2024.11.05 화요일
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도시형생활주택 넓어진다… '전용 85㎡'까지 공급 가능 [이코노믹데일리] 국토교통부가 최근 도시형생활주택의 면적 제한을 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안을 입법 예고했다고 4일 밝혔다. 도시형생활주택은 도시지역 내 국민주택(전용면적 85㎡ 이하) 규모에 해당하는 집을 300가구 미만으로 공급하는 주택 유형이다. 아파트보다 단지 규모가 작고, 인허가와 분양 절차가 간단한 데다 주차 규제도 덜하므로 빠른 공급이 가능하다는 장점이 있다. 도시형생활주택 유형은 소형주택·단지형 연립주택·단지형 다세대주택 세 가지로 나뉜다. 이 가운데 소형주택은 가구별 주거 전용면적을 60㎡ 이하로 제한하고 있었다. 이번 개정안을 통해 국토부는 소형주택 유형을 ‘아파트형 주택’으로 바꾸고, 전용면적이 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하일 때 5층 이상 고층 건축을 허용하기로 했다. 소형주택의 면적 제한을 단지형 연립주택·단지형 다세대주택과 같은 85㎡ 이하로 설정한 것이다. 다만 면적 제한 완화에 따른 주차난 우려를 줄이기 위해 전용면적 60㎡ 초과 아파트형 주택은 일반 공동주택과 동일하게 가구당 1대 이상의 주차 대수를 확보하도록 했다. 국토부는 입법예고, 법제처 심사를 거쳐 이 개정안을 시행할 예정이다. 시행 후 사업계획승인 신청분부터 면적 규제를 완화한다. 도시형생활주택은 전세사기와 빌라 기피 여파로 공급량이 줄어든 상태다. 올해 1~9월 서울 내 도시형생활주택 누계 공급 실적은 834가구로, 지난해 같은 기간(2063가구)보다 60% 감소했다.2024-11-04 09:31:53
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도시형 생활주택 넓어진다…'아파트형'으로 85㎡까지 공급 [이코노믹데일리] 이르면 다음 달부터 어떤 유형의 도시형 생활주택이든 전용면적 85㎡까지 지을 수 있도록 면적 규제가 완화된다. 비(非)아파트에 대한 규제를 풀어 주택 공급 속도를 높이기 위해서다. 3일 국토교통부에 따르면 최근 국토부는 도시형 생활주택의 면적 제한을 완화하는 내용을 담은 주택법 개정안을 입법예고 했다. 도시형 생활주택은 도시지역 내 국민주택(전용면적 85㎡ 이하) 규모에 해당하는 집을 300가구 미만으로 공급하는 주택 유형이다. 아파트보다 단지 규모가 작고, 인허가와 분양 절차가 간단한 데다 주차 규제도 완화돼 있어 공급량을 빠르게 늘릴 수 있다. 소형주택·단지형 연립주택·단지형 다세대주택 세 가지로 나뉘는데, 그간 소형주택은 가구별 주거 전용면적을 60㎡ 이하로 제한하고 있었다. 이번 개정안을 통해 국토부는 소형주택 유형을 '아파트형 주택'으로 바꾸고, 전용면적이 60㎡를 초과하고 85㎡ 이하인 경우 5층 이상 고층 건축을 허용하기로 했다. 소형주택의 면적 제한을 단지형 연립주택·단지형 다세대주택과 같은 85㎡ 이하로 설정한 것이다. 다만 면적 제한 완화에 따른 주차난 우려를 줄이기 위해 전용면적 60㎡ 초과 아파트형 주택은 일반 공동주택과 똑같이 가구당 1대 이상의 주차 대수를 확보하도록 했다. 개정안은 입법예고, 법제처 심사를 거쳐 시행된다. 시행 후 사업계획승인 신청분부터 면적 규제를 완화한다. 도시형 생활주택은 전세사기와 빌라 기피 여파 등으로 공급량이 크게 감소한 상태다. 올해 1~9월까지 서울 내 도시형 생활주택 누계 공급 실적은 834가구로, 지난해 같은 기간(2063가구)보다 60% 줄었다. 부동산 시장이 활황이던 2021년 1∼9월 공급 실적(1만5923가구)의 5.2% 수준으로 축소됐다. 2021년 연간 서울 도시형 생활주택 공급은 2만58가구, 전국은 4만2천283가구였다. 국토부는 '1·10 대책'을 통해 300가구 미만으로 제한한 도시형 생활주택의 세대 수 제한을 폐지하겠다는 계획도 밝혔지만 이를 위해서는 주택법 개정이 필요하다. 주택법 개정안은 국회에 발의된 이후 아직 소관 상임위인 국토교통위원회에 상정되지 않았다.2024-11-03 16:12:02
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LH, 서울 기존 주택 2121호 임대용 매입…"우량 주택 우선" [이코노믹데일리] 한국토지주택공사(LH)가 올 하반기에 서울 시내 기존 빌라·아파트 2121호를 임대주택 용도로 매입하기로 했다. 기존 임차인이 많아 즉시 임대주택으로 사용하기 어려운 경우에는 매입 대상에서 제외하는 등 목표 물량에 미치지 못하더라도 상태가 좋은 주택 위주로 매입할 방침이다. 11일 LH 서울지역본부가 최근 공고한 바에 따르면 LH는 올 하반기 서울 시내 빌라, 오피스텔 등 기존 비아파트 주택 2121호를 매입할 계획이다. 민간신축 매입약정 방식으로는 지난 8월부터 서울 시내 주택 7678호를 모집하고 있다. 국토부는 올해부터 비아파트 시장 정상화와 공급 확대를 위해 서울의 신축 민간 약정 매입임대주택을 무제한 매입하겠다고 밝힌 바 있다. 기존 주택은 2121호로 한정했다. 유형은 △일반가구용 △청년·기숙사형 △신혼·신생아Ⅰ △신혼·신생아Ⅱ △다자녀가구 등이다. 전용면적 14㎡ 이상 85㎡ 이하 면적의 비아파트 주택만 매입한다. 다세대주택과 연립주택, 도시형생활주택, 다가구주택, 조거용 오피스텔이 대상이다. 주방이 없고 구분등기가 불가능한 다중주택이나 기숙사는 매입하지 않는다. 기존주택 중에서도 2009년 이후 착공해 너무 노후하지 않은 주택, 기존 임차인이 없는 신축주택을 우선 매입한다. 임차인이 있는 주택은 매입하지 않는다. LH는 건물이나 단지 전체를 통으로 일괄 매입하는 데 우선순위를 뒀다. 부분 매입은 운영·관리에 어려움이 없다고 판단되는 경우에만 예외적으로 부분매입을 실시한다. 일반·다자녀유형 주거용 오피스텔은 전체로만 매입한다. 아울러 청년·기숙사형 주택은 책상, 의자, 냉장고, 전자레인지, 세탁기, 에어컨 등 빌트인 필수품목을 설치한 곳을 우선 매입한다. 기계식 주차장 설치 주택은 △철도역 직선거리 500m 이내 역세권 △자주식과 혼합 △청년·기숙사형 및 신혼·신생아 유형 △50호 이상 단위 주택 등 4가지 요건을 모두 충족할 때에만 매입을 검토한다. 매입가격은 2개의 감정평가법인이 제시하는 감정평가 금액과 건물가액의 90% 수준의 평균금액으로 결정한다. 매입기준 완화로 군부대 사격장·화장장 500m 이내, 주유소 등 25m 이내 위치한 주거용 오피스텔은 이번에 매입 대상에 포함됐다. 다자녀유형을 제외하면 모텔·유흥시설 25m 이내 주택도 매입한다. 승강기가 없거나 세대 내에 보일러실이나 세탁기, 냉장고, 조리공간을 확보하기 어려운 주택이나 오배수관이 골조 내 매립시공된 주택은 매입 대상에서 제외된다. 기존임차인이 전체 세대에 차있는 주택, 2회 이상 매입대상에서 탈락하고도 매입제외 사유를 해소하지 않은 주택은 매입 대상에서 자동 탈락된다. 근린생활시설은 돌봄시설과 작은도서관, 경로관 등 커뮤니티시설이나 희망상가로 활용할 목적으로 매입한다. 기존 임차인이 있어 즉시 사용하기 어렵거나 관리비·공과금이 별도로 부과되기 곤란한 곳, 지하·반지하는 매입하지 않는다. 기존 매입임대주택 매물로 신청하고자 하는 경우 10월31일까지 LH 청약플러스 홈페이지에서 인터넷으로 접수하면 된다. 불가피한 경우 우편·현장 접수를 할 수 있다. 매입 자격을 갖췄는지 여부는 서울지역본부 기존매입 상담센터를 통해 유선 상담이 가능하다. LH는 서류심사와 현장 실태조사, 매입 심의, 감정평가·가격산정 등을 거쳐 매입 여부를 결정하고 계약을 체결할 예정이다. 아울러 매입 속도를 높이기 위해 50세대 이상 탈락 사유가 없는 주택은 접수순서 관계없이 우선 심의할 방침이다. LH는 "건물관리 정도와 생활편의, 이용·관리 용이성 등을 종합적으로 고려해 우량 주택 순으로 매입한다"며 "매입 기준에 부적합한 주택은 LH 매입계획물량에 미달하더라도 매입하지 않는다"고 밝혔다.2024-09-11 15:04:18
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정부 지원 발표에... 연립·다세대주택 거래량·가격 상승세 최근 전세 사기 후유증으로 극심한 침체를 보이던 빌라 등 비아파트 시장이 조금씩 살아나고 있는 모습이다. 업계에서는 정부가 비아파트에 대한 추가 세제 혜택들을 예고한만큼 비아파트 시장이 본격적으로 회복세를 보일지 주목하고 있다. 28일 한국부동산원에 따르면 지난 6월 전국 연립·다세대주택 거래량은 5768건으로 전년 동월 대비 4.7% 늘어났다. 특히 서울은 2028건이 거래돼 1년 전 같은 달보다 25.3% 증가했다. 하지만 지방은 같은 기간 7.2% 감소해 지역별 양극화 양상을 보였다. 거래가 늘자 가격도 조금씩 꿈틀거리고 있다. 6월 전국 연립·다세대주택 매매 실거래가격지수는 116.5를 기록, 전월 대비 0.14% 올랐다. 이는 지난해 말과 비교하면 상반기에만 1.65% 오른 것이다. 특히 서울(137.1)은 전월(135.8) 대비 1% 오른 것을 포함해 상반기에만 2.66% 상승했다. 여기에 선행지표인 7월 잠정 실거래가지수 역시 모두 반등세(전국 0.88%, 서울 1.91%)를 보여 업계에서는 앞으로 빌라시장 회복세가 이어질 것이라는 전망이 나오고 있다. 다만 6월 큰 폭의 내림세(-2.65%)를 보였던 지방은 7월 잠정지수도 내림세(-0.49%)를 보여 조정국면이 계속될 것이라는 분석이다. 여기에 정부는 이달 발표한 8·8 주택공급대책을 통해 침체된 비아파트 시장 정상화를 위한 각종 세제·청약 지원방안도 내놨다. 먼저 비아파트 1호만으로 사업자 등록이 가능한 6년 단기 등록임대 제도를 도입하기로 했다. 1주택자가 소형주택을 구입해 6년 단기임대로 등록하면 1세대 1주택자로 특례를 적용한다. 공유주택 등 임대형 기숙사도 앞으로는 취득세·재산세 감면 대상에 포함된다. 또 생애 최초로 다가구, 연립·다세대, 도시형 생활주택 등 소형주택을 구입한 경우 취득세 감면 한도를 200만원에서 300만원으로 확대하고 기간도 2027년까지 연장한다. 아울러 빌라 등 비아파트를 보유했더라도 청약에서 무주택으로 인정하는 비아파트 범위를 기존 면적 60㎡ 이하, 수도권 공시가격 1억6000만원, 지방 1억원 이하에서 면적 85㎡ 이하, 수도권 5억·지방 3억원 이하로 확대한다. 비아파트에는 단독·다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형생활주택이 해당한다. 업계는 이러한 정부의 비아파트 활성화 정책 영향으로 당분간 비아파트 가격 및 거래량의 상승세가 이어질 것으로 보고 있다. 이에 대해 한 부동산 전문가는 "지역에 따라 울퉁불퉁하겠지만 전반적으로 빌라시장은 회복세에 좀 더 탄력을 받을 것"이라며 "아파트값이 크게 오르면서 대체재인 빌라시장에 관심을 두는 실수요자들이 늘어날 수 있어서다"라고 했다. 이어 "더욱이 취득세, 종부세, 양도세 등 세금 혜택에다 청약 시 무주택까지 인정하므로 미래가치를 내다보고 투자하는 사람도 있을 것"이라고 설명했다. 그러면서 "오는 11월부터 빌라 등 소형주택을 갖고 있어도 청약 때 무주택으로 인정받을 수 있다"며 "청약 때 무주택자들이 많아진 만큼 인기 지역 당첨 커트라인과 경쟁률이 지금보다 더 높아질 것“이라고 했다. 다만 일각에서는 아파트 선호 현상이 심화되고 있는 상황에서 분산 효과를 이끌어낼 수 있을지는 미지수라는 지적도 나온다. 한 부동산학과 교수는 "사회인식 및 선호도가 확연하게 아파트로 쏠린 상황에서, 굳이 '비아파트 정상화'라는 이름으로 공공이 개입해야 하는지에 대한 의문이 있다"며 "이건 인위적인 개입보다도 시장에 맡겨야 하는 사안"이라고 지적했다. 이어 "특히 소형 주택(비아파트)의 경우에는 다주택자 규제의 완화정도·폐지여부에 따라서 자생적인 시장수요(임대목적의 보유)가 움직인다는 점을 고려해야 한다"며 "신축 소형주택 구입자(임대인)에 대한 세제 혜택도 제약요인(임대사업자 등록 등)이 걸려있다는 점에서 충분하다고 평하긴 어렵다"고 덧붙였다.2024-08-29 08:11:03
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서울시, 재개발·재건축 활성화 나선다…용적률 최대 400% 서울시가 재개발·재건축을 활성화하기 위해 사업성을 개선하고 용적률을 높이는 등 규제를 대폭 완화한다. 26일 서울시에 따르면 시는 제12차 도시계획위원회를 최근 개최하고 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획' 재정비안을 수정가결했다. 정비사업 활성화를 통한 안정적 주택공급 도시 매력을 높이기 위한 주거공간 대개조 목표를 세우고 실행계획을 담았다. 최근 발표된 8·8 주택공급 확대방안 내용도 이번 기본계획 재정비안에 포함했다. 먼저 사업성 보정계수·현황용적률 인정에 대한 적용방안을 도입했다. 사업성 보정계수는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이고 사업성을 높여주기 위해 지가뿐 아니라 단지 규모·세대밀도 등을 고려해 ‘허용용적률’에 보정계수를 최대 2.0까지 적용(재개발은 지가만 고려)해 주는 제도다. 서울시는 현재 20% 수준인 허용용적률 인센티브 범위를 최대 40%까지 늘려 사업성을 보전해 줄 계획이다. 이미 현행 조례나 허용용적률을 초과해 건축돼 사업성이 떨어지는 단지나 지역에는 ‘현황용적률’을 기준용적률(재개발) 또는 허용용적률(재건축)로 인정하는 등의 방안으로 사업성을 최대한 보전해 준다. 서울시는 재개발에만 허용하던 사업성 보정계수와 현황용적률 중복 적용을 재건축에도 일부 허용한다. 예를 들어 현황용적률을 인정받은 과밀단지도 일반단지의 허용용적률 인센티브량(최대 20%p)만큼은 사업성 보정계수를 적용할 수 있도록 해 사업성이 낮은 단지의 경우 허용용적률이 최대 현황용적률보다 20% 더 높게 결정될 수 있게 했다. 또 열악한 1·2종일반주거지역의 용적률과 높이를 완화하고, 기존에 주거가 밀집된 준공업지역의 주거환경 개선 및 주택공급 확대를 위해 용적률을 완화한다. 1종일반주거지역은 4층 이하 높이 규제를 폐지하고 법령에 따른 높이(필로티 포함 시 6층 이하)까지 허용하며, 상한 및 법적상한용적률을 기존 150%에서 200%까지 확대한다. 그간 허용용적률 10%p이었던 2종일반주거지역은 20%p로 확대하고, 준공업지역은 법정 최대 용적률인 400%까지 받을 수 있게 됐다. 공공기여 비율은 용도지역 상향에 따른 공공기여가 과도하지 않도록 1단계 종상향 시 공공기여 비율을 10%로 축소하고, 임대주택 및 전략용도시설 도입 시 건축물 기부채납 계수를 0.7에서 1.0으로 높여 사업추진 여건을 개선했다. 아울러 서울시는 재개발·재건축 추진이 어려운 개발 사각지대에 대해서도 공공지원 확대, 인센티브 연계를 통해 양질의 주택이 빠르게 공급될 수 있도록 소규모정비형 주거환경개선사업(휴먼타운 2.0)을 추진한다. 휴먼타운 2.0은 재개발이 어려운 저층 주택 밀집 지역에 개별건축을 지원하는 방식으로, 단독(다가구)·다세대·연립·도시형생활주택 등 서민 주거 사다리 역할을 하는 비(非)아파트 공급을 촉진하기 위한 사업이다. 시는 정비사업을 통해 공공성을 확보하기 위해 다양한 인센티브 방안도 마련했다. 보행중심 생활공간(열린공간), 세대 맞춤형 생활환경, 미래 변화 대응 등 주거공간 대개조를 위해 허용용적률 인센티브 항목을 기존 6가지에서 12가지로 확대했다. 미래세대와 기후위기 대응을 위해 환경친화적 아파트 단지도 조성한다. 제로에너지건축물(ZEB), 녹색건축인증 등에 대한 인센티브를 신설한다. 또 기본계획에 정비사업 추진 시 '기반시설 입체·복합화' 등을 통해 토지 공간을 효율적이고 합리적으로 활용할 수 있도록 반영했다. 도로 등 기존 기반시설도 해당 구역과 주변과의 연계성 등을 고려해 이전·재배치 등 재구조화를 검토할 수 있도록 했다. 서울시는 이번 도시계획위원회 수정가결 내용을 반영해 14일간의 재공람 공고를 거쳐 다음달 기본계획 재정비안을 최종 고시할 예정이다. 유창수 서울시 행정2부시장은 "열악한 노후주거지의 정비여건도 대폭 개선하고 그동안 사업추진 동력이 부족했던 사업장에 숨통을 틔울 것으로 기대된다"며 "지속해서 제도를 손질, 발굴해 시민의 주거 안정과 쾌적한 주거환경을 위해 노력하겠다"고 했다.2024-08-27 09:58:18
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보증사고 난 주택 HUG가 사들인다... 든든전세주택 6000가구 추가 전세보증금 반환보증 사고가 난 집을 주택도시보증공사(HUG)가 사들여 공공임대로 활용하는 'HUG 든든전세주택' 공급 규모가 1만가구에서 1만6000가구로 늘어난다. 22일 국토교통부에 따르면 든든전세주택 공급을 확대하기 위해 HUG가 경매 진행 전 전세보증 사고 주택을 협의매수해 임대하는 유형의 '든든전세주택Ⅱ'를 신설한다. 기존 든든전세주택은 HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세금을 돌려준 뒤 경매에 넘긴 주택을 직접 낙찰받아 전세로 공급하는 공공임대주택이다. 올해 3500가구, 내년 6500가구 공급을 목표로 한다. 주택 소유권을 확보한 HUG는 소득·자산요건 제한 없이 무주택자에게 추첨제로 전세를 준다. 세입자 입장에서는 전세금 떼일 일이 없고, 주변 시세의 90% 수준 보증금으로 최대 8년간 거주할 수 있다는 게 장점이다. HUG는 지난 5월부터 3개월간 경매에서 전세보증 사고가 난 주택 1098가구를 낙찰받았다. 하자 수선을 거쳐 7월 말 진행한 1차 입주자 모집 때는 24가구 공급에 2144명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 89대 1이었다. 2차 입주자 모집은 60가구를 대상으로 이달 30일부터 다음 달 13일까지 진행한다. HUG는 낙찰받은 주택의 소유권을 확보하는 등 신속히 후속 절차를 마쳐 매월 말 임차인 모집 공고를 낸다. 든든전세주택Ⅱ는 전세보증 사고가 난 주택을 경매에 넘기지 않고 HUG가 집주인과 협의해 대위변제금(HUG가 세입자에게 대신 내어준 돈) 이내에서 매수한 뒤 공공임대로 활용하는 유형이다. HUG는 경매 매입 주택의 낙찰가율이 평균 80∼82%인 점을 고려해 주택 시세의 90% 이하에서 협의매수할 예정이다. 대위변제 이후 경매 낙찰까지는 1년 이상 걸리기 때문에 공급 물량을 늘리는 데 한계가 있는데, 협의매수를 하면 시간을 단축할 수 있다. 전세금을 제때 돌려주지 못한 집주인이 HUG에 주택을 매각하면 잔여 채무(대위변제금 - HUG 매입가)에 대해선 6년간 원금 상환이 유예된다. 집주인이 원한다면 잔여 채무를 상환하는 시점에 집을 재매수할 수 있다. HUG는 다음 달 6일부터 기존 집주인을 대상으로 든든전세주택Ⅱ 협의매수 신청을 받는다. 전세보증 가입 주택이 2가구 이하인 집주인만 협의매수를 신청할 수 있다. HUG의 대위변제 이후 경제집행이 결정되면 대위변제금에 이자가 연 12%씩 붙는데, 협의매수로 넘기면 집주인으로선 이자 부담을 줄일 수 있다. HUG는 협의매수로 전세보증 사고 주택을 올해 2000가구, 내년 4000가구 등 2년간 6000가구를 매입하는 게 목표다. 든든전세주택Ⅱ 역시 기존 든든전세주택과 조건이 같다. 무주택자에게 추첨으로 공급하며, 시세의 90% 이하 임대료로 최대 8년간 거주할 수 있다. HUG와 함께 한국토지주택공사(LH)도 60∼85㎡ 규모의 신축 다세대·연립·도시형생활주택 등을 사들여 든든전세주택을 운영하고 있다. 올해 6월 1차 입주자 모집을 통해 1642가구를 공급했다. 이때 서울지역 경쟁률이 101대 1로, 관심이 뜨거웠다. LH는 올해 11월 중 1000가구 규모로 2차 입주자 모집을 할 계획이다. LH는 든든전세주택을 모두 '분양전환형 매입임대주택'으로 공급한다. 입주자가 최소 6년간 임대로 거주한 뒤 분양받을지를 선택할 수 있다. 분양전환 자격, 입주 자격 등 세부 내용은 11월 든든전세주택 입주자 모집공고 때 공개된다. LH 든든전세주택 공급 목표는 올해 8000가구, 내년 1만4000가구로 2년간 2만2000가구다. LH와 HUG 물량을 합친 든든전세주택 공급 목표치는 내년까지 3만8000가구다.2024-08-22 16:52:12
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서울 신축빌라 고사 위기...정부, 세제혜택 확대 카드 만지작 올해 들어 5월까지 준공된 서울 내 빌라(다가구·다세대·연립)가 2900여가구뿐인 것으로 나타났다. 같은 기간 서울 내 빌라 착공은 1800가구에 그쳐 비(非)아파트 공급난이 갈수록 심각해지는 모습이다. 이에 정부는 주택 수에서 제외해 세제 혜택을 주는 소형주택 범위나, '내년까지 2년 내 준공'으로 제한한 대상 주택을 확대하는 방안을 검토하고 있다. 29일 국토교통부에 따르면 올해 1∼5월 서울 내 다가구·다세대·연립주택 준공은 2945가구로, 작년 같은 기간(6943가구)보다 58% 감소했다. 올해 들어 서울 전역에 공급된 신축 빌라가 3천가구가 채 안 된다는 뜻이다. 서울 아파트 준공이 2배로 늘어나며 회복세를 보이는 것과 대조되는 실적이다. 1∼5월 서울 아파트 준공은 1만1867가구로 작년 동기(5582가구)와 비교해 2.1배로 증가했다. 향후 1∼2년 내 공급될 빌라 물량은 지금보다 더 축소될 것으로 보인다. 올해 1∼5월 서울 내 다가구·다세대·연립주택 착공 물량은 1801가구로 작년 동기(3284가구)보다 45% 줄었다. 2년 전 같은 기간(8542가구)과 비교하면 79% 급감했다. 주택 공급의 첫 단계인 인허가도 반 토막이 났다. 1∼5월 서울 단독(다가구 포함)·다세대·연립주택 인허가는 3427가구로 작년 동기(6295가구)보다 46% 감소했다. '빌라'로 통칭하는 다가구·다세대뿐 아니라 오피스텔과 도시형생활주택 공급 역시 부진하다. 부동산개발협회가 집계한 올해 1∼6월 서울 오피스텔 준공은 5천실로, 작년 같은 기간보다 1000실가량 감소했다. 도시형생활주택의 경우 올해 1∼5월 서울 내 인허가 물량이 단 561가구다. 작년 같은 기간(1746가구)의 3분의 1 수준이다. 정부가 '1·10 대책'을 통해 한 단지에서 총 300세대를 넘길 수 없도록 했던 도시형생활주택 세대 수 제한과 방 설치 제한 규제를 폐지하고 주차장 기준도 완화했지만, 효과가 없어 고사 위기에 놓인 상황이다. 정부 대책에 따라 올해와 내년 2년간 준공된 신축 소형주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정 때 주택 수 산입에서 제외된다. 대상은 전용면적 60㎡ 이하의 수도권 6억원·지방 3억원 이하 주거용 오피스텔, 다가구, 아파트를 제외한 공동주택, 도시형생활주택이다. 다만 이런 유인책에도 소형주택 공급이 늘지 않는 것은 주택 수 제외 요건이 까다로워 수요 회복에 한계가 있기 때문이라는 지적이다. 현재는 1주택자가 추가로 소형주택을 사면 1가구 1주택 양도세·종부세 혜택은 받을 수 없으며, 신축이 아닌 기존 소형주택의 경우 구매 후 임대등록을 해야만 세제 산정 때 주택 수에서 제외 받을 수 있다. 이에 따라 업계에서는 세제 혜택 적용 기한과 면적·가격 제한을 더 풀어야 한다는 주장이 나오고 있다. 국토부는 다음 달 발표하는 추가 주택 공급대책에 신축 소형주택 구입시 세제 지원을 확대하는 방안을 담을 것으로 보인다. 주택 청약 때 무주택으로 인정되는 소형주택 범위를 늘리는 방안도 검토 중이다. 지금은 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 3억원·지방 2억원 이하 소형주택을 구입하면 주택 청약 때 무주택으로 간주한다.2024-07-29 09:52:02
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노른자 사업 채권 회수?… 태영건설 반포 주거복합 공사 '올스톱' 태영건설이 시공을 맡은 서울 서초구 반포동에 있는 주거복합시설 사업장이 공사 중단 후 2개월째 방치되고 있다. 알짜 부지에 20층짜리 주거시설을 짓는 이 사업은 태영건설이 워크아웃(기업재무구조개선)에 들어가면서 과학기술인공제회(과기공)이 채권 회수 통보를 하는 바람에 약속된 자금을 조달받을 수 없게 돼서다. 추가 자금을 투입하느냐, 사업을 끝내느냐의 갈림길에서 과기공은 끝내 사업을 멈추고 부지를 파는 결정을 내린 것이다. 태영건설 사업장의 처분 여부를 과기공이 좌지우지할 수 있는 것은 이 사업에 가장 많은 자금을 투입한 선순위 채권자여서다. 과기공은 선순위 채권으로만 1520억원을 약정하고 실제 936억원을 투입했다. 그 결과 주요 대주(貸主)인 과기공이 대출금을 회수하겠다고 하면 막을 방법이 없다. 이에 대해 한 과기공 핵심 관계자는 "추가 인출해(돈을 더 넣어) 계속 진행하는 것과 스톱(사업을 멈추고 매각) 중에 뭐가 이익인지 판단것"이라고 밝혔다. ◆ 과기공의 몽니(?)··· 전문가 "이해할 수 없다" 과기공의 이러한 선택에 업계 전문가들은 이해할 수 없다는 반응이 지배적이다. 이 사업장은 우리나라의 최대 ‘노른자위’로 꼽히는 반포동에 있는 데다 이미 본 PF 궤도에 올라 착공을 시작했다. 땅만 사두고 공사를 시작하지 못한 브리지론 단계의 사업장보다 안전하다는 평가를 받는다. 상황에 따라 할인 분양까지 하더라도 완판이 어렵지 않을 것이란 의견이 대다수다. 착공 전 브릿지론 단계도 아니고 이미 공정률이 30%대인 본프로젝트파이낸싱(PF) 단계에서 이례적으로 사업이 멈춘 것이다. 과기공이 사업장을 공매 처분까지 할 수 있는 만큼 대주단과 시행사는 촉각을 곤두세우고 있다. 해당 사업장이 공매 절차를 밟게 되면 적지 않은 금전적인 손해를 보게 돼 대주단과 시행사는 사업 정상화를 위해 과기공과 합의를 시도하고 있지만 상황은 녹록지 않다. 업계에 따르면 과기공은 최근 대주 펀드 '브이아이 BH 일반사모부동산신탁'을 통해 반포동 주거복합시설 사업을 중단한다는 내용을 담은 채권 회수 안내문을 대주단과 채권단에게 발송했다. 문서에는 채권 회수 결정 사유로 '사업 진행을 위한 전제조건이 갖춰지지 않았다'라고 언급했다. ◆ 방치된 사업장, 안전사고에 노출··· "과기공 결단 중요" 이 같은 사업 중단 결정에 반포 사업장과 관련된 다른 이해관계자들은 난처한 상황에 부닥쳤다. 반포 사업장이 공매 처분이 되면 선순위 대주단인 과기공은 그나마 일부 자금을 회수라도 할 수 있지만 후순위 대주단은 투자금을 떼일 수 있기 때문이다. 또 공매로 넘어가게 되면 태영건설이 책임준공기한을 지키지 못하게 돼 채무인수를 할 수도 있다. 실제로 후순위 채권자인 KB증권이 사업 재개를 위해 추가 자금을 투입하려고 했지만 이마저도 과학기술인공제회의 반대로 어려워졌다. KB증권 등 대주단, 채권단 등은 해당 사업장이 지리적인 입지가 좋고 이미 공사 진행도 순조롭게 되고 있었던 만큼 사업 정상화를 위한 목소리를 내고 있다. 삼일회계법인은 실사를 통해 사업 계속 의견을 내기도 했다. 아울러 반포 사업장이 공매로 넘어가게 된다면 과기공도 최소 200억원이 넘는 손실을 보리라 추정된다. 최근 경매시장이 침체해 있어 사업부제에 대한 평가 가치가 절하되는 상황이기 때문이다. 아직 과기공이 반포 사업장을 공매 시장에 넘기지는 않은 것으로 파악됐다. 반포센트럴PFV의 출자기업인 이스턴투자개발 관계자는 "약정상으로는 대주인 과기공이 모두 좌지우지할 수 있는 상황이어서 마땅히 대응하는 방법이 없는 상태"라며 "과기공이 이익을 위한 최고의 방법이라는 얘기만 반복하고 있어 현재 반포 사업장은 공사 중단 상태로 계속 방치되고 있다"고 했다. 태영건설 관계자는 "워크아웃 이전에도 반포 사업장은 본PF로 수월하게 넘어가고 사업 진행도 잘 되고 있었다"며 "과기공이 일방적으로 공정률이 30%를 넘은 사업을 갑자기 중단시킨 것"이라고 지적했다. 이어 "정부의 PF사업장 옥석 가리기가 본격 추진되고 있는 상황에서 사업성이 양호한 사업장의 중단은 시장에도 부정적인 메시지로 받아들일 것"이라고 했다. 한편 해당 사업장은 지난 3월 4일부터 2개월 넘게 멈춰 서 있다. 터를 10m 이상 파놓은 상태로 사업이 중단됐다. 흙막이 시설을 해놓았지만, 여름철 장마가 계속되면 침하가 우려되는 등 위험에 노출된 상태다. 사실상 결정권을 가진 과기공이 빠르게 상황을 정리해야 할 이유다. ◆ 반도 사업장은 반포 사업장은 서울 서초구 반포동 일대에 지하 4층~지상 20층 규모 도시형생활주택 72가구와 오피스텔 25실 등 주거복합시설을 짓는 사업이다. 사업은 2022년 11월 착공했으며 2026년 1월 준공을 목표로 진행 중이었다. 반포동 주거복합시설 사업은 2021년 3월 설립된 특수목적법인(SPC)인 반포센트럴PFV를 통해 사업을 추진했다. 반포센트럴PFV의 주주사를 살펴보면 △이스턴투자개발(보통주 29.4%) △대우건설(보통주 19.6%, 우선주 33.3%) △KB증권(우선주 9.4%) △한국투자부동산신탁(우선주 5.9%) △에큐온캐피탈(우선주 2.4%) 등이다. 당시 반포센트럴PFV는 SPC인 에이블반포제일차, 에이블반포제이차 등을 통해 총 2380억원의 대출금을 조달했다. 각 트랜치별 대출금 한도는 △트랜치A 1520억원 △트랜치B-1 150억원 △트랜치B-2 350억원 △트랜치C 360억원이다. 과기공은 트렌치A(1520억원) 선순위, 트랜치B-2(350억원) 중순위로 해당 사업장의 대주단이 됐다. 태영건설은 시공사로서 2022년 8월 본PF 대출 약정을 맺고 공사를 시작했다. 약정에 따라 대출실행일로부터 태영건설은 41개월이 되는 날까지 완공하고, 대출채무도 인수해야 한다. 문제는 태영건설이 본격 워크아웃에 돌입하자 과기공이 지난 3월부터 약정 맺은 대출자금 지원을 중단해 이미 30%까지 공사가 진행된 반포 사업장이 공사를 멈췄다는 점이다. 과기공은 지난 4월 채권 회수 통보까지 하면서 사업 중단을 선언했다. 이에 반포 사업장은 채권단협의회에서 태영건설의 59곳 PF사업장 중 정상화 계획이 제출되지 않은 유일한 사업장이 됐다.2024-05-28 04:39:33
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