2024.12.12 목요일
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삼성물산, 한남4구역 공사비 인상분 314억 부담…"조합원 이익 극대화" [이코노믹데일리] 삼성물산 건설부문이 11일 서울 용산구 한남4구역 재개발 사업을 수주하기 위해 착공 전 물가상승에 따른 공사비 인상분 최대 314억원을 부담하는 등 다양한 파격적인 조건을 제시했다. 삼성물산은 △착공 전 물가상승에 따른 공사비 인상분 최대 314억 부담 △분양면적 확대에 따른 조합 분양 수익 극대화 △필수사업비와 사업촉진비 등 사업비 전액 최저금리 책임 조달 등 파격적인 사업 조건을 제시했다. 삼성물산은 공사비 인상에 따른 조합원 부담을 줄이기 위해 착공 전까지 물가 변동에 따라 예상되는 공사비 인상분에 대해 최대 314억원까지 자체 부담하고 공사비에 포함하지 않기로 했다. 삼성물산이 부담하는 314억원은 최근 1년 간 건설공사비지수 기준, 착공 기준일까지 약 28개월에 해당하는 물가 인상에 따른 공사비 상승 비용이다. 예를 들어 착공 전까지 물가 인상으로 400억원의 공사비가 증가할 경우 시공사가 314억원을 직접 부담하고, 조합은 차액인 86억원만 부담하면 된다. 이와 함께 총 공사비에 랜드마크 단지의 필수적인 내진특등급 설계와 일반 쓰레기 이송 설비 적용을 비롯해 일반분양 발코니 확장 비용, 커뮤니티·상가 설비 시설 등 조합이 요구하는 필수 공사 항목 포함한 약 650억원의 비용을 반영했다. 향후 예상되는 공사비 상승 요인을 선제적으로 차단하고 조합원의 부담을 줄일 수 있다는 게 삼성물산의 설명이다. 삼성물산은 또 전체 세대수를 조합 설계 원안의 2331세대보다 29세대 많은 2360세대를 제안하며 조합의 분양 수익을 대폭 증가시킬 수 있는 조건을 제시했다. 면적으로 환산하면 조합 원안(7만6945평)과 비교해 약 484평 늘어난 7만7429평으로, 일반분양 평당가를 약 7000만원으로 가정하면 조합이 추가로 얻는 분양 수익은 약 339억원에 달한다. 이와 함께 통상적으로 시공사가 가져가던 분양 세대의 발코니 확장 옵션 판매수입 전액을 조합에 돌려주겠다고 제안했다. 발코니 확장 공사 원가를 공사비 총액에 포함시켜 일반 분양자에게 판매하는 발코니 확장 옵션판매 금액 전체를 조합이 가져가도록 할 계획이다. 또 아파트·상가 미분양 시 최초 일반분양가 금액으로 100% 대물 변제하겠다는 조건도 내세워 조합원의 위험을 최소화했다. 삼성물산은 HUG(주택도시보증공사) 보증없이 필수사업비와 사업촉진비 등 조합이 필요한 사업비에 대해 3조원 이상 책임지고 조달할 계획이다. 국내 건설사 최고 신용등급을 통한 지급 보증을 통해 현재 금융권에서 조달할 수 있는 최저금리를 제안했다.2024-12-11 18:00:31
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(10일 5면 박스) 창문 높이고, 공원 조성하고... 건설사, '한남 4구역 수주' 각축전 [이코노믹데일리] 서울 용산구 한남4구역의 시공사 선정을 앞두고 시공능력 1·2위 삼성물산 건설부문(삼성물산)과 현대건설이 각축전을 벌이고 있다. 한남뉴타운 일부인 한남4구역은 총 사업비만 1조6000억원에 달해 서울 재개발 대어로 꼽힌다. 9일 업계에 따르면 한남4구역 조합이 시공사 선정을 위한 입찰을 마감한 결과 삼성물산과 현대건설이 최종 입찰제안서를 제출하고 입찰보증금 500억원을 납부했다. 두 건설사의 정비사업 수주 경쟁은 2007년 동작구 정금마을 재건축 후 17년 만이다. 당시에는 현대건설이 승리했다. 한남4구역 수주전은 삼성물산과 현대건설이 향후 강남구 압구정3구역 재건축 사업의 시공권을 확보하기 위한 경쟁에 앞서 전초전으로 여겨지고 있다. 현대건설은 한남4구역에 들어설 '디에이치 한강'의 천장고 높이를 2.7ｍ, 조망형 창호 높이는 2.5ｍ로 시공을 조합 측에 제안했다. 한강 변을 바라보는 아파트인 만큼 입주민들이 자연광을 최대로 받으면서 넓어진 시야로 외부의 풍경을 생생하게 느낄 수 있는 환경을 제공하겠다는 계획이다. 차원이 다른 공간감과 개방감을 선보이기 위해서다. 창호에는 미라클 윈도 기능을 적용해 낮과 밤에 따른 창문 투명도를 자유롭게 조절할 수 있도록 한다. 침실 창호의 높이도 일반적으로 적용하는 1~1.5ｍ가 아니라 2.4ｍ로 키워서 침실에서도 최고급 전망을 즐길 수 있게 할 예정이다. 삼성물산은 한남4구역에 3만3000여㎡(1만평) 규모로 5개 공원을 조성한다고 밝혔다. 수주 시 한남4구역 내에 서울시청 잔디광장(6천283㎡·1천904평)의 5배가 넘는 면적을 녹지공간으로 만든다는 것이다. 가령 한강에 인접한 블록은 '물의 정원'을 콘셉트로 한 유려한 곡선의 수경 시설을 조성해 마치 한강의 물을 단지로 끄는 듯한 느낌으로 설계할 예정이다. 남산과 한강을 잇는 블록 중앙에는 웅장한 벽천 폭포를 배치해 남산의 비경을 재현한다. 삼성물산은 도심 속 단지에서는 찾아보기 힘든 45%의 조경률을 적용할 예정으로, 단지 전체 조경 시설의 녹지만 6만6000여㎡(2만평)에 달한다고 밝혔다. 삼성은 지난달 제출한 입찰서에서 글로벌 설계사 '유엔스튜디오'(UN Studio)와 협업해 한강변 전면에 배치된 4개동을 나선형 구조로 설계한 '래미안 글로우 힐즈 한남'을 제안했다. 인테리어 디자인도 세계적으로 인정받는 이탈리아 디자이너 '니콜라 갈리지아(Nicola Gallizia)'의 협업을 통해 한남4구역만을 위한 인테리어를 제안한다. 니콜라 갈리지아는 이탈리아 하이엔드 리빙 브랜드 '몰테니앤씨 (Molteni&C)'의 아트 디렉터로 활동했으며, 하이엔드 가구 및 인테리어 분야에서 세계적인 명성을 얻고 있는 디자이너다. 현대건설은 건축계의 노벨상인 프리츠커상을 받은 고(故) 자하 하디드의 디자인 철학을 담기 위해 자하 하디드 아키텍츠와 협업했다. 한남4구역 재개발정비사업 조합은 새해 1월 18일 총회를 개최하고 시공사를 최종 선정할 예정이다.2024-12-10 10:00:00
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현대건설, 한남4구역 공사비 1.4조로 낮춰…'5대 확약서' 제출 [이코노믹데일리] 현대건설이 한남4구역 재개발사업 공사비 부담을 대폭 낮추고 책임준공까지 약속하는 사업조건을 제시했다. 9일 현대건설에 따르면, 현대건설은 △총공사비 1조4855억 원 △사업비 전액 CD+0.1% 책임조달 △총공사 기간 49개월(본 공사 기간 43개월) △아파트·상가 미분양시 100% 대물변제 등을 조합에 제안했다. 아울러 △책임준공 확약서 △사업비 대출 금리 확약서 △아파트·상가 대물인수 확약서 △공사도급계약 날인 확약서 △대안설계 인·허가 책임 및 비용부담 확약서 등 주요 조건을 추가한 5대 확약서도 날인 제출했다. 특히 대안설계 공사비 1조4855억원의 경우 조합이 제시한 공사비 예상가격 1조5723억원보다 868억원 줄었다. 이를 통해 조합원당 부담금을 약 7200만원 절감할 수 있다는 게 현대건설의 설명이다. 또한, 사업비 전액을 CD+0.1% 고정금리로 책임조달하고 지급보증하겠다는 조건도 내걸었다. 현대건설은 이를 통해 사업비 1조5000억여원 기준 금리 1% 상승시 금융비용 약 425억 원을 절약, 조합원 가구당 약 3600만 원 이상의 부담을 덜어줄 것으로 보고 있다. 공사 기간은 이주 철거 후 즉시 착공과 공사 중단 없는 책임준공을 확약하며 총 49개월을 제안했다. 상업시설 미분양에 대한 해법도 제시했다. 상업시설 구성부터 분양까지 세계적인 부동산 컨설팅 기업인 에비슨영과 협력해 가치와 분양성을 극대화하고 상가 분양 활성화를 위한 전담 인원도 배치하기로 했다. 특히 미분양이 발생하면 아파트뿐 아니라 상가까지도 최초 일반분양가로 100% 대물변제하겠다는 조건을 제시하고 대물변제 기준 역시 최초 일반분양가로 설정했다.2024-12-09 16:26:16
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삼성물산 "한남4구역 분담금 최대 4년 유예·이주비 12억 보장" [이코노믹데일리] 한강변 정비사업의 '대어'인 한남4구역 수주를 노리는 삼성물산이 분담금 최대 4년 유예와 이주비 최저 12억원 보장을 조건으로 걸고 나섰다. 삼성물산 건설부문(이하 삼성물산)은 한남4구역 조합원에 대해 분담금 상환을 입주 후 최대 4년까지 미뤄주겠다고 5일 밝혔다. 보통 분담금 납부는 입주 시점에 100% 이뤄지지만, 삼성물산은 입주 후 2년이나 4년이 되는 시점에 이를 내도록 했다. 분담금 납부가 미뤄진 기간 동안 조합원이 전·월세 등 투자 수익을 낼 수 있도록 자금 유연성을 대폭 확대했다고 삼성물산 측은 설명했다. 조합원 이주비도 기본 주택담보대출비율(LTV) 50%에 100%를 추가해 총 150%의 대출을 받는 등의 조건으로 가구당 12억원을 보장받을 수 있게 한다. 이는 자산평가액이 상대적으로 적은 가구도 최소한 12억원의 자금을 가지고 이주를 할 수 있도록 하기 위한 것이다. 가령 자산평가액이 4억원인 조합원은 LTV 150%를 적용해 6억원의 이주비를 받을 수 있는데 삼성물산은 여기에 6억원을 추가로 지원해 총 12억원이 되도록 맞추겠다고 제안했다. 종전 자산평가액이 분양가보다 높아 환급금이 발생하는 조합원에게는 분양 계약 완료 후 30일 이내 100% 환급금을 받도록 한다. 공사비 지급 조건으로는 '분양수입금 내 기성불'을 내세웠다. 시공사가 공사비를 우선적으로 받는 '기성불'과는 달리, 조합이 분양을 통해 수입이 생기면 공사비를 받아가는 조건이다. 김명석 삼성물산 주택사업본부장(부사장)은 "조합원의 부담은 낮추고 이익을 극대화할 수 있는 최상의 사업 조건만을 담았다"면서 "조합에 제시한 차별화 조건들을 반드시 이행해 신속하고 안정적인 사업 수행을 추진할 것"이라고 밝혔다. 앞서 삼성물산은 한남4구역에 총 3만3천여㎡(1만평) 규모로 5개 공원을 조성한다고 밝혔다. 현대건설은 천장고 높이 2.7ｍ, 조망형 창호 높이 2.5ｍ 시공을 내세운 시공을 약속했다. 한남4구역 재개발정비사업 조합이 내달 18일 시공사를 최종 선정할 예정인 가운데 두 건설사는 각각 파격적인 조건을 내세우며 수주전의 열기는 점점 뜨거워지고 있다.2024-12-05 15:57:05
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삼성물산, 한남4구역 조합원에 분양 수익 극대화 조건 제시 [이코노믹데일리] 삼성물산이 서울 용산구 한남4구역 재개발 사업의 입찰에 참여한 가운데 조합원 수익을 극대화할 수 있는 조건을 제시했다. 삼성물산은 한남4구역 조합의 원안 세대수(2331세대)보다 29세대 많은 2360세대를 제안하며 분양수익을 대폭 증가시킬 수 있는 조건을 내세웠다. 조합은 예상보다 더 많은 이익을 얻을 가능성이 커졌다. 분양면적으로 환산하면 조합 원안(76,945평) 대비 약 484평이 늘어난 77,429평으로, 일반분양 평당가를 7000만원으로 가정했을 때 조합이 추가로 가져가는 분양수익은 약 339억원에 달한다. 주택도시보증공사(HUG)가 이달 15일 발표한 민간아파트 분양가격 동향에 따르면 서울 및 수도권 분양가는 전년 같은 달보다 27%가 오르며 급격한 상승세를 보인다. 이 같은 상승률을 고려하면, 삼성물산이 제시한 세대수와 분양면적이 실제 분양수익을 크게 끌어올릴 전망이다. 삼성물산은 발코니 확장비용을 미리 공사비에 포함해 제안함으로써, 일반 분양 시 발코니 확장 옵션 판매수입 전액을 조합의 수익으로 귀속되도록 했다. 일반적으로 발코니 확장 옵션은 일반분양가에 포함되지 않고 별도의 비용으로 처리되기 때문에 이 부분이 수익으로 돌아오면 조합원들에게 이득이 될 수 있다. 이는 조합원들에게 추가적인 수익을 안겨주는 방안으로 실질적인 경제적 혜택을 가져다줄 것으로 전망된다. 한남4구역 재개발 사업의 수주 경쟁에 참여한 현대건설은 삼성물산보다 112세대 적은 2248세대를 제안했다. 이처럼 삼성물산이 제시한 세대수가 더 많고, 분양면적 또한 추가된 점은 경쟁사와 비교할 때 유리한 조건이 될 수 있다는 것이 관계자 측의 설명이다. 삼성물산 측은 "이번 제안은 조합원들에게 실질적인 경제적 혜택을 가져다줄 수 있는 요소가 많다"면서 "분양수익을 극대화할 수 있는 설계와 조건을 제시한 점에서 긍정적으로 평가받고 있다"고 전했다.2024-11-29 14:28:02
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건설사, 하반기 정비사업 성과에 따라 수주실적 판가름... 일감 확보 '속도전' [이코노믹데일리] 하반기 서울 도심 내 조단위 정비사업이 줄줄이 시공사 선정에 나설 예정이다. 건설경기 부진과 공사비 급등으로 재개발·재건축 등 수주에 소극적이던 건설사들의 움직임도 분주해지고 있다. 이처럼 건설사들의 행보가 달라진 데는 최근 부동산시장이 살아날 조짐을 보이면서다. 하반기 미국발 금리 인하 가능성도 커진 데다 정부는 주택공급 확대를 위해 재개발·재건축 규제 완화에 속도를 내고 있다. 4일 정비업계 등에 따르면 올 하반기 공사비만 1조원 이상인 굵직한 사업장들이 잇따라 시공사 찾기에 돌입한다. 한남뉴타운 내 한남4구역(1조5700억원), 한남5구역(1조7000억원)을 비롯해 신반포2차(1조3000억원), 신길2구역(1조1100억원), 마천3구역(1조250억원) 등 5곳에 이른다. 선별수주 기조 속 이렇다 할 수주고를 올리지 못하던 건설사들도 하반기 들어 적극적으로 움직이고 있다. 특히 상징성 및 수익성이 높은 강남권, 용산 등 노른자위 사업장을 중심으로 수주 역량을 집중하면서 수주 경쟁도 치열할 것으로 예상된다. 한남4구역은 현대건설과 삼성물산의 2파전이 예상된다. 현대건설이 이곳 사업장을 따낼 경우, 앞서 2021년 수주한 한남3구역과 함께 일대를 ‘디에이치’ 브랜드 타운으로 조성할 수 있다. 신반포2차 재건축 수주 가능성도 크다. 현대건설 단독으로 입찰참여의향서를 제출해 경쟁입찰이 성사되기 힘들어 보인다. 올 들어 3조3060억원의 신규수주고를 올린 가운데 두 사업장 시공권을 확보할 경우 누적 수주액은 6조원을 넘어설 전망이다. 삼성물산도 한남4구역 수주에 공을 들이고 있다. 시공사로 선정되면 한남뉴타운 내 첫 ‘래미안’ 깃발을 꽂게 된다. 상반기 7432억원의 수주고를 채웠던 삼성물산은 지난달 부산 사직2구역 재개발 시공권을 확보하면서 누적 1조1924억원의 신규 수주고를 올렸다. 한남5구역은 DL이앤씨의 단독입찰 가능성이 점쳐진다. 올 들어 수주가 전무하던 DL이앤씨는 하반기 들어 연이은 수주 성과를 내고 있다. 잠실우성4차(3817억원)에 이어 지난달 31일 도곡개포한신(4385억원) 시공권까지 따내며 하반기에만 8208억원의 수주액을 달성했다. 한남5구역 시공사로 선정되면 단숨에 ‘2조클럽’에 입성하게 된다. 신길2구역은 지난달 30일 시공사 선정 입찰에 앞서 현장설명회를 진행했다. 앞서 5월께 한 차례 시공사 선정 입찰이 유찰되면서 조합은 공사비를 소폭 올려 재입찰에 나설 예정이다. 이날 현장설명회에는 삼성물산과 현대건설, GS건설, 대우건설 등 대형건설사 4곳이 참여해 관심을 보였다. 시공능력평가 기준 10대 건설사 가운데 현재까지 정비사업 수주 ‘1조 클럽’ 가입을 알린 건설사는 포스코이앤씨와 현대건설, 삼성물산, SK에코플랜트, 롯데건설, 대우건설 등 6곳이다. 연말까지 굵직한 사업이 대기 중인 만큼 남은 기간 수주 성과에 따라 올 한 해 수주실적이 판가름 날 것으로 보인다. 한 대형건설사 관계자는 “하반기 들어서 수주에 적극적으로 나선다기보다 이미 관심 있게 봤던 사업장들의 시공사 선정 입찰이 연말에 몰려 있기 때문”이라며 “선별수주 기조는 여전히 유지하며 사업성이 낮다고 판단되는 곳들은 입찰을 염두에 두지 않는다”고 말했다. 이어 “하반기 예정된 사업들은 아무래도 서울 요지에 위치해 미분양 리스크가 적고 브랜드 인지도도 챙길 수 있다”며 “속도감 있게 사업을 추진하려는 조합원들의 의지도 한몫해서 공사비 협상도 비교적 수월한 편”이라고 설명했다.2024-09-04 15:28:13
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핵심 사업지 시공권 확보 총력... 건설사, '1조 클럽' 속속 가입 건설경기 침체로 건설업계가 '알짜' 도시정비사업 위주로 선별 수주에 나선 가운데 건설사들이 이른바 '1조원 클럽'에 속속 가입하고 있다. 올해 상반기 건설 원자재가격 인상에 따른 공사비 급등과 고금리기조 장기화 등으로 도시정비사업 수주 실적이 부진했지만, 하반기 한남4구역 등 알짜 도시 정비사업을 꼽히는 단지들이 잇따르면서 치열한 수주 경쟁이 펼쳐질 것으로 보인다. 2일 정비업계에 따르면 올해 상반기 건설업계의 도시정비사업 실적은 저조했다. 정비사업의 전통적인 강자인 현대건설과 공경적인 수주 행보에 나선 포스코이앤씨가 양강 체제를 구축하고, 삼성물산과 롯데건설, SK에코플랜트 등이 최근 수주액 1조원을 넘어서며 치열한 경쟁을 벌이고 있다. 포스코이앤씨의 현재 누적 수주액 약 3조7062억원으로, 선두를 달리고 있다. 지난 1월 사업비가 1조원이 넘는 부산 시민공원주변촉진2-1구역 재개발 수주전에서 삼성물산을 제치고, 시공권을 따내며 포문을 열었다. 이후 4월에는 서울에서 대어로 꼽힌 노량진1 재정비촉진구역 재개발(1조927억원) 수주권을 따내는 등 일찌감치 3조원이 넘는 수주액을 쌓았다. 또 현대건설은 누적 수주액 약 3조3059억원으로, 건설명가의 자존심을 세우고 있다. 현대건설은 올해 상반기 '여의도 1호 재건축'으로 불리는 서울 영등포구 여의도 한양아파트 재건축 수주전에서 포스코이앤씨와 치열한 경쟁을 펼친 끝에 시공권을 확보했다. 이후 가락삼익맨숀 재건축, 경기 성남 중2구역 재개발 등 수주 곳간을 채우고 있다. 또 다른 대형 건설사들도 1조원 클럽에 가입하고 있다. 삼성물산 건설부문은 부산시 동래구 사직2구역 재개발사업 시공사로 선정되며 1조원 클럽에 이름을 올렸다. 삼성물산 건설부문은 앞서 지난 5월 공사비 2320억원에 달하는 서울 서초구 잠원강변 리모델링사업과 6월 부산시 수영구 광안3구역 재개발(사업비 5112억원) 시공사로 선정된 바 있다. 삼성물산 건설부문의 누적 수주액은 1조5912억원이다. 롯데건설은 공사비 7058억원 규모의 서울 동대문구 '전농제8구역 주택재개발정비사업'을 수주했다. 이 사업의 수주권을 따내며 누적 수주액 1조6436억원을 기록했다. 롯데건설은 앞서 지난 5월 4315억원 규모의 안양 종합운동장 북측 재개발과 6월 서울 서초구 신반포12차와 강동구 천호우성아파트의 재건축 수주권을 확보했다. 하반기 서울 핵심지에서 시공사 선정 절차에 돌입하면서 치열한 경쟁이 예상된다. 서울 최대 규모 재개발 사업지이자 서울 강북의 노른자위라는 꼽히는 한남뉴타운 4·5구역이 시공사 선정을 앞두고 있다. 또 신반포2차 재건축과 마천3구역 재개발 등 대어급 도시정비사업들이 줄줄이 예고됐다. 건설업 전문가는 "하반기 입지와 상징성을 지닌 단지들의 시공사 선정을 앞두고, 가능한 모든 것들을 동원에 총력을 다하고 있다"며 "핵심 지역이나 단지들의 정비사업 시공권을 확보하면 앞으로 인근이나 또 다른 핵심 사업지 수주에 유리해지기 때문"이라고 했다.2024-09-03 09:47:43
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