2024.11.21 목요일
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정부, 생숙→오피스텔 전환 문턱 낮춰···이행강제금 부과도 유예 정부가 주거용으로 사용하는 생활형 숙박시설(생숙)의 오피스텔 용도 변경과 숙박업 신고를 위한 요건을 완화한다. 올해 말부터 이행강제금 부과가 예고됐지만, 여전히 주거용으로 불법 사용될 가능성이 있는 생숙이 11만 실에 이르자 규제를 풀어 합법화를 유도하고, 이행강제금 부과도 내년 9월까지 추가 유예하기로 했다. 국토교통부는 16일 보건복지부, 소방청, 17개 광역지방자치단체와 합동으로 ‘생활형숙박시설 합법 사용 지원 방안’을 발표했다. 생숙은 호텔식 시설과 서비스를 제공하면서도 취사가 가능한 숙박시설로 흔히 ‘레지던스’로 불린다. 외국인 관광객 장기체류 수요에 대응해 2012년 도입됐다. 집값이 급등한 2020년 정부가 주거용 오피스텔을 주택 수에 산입시키는 등 부동산 규제를 강화하자 생숙은 관련법상 주거용으로 활용할 수 없음에도 ‘아파트 대체재’로 주목받으며 공급이 크게 늘었다. 청약통장 없이도 분양받을 수 있고, 주택 수에 포함되지 않아 양도소득세 중과나 종합부동산세 과세 대상에서 빠졌기 때문이다. 현재 전국의 생숙은 18만8000실이며, 사용 중인 곳이 12만8000실, 공사가 진행 중인 곳은 6만 실이다. 투기 수요가 몰리자 정부는 2021년 건축법 시행령을 개정해 생숙을 숙박업으로 신고하거나 오피스텔로 전환하지 않으면 이행강제금을 부과하기로 했고, 올해 말까지 부과가 유예된 상태다. 현재 숙박업 신고를 한 6만5964실과 용도 변경을 한 9979실 등 전체 생숙의 40.5%(7만5943실)는 합법적으로 사용되고 있다. 문제는 여전히 숙박업 신고나 용도 변경이 되지 않은 사용 중 생숙 5만1649실과 공사 중인 6만29실 등 약 11만2000실이다. 정부는 우선 숙박업 신고 기준을 낮춰 사용 중인 생숙의 합법화를 유도하기로 했다. 지금은 30실 이상이거나, 독립된 층이거나, 건물 연면적의 3분의 1 이상일 때 숙박업 신고를 할 수 있어 개별 소유자들이 신고에 어려움을 겪는다는 판단에 따른 것이다. 지자체별로 지역 여건에 맞춰 조례를 개정해 30실에서 20실 또는 10실 등으로 숙박업 신고 ‘허들’을 낮출 수 있다. 오피스텔 용도 변경의 가장 큰 장애물이던 복도 폭과 주차장 규제는 완화한다. 그간 생숙 소유자들은 건물을 헐고 다시 짓지 않는 한 주차 시설부터 소방시설, 복도 폭, 바닥 두께까지 오피스텔 기준에 맞추는 것이 쉽지 않아 용도 변경이 사실상 어렵다고 반발해왔다. 오피스텔 주차 기준은 가구당 1대, 생숙은 시설 면적 200㎡당 1대다. 복도 폭도 오피스텔은 1.8m 이상, 생숙은 1.5m 이상으로 규정하고 있다. 국토부는 16일 이후 최초 건축허가를 신청한 생숙의 경우 복도 폭이 1.5m라 해도 피난시설과 설비를 보완한다면 안전 성능을 인정하기로 했다. 다만 이를 위해서는 건축법 개정이 필요하다. 주차장의 경우 인근 부지확보가 가능하다면 직선거리 300m 또는 도보거리 600m 이내에 외부 주차장(기계식주차장 포함)을 설치할 수 있도록 한다. 전남 여수의 한 생숙 소유자들은 가구당 비용을 3000만원씩 분담해 주차장을 외부에 설치한 뒤 오피스텔로 용도 변경을 마쳤다. 인근 부지 확보가 어려울 경우 지자체에 주차장 설치에 상응하는 비용을 납부하면 추가 설치를 면제받을 수 있다. 지자체는 이 돈으로 공영주차장을 확충한다. 지역 여건상 추가 주차장이 필요 없다면 지자체가 조례 개정을 통해 주차장 규제를 완화할 수 있다. 생숙이 입지한 곳 중에는 주거시설 입지가 불가능한 지역이 있는데, 이때는 지자체에서 지구단위계획을 변경해줘야 오피스텔 용도 변경이 가능하다. 지자체는 기부채납을 전제로 지구단위계획 변경을 적극 검토하기로 했다. 서울 강서구 생숙인 마곡 르웨스트의 경우 소유자 분담으로 200억원 규모의 기부채납을 한 뒤 지구단위 계획을 변경했다. 이와 함께 정부는 오피스텔 전용 출입구 설치를 면제하고, 전용면적 산정 때는 오피스텔처럼 실내 벽체의 안쪽을 기준으로 하는 ‘안목치수’를 적용하지 않기로 했다. 신규 생숙은 개별 분양을 원천 차단해 주거 용도로 사용되는 일을 막기로 했다. 국토부는 건축법 개정을 추진해 숙박업 신고기준 이상으로만 생숙 분양이 가능하게 하겠다고 밝혔다. 법 개정안이 국회를 통과하면 개정법 시행일 이후 최초 건축허가 신청분부터 개별실 분양을 제한한다. 관련법과 조례 개정에 걸리는 시간을 고려해 정부는 내년 9월까지 생숙 이행강제금 부과를 추가 유예한다. 이때까지 숙박업 신고 예비 신청 또는 용도변경 신청을 해 합법화에 의지를 보이는 소유자에게는 2027년 말까지 이행강제금 부과 절차 개시를 유예하기로 했다.2024-10-16 16:19:25
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![[데스크칼럼] 부동산PF 연착륙이냐 불시착이냐](https://image.ajunews.com//content/image/2024/06/05/20240605173708864694.png)
부동산PF 연착륙이냐 불시착이냐 필자는 지난 주말 서울과 지방으로 '부동산 임장'을 다녀왔다. 가정의 달 5월에 이어서 초여름의 문턱에 있는 6월까지 일 년 중 가장 날씨 좋은 시간이다. 몇몇 지방자치단체는 한시적으로 야장(野場)을 허용해 초저녁부터 가게 앞에 테이블들을 내놓고 테라스 있는 가게들은 폴딩 도어를 활짝 열어뒀다. 냉난방비 안 나갈 때 바짝 장사해야 되는 시즌이다. 그런데 막상 골목 골목을 누비고 다녀보니 거리에 사람도 활기도 없다. 맛집으로 물어물어 찾아간 곳은 여전히 손님이 많은데, 그 바로 옆이나 윗집은 공실이다. 점심 장사가 한참인 시간인데도 맛집 말고는 사람이 없다. 살아남은 곳만 장사가 되고, 전반적으론 골목 상권의 장사가 엉망인 상황이다. 단골 부동산 사장님과 잠깐 대화를 나눴다. 인근에 매물로 나온 꼬마빌딩(대지면적 330㎡ 미만 건물)을 소개했다. 주말에도 활기를 잃은 거리, 공실 투성이 건물, 그 건물주 속도 많이 타겠다 싶었다. 골목상권 활성화에 기여하겠단 심정으로 술 몇 잔을 들었다. 공영 주차장에서 대리 운전을 불렀더니 지체 없이 달려왔다. 대리 운전을 하시는 분께 요즘 어떠시냐 물으니 일이 없어서 공 치는 날이 태반이라고 한다. 저녁 아홉시쯤 필자의 아파트 주차장에 도착했다. 대리 콜을 한 번 더 잡을 수 있다며 서둘러 주차장을 달려나가는 뒷모습이 서글퍼 보였다. 다음날 월요일 회사에 출근해 은행에 물어봤다. 은행장들 마음 놓고 여름휴가 갈 분위기냐고. 전부 손사래를 친다. 먼저 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 은행장들의 발목을 잡고 있다. 지난 1분기 자산 순위 상위 20개 저축은행의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연체율이 11%대까지 치솟았다. 건설사들은 지난해 말 기준 자본총계 대비 부동산 PF 차입금 비중이 100%를 넘은 건설사도 9곳이 넘는다고 한다. 저금리일 때 너도나도 은행과 저축은행에서 돈을 빌려서 생활형숙박(생숙) 시설 짓는데 써버렸다. 건설사들은 생숙을 분양해 구매자에게 받은 돈으로 은행 차입금을 갚아야 하는데, 생숙은 주거용으로 사용할 수 없다는 엄중한 법 적용에 이게 어긋나 버린 상황이다. 이러한 정부의 태도는 불 난 집에 부채질을 하고 있다. 이복현 금감원장은 은행과 저축은행들에게 PF 충당금 쌓고 부진 사업장 처분하라고 연일 압박하고 있다. 국토교통부는 원칙을 들먹이면서 생숙 분양자 거주도 못 하게 막아버리고 올해 지나면 무조건 매년 감정가 10% 이행강제금 내라고 으름장을 놓고 있다. 생숙에 금융사들 PF가 엄청나게 물려있는데 국토부는 요지부동으로 버티고, 이 금감원장이 번갈아 칼 춤을 추면서 생숙 분양시장은 완전히 얼어붙어 버렸다. 금융사는 부실물량 토해내고 시장에 물량이 쌓이는 거 뻔히 보이는데 어떤 간 큰 사람이 덤비겠느냐는 게 시장의 반응이다. 금융권에서는 정부가 부동산 PF를 연착륙시키려는 게 아니라 동체착륙 시키려는 게 아니냐는 우스개 소리까지 나온다. 그냥 우스개 소리가 아니라 피눈물 흘리며 하는 우스개 소리다. 생숙 사업장을 정리하려면 살 사람들이 지갑을 들고 몰려오게, 소비자의 맘이 동하게 만들어야는데, 본인이 부동산에 과문한 탓인지 미분양 물량 취득시 세제 혜택을 준다든지 생숙 취득에 대해 한시적으로 주거용으로 열어준다든지 그런 정책적 배려가 전혀 안 보인다는 게 문제다. 생숙을 포함해 지방 미분양 아파트들을 사게 하려면 종부세 면제, 양도소득세 감면, 주담대 확대 등 화끈한 패키지가 필요해 보이는데 압도적 여소야대 상황에서 야당 협조를 끌어낼 능력은 없고, 그저 할 수 있는 게 책잡히지 않고, 앞뒤 안 따지고 가계부채만 잡으려는 몸부림이 처량하기까지 하다. 경기 지표는 바닥은 쳤다고 하는데 부동산PF 현장과 금융 시장은 지금이 동지, 대한쯤 지나는 중인가? 생숙이 은퇴자들의 퇴직금 무덤으로 전락해버린 지금, 부동산 살 여력이 있는 사람들 지갑을 열게 하려면 종부세 전면 폐지+다주택자 양도소득세 혜택 등 특단의 조치가 필요해보인다. 부동산에 과문(寡聞)한 금융부장의 넋두리다.2024-06-05 17:06:39
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