약 방식으로 시공사 선정을 추진할 것으로 알려졌다. 정비업계는 이 같은 수의계약 방식이 당분간 계속될 것으로 보고 있다. 건설 자재 가격과 인건비의 동반 상승, 금리 부담, 부동산 경기 위축 등 복합 악재로 인해 건설사들이 수익성이 확실한 사업장에만 집중하고 있기 때문이다. 한국건설기술연구원이 발표한 공사비지수에 따르면 2020년 이후 공사비는 약 27.6% 상승했다. 2020년 지수 100을 기준으로 2021년에는 117.37, 2022년 125.33, 2023년 9월에는 130.45를 기록하며 사상 최고치를 경신했다. 대한건설협회에 따르면 지난해 9월 기준 시중노임단가는 27만4286원으로 2021년 9월 대비 16.31% 상승했다. 인건비는 전체 공사 원가의 약 40%를 차지해 건설사 수익성에 직격탄이 되고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “건설 자재와 인건비 상승에 따른 부담과 부동산 시장 불확실성 탓에 무리한 수주 경쟁을 지양하고 있다”며 “사업성이 분명한 현장에만 전략적으로 참여하는 분위기”라고 전했다. 전문가들은 당분간 이 같은 선별 수주 기조가 이어질 것으로 내다보고 있다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “건설사들이 고금리와 원자재 가격 상승 등의 불확실성 속에서 보수적으로 접근하고 있다”며 “이로 인해 사업성이 낮은 지방의 중소형 정비사업 단지는 시공사 선정에 난항을 겪을 가능성이 크다”고 분석했다.2025-04-02 09:30:00
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정부, 전자동의 시스템 본격 가동... 1기 신도시 정비사업에 속도 [이코노믹데일리] 국토교통부는 노후계획도시 정비사업의 신속한 추진을 위해 전자동의 시스템을 본격적으로 가동한다고 30일 밝혔다. 정비사업 현장에서는 그간 사업 단계마다 필요한 서면 동의서의 취합과 검증에 많은 인력과 비용이 들었다. 이에 전자동의 방식 도입에 대한 요구가 꾸준히 제기돼 왔고, 정부와 국회는 도시정비법 및 노후계획도시법 시행령 개정을 통해 시스템 운영의 법적 근거를 마련했다. 특히 1기 신도시 정비사업은 조속한 추진이 중요한 과제인 만큼 법령 시행에 앞서 전자투표의 조기 도입을 추진했다. 스마트도시 규제샌드박스 규제특례를 적용받아 전자투표 시스템을 우선 활용할 수 있게 됐다. 기존 정비사업에서는 토지등소유자의 동의서 징구와 검증에 3000세대 기준 5개월 이상이 걸렸고 동의서 1회 징구에 약 1억원의 비용이 소요됐다. 전자동의 시스템을 활용하면 동의서를 실시간으로 취합할 수 있어 검증까지 걸리는 시간이 2주로 단축되며 비용도 450만원 수준으로 낮아질 전망이다. 전자동의 시스템의 구축과 운영은 한국국토정보공사(LX)가 전담한다. 시스템 활용을 원하는 지자체는 LX와 업무협약을 체결하고 사업장 관련 정보와 개인정보를 제공하게 된다. 시스템 최초 사용 시에는 토지등소유자의 투표 권한 확인을 위해 개인정보 동의서의 취합과 검증이 이뤄진다. 이를 통해 노후계획도시 정비사업의 단계별 준비 기간이 크게 줄어들 것으로 보인다. 이번 시스템은 1기 신도시 선도지구를 시작으로 노후계획도시 특별정비예정구역에서 주민대표단 구성을 위한 주민 동의 절차에 활용된다. 이후 예비사업시행자와의 협약 체결, 특별정비계획(안) 입안 제안, 사업시행자 지정 동의 등 동의가 필요한 모든 절차에 시스템을 적용할 수 있다. 조합총회 추진 시 오프라인 총회와 온라인 총회를 병행할 수 있게 돼 주민 참여의 문턱도 낮아질 것으로 기대된다. 국토부는 지난 10일부터 14일까지 1기 신도시 선도지구 선정 구역을 대상으로 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본, 성남 분당, 부천 중동 등 5개 지역 14개 단지에서 찾아가는 주민설명회를 열었다. 주민대표단 구성 등 주요 사항을 설명하고 주민 의견을 수렴했다. 이를 바탕으로 국토부는 특별정비계획이 차질 없이 수립될 수 있도록 정책 지원방안을 마련하고 현장 중심의 정책지원을 이어갈 계획이다. 또한 노령층 등 디지털 취약계층을 고려해 오프라인 투표 방식도 병행한다. LX는 알림톡과 문자 등을 통해 토지등소유자에게 전자투표 링크를 발송하고 소유자는 해당 링크를 통해 투표에 참여한다. 투표 종료 후에는 전자투표에 대한 통계와 보고서를 열람할 수 있다. 국토부 관계자는 “새롭게 도입되는 노후계획도시 전자동의 시스템을 시작으로 예비사업시행자 지정과 지자체 심의 간소화 등 연내 특별정비계획 수립을 위한 정책적 지원을 아끼지 않겠다”고 밝혔다.2025-03-30 16:59:11
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진현환 "주택 공급 확대 위해 제도개선 속도" 진현환 국토교통부는 제1차관이 4일 주택업계 관계자들을 만나 정비사업 등 공급기반 확대를 위한 제도개선에 속도를 내겠다고 밝혔다. 국토부에 따르면 이날 진 차관은 서울에서 주택 관련 간담회를 열고 업계 건의사항을 청취했다. 간담회에는 한국주택협회와 삼성물산, 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, GS건설 등 주요 건설사 관계자들이 참석했다. 참석자들은 최근 공사비 상승 여파와 대내외 불확실성에 따른 어려움을 설명하고 정비사업 활성화와 지방 미분양 해소를 위한 금융·세제지원과 규제 완화 등을 건의했다. 국토부는 주택공급 확대와 미분양 해소 등을 위해 8·8 공급 대책 후속 조치를 추진하고 있으며, 이 중 재건축 패스트트랙 도입을 위한 도시정비법은 지난해 말 개정돼 6월부터 본격 시행 예정이다. 아울러 올해 건설형 공공주택 14만호 인허가 포함, 25만2000호 규모의 공공주택을 공급하는 등 공공부문 역할도 확대해 나갈 계획이다. 진 차관은 "국민이 원하는 주택을 국민이 원하는 곳에 충분히 공급하기 위해 올해 역대 최대 수준의 공공주택 물량인 25만2000호를 공급하고, 정비사업 등 공급기반 확대를 위한 제도개선에도 더욱 속도를 낼 것"이라고 했다. 이어 "주택공급 활성화를 위해 민간에서도 분양물량을 차질 없이 공급하고, 안전 관리를 강화하는 등 역할과 책임을 다하길 바란다"고 강조했다.2025-02-05 10:50:00
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무허가 건물도 노후도 산정에 반영…도시정비사업 더 신속하게 [이코노믹데일리] 정부가 무허가 건물도 노후·불량 건축물 범위에 포함해 재개발 착수 요건을 완화한다. 15일 국토교통부에 따르면 안전진단에서 이름을 바꾼 '재건축진단' 평가 기준에는 지하주차장 유무, 엘리베이터 규모 등 '주민 거주 불편사항'을 추가한다. 당장 안전에 큰 문제가 없더라도 주차, 층간소음 등으로 입주자가 불편을 겪는다면 재건축진단을 통과할 수 있도록 평가 구성 요소를 바꾸는 것이다. 국토부는 지난해 '1·10 대책'을 통해 안전진단 통과 없이도 재건축에 착수할 수 있도록 하고, 재개발 노후도 요건을 완화하는 등 재건축·재개발 문턱을 대폭 낮췄는데, 이번에 추가 완화 방안을 내놓았다. 현재 재개발은 정비구역 내에 30년 이상 지난 노후·불량 건축물이 60% 이상이어야 시작할 수 있다. 그런데 무허가 건물은 노후도 산정에 포함되지 않아 재개발 추진에 걸림돌이 되는 경우가 있었다. 무허가 건물은 지은 지 30년을 넘긴 것이 대부분이라 노후·불량 건축물에 포함하면 재개발 착수 속도를 높일 수 있다. 이를 위해서는 도시정비법 개정이 필요하다. 또 준공 후 30년이 지났다면 '재건축진단'이 걸림돌이 되는 일이 없도록 평가 기준을 대폭 완화한다. 현재 안전진단 평가 항목의 비중은 구조안전성 30%, 주거환경 30%, 설비노후도 30%, 비용편익 10%다. 재건축진단 평가 항목은 '주민 불편'을 위주로 개편한다. 올해 상반기 중 리모델링 제도 개선도 추진한다. 리모델링 주택조합도 재건축·재개발 조합처럼 주택건설사업자 등록 없이 조합 지위로 사업을 진행할 수 있도록 하고, 건축심의와 도시계획위원회 심의를 통합해서 받을 수 있도록 한다. 김헌정 국토부 주택정책관은 "용적률이 높아 리모델링을 추진할 수밖에 없는 사업장들이 원활하게 사업을 진행할 수 있도록 조력하는 것"이라고 설명했다. 리모델링 간소화에도 주택법 개정이 필요해 국회에서 입법이 얼마나 빠르게 될 수 있을지가 재개발·재건축 추가 완화 방안 시행의 관건이다. 국토부는 주택 공급을 더 빠르게 추진하는 방안도 마련했다. 신축 매입임대주택 공급 속도를 높이기 위해 착공 시 공사비의 3∼5%를 인센티브로 선지급하기로 했다. 입주자 모집 시기는 '준공 후'에서 '착공 후 3개월 후'로 앞당긴다. 지난해 약정을 체결한 신축 매입임대주택은 4만2000가구는 올해 상반기 착공을 추진한다. 건설사가 영업정지 처분을 받으면 선분양이 제한되는 기간은 절반으로 단축한다. 또 정부 출자로 주택도시보증공사(HUG) 자본을 확충해 30조원 이상의 공적 보증을 제공하기로 했다. 시장에 유동성을 공급하기 위해서다. 침체한 지방 건설경기 회복을 위해 지방 미분양 주택을 사들이는 기업구조조정 부동산투자회사(CR리츠)의 모기지보증 한도는 감정가의 60%에서 70%로 높인다. 중소 건설업체의 부담을 낮추기 위해서는 지방 건설 현장에 대한 보증료를 연말까지 최대 20% 감경한다. 지자체가 민간 주택사업을 신속히 인허가할 수 있도록 국토부 산하에는 상반기 중 '부동산 개발사업 인허가 지원센터'를 설치한다. 인허가 과정에서 사업이 지연되지 않게 국토부가 좀 더 적극적인 유권 해석과 갈등 조정에 나설 계획이다. 이와 함께 정부는 1기 신도시에 이어 지방 노후계획도시에 대해서도 올해 안에 선도지구를 지정하기로 했다.2025-01-15 09:24:07
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