연구원에 따르면 SH는 마곡 사업에서 공동주택 택지매각과 공공주택 분양으로 약 20%의 개발이익을 얻은 것으로 나타났다.
마곡의 경우 택지매각과 공공분양 이익은 5000억원 수준이었으나, 공공임대주택 보유에 따른 자산가치 상승분이 6조7000억원에 달하는 것으로 분석됐다.
마곡지구는 15개 공동주택 용지 중 하나의 용지만(마곡13단지) 민간에 매각했으며, 혼합단지 위주로 개발해 공공임대주택 비율을 50%가량 확보했다.
주택분양 당시 택지매각 이익과 분양이익은 공공주택 총 사업비의 약 4분의 1 수준이었으나, 공공임대주택 자산가치 상승분을 고려하면 개발이익은 약 7조2000억원으로 초기사업비 총 사업비 2조 원의 3.6배에 이르는 것으로 조사됐다.
한편 성남 판교는 공동주택 택지매각, 주택분양으로 분양 당시 이미 사업비보다 많은 이익을 남겼음에도 불구하고, 공공임대주택 자산가치 상승분을 고려하면 개발이익은 초기사업비의 2배 수준으로 분석됐다.
또한, 성남 판교의 경우 10년 분양전환임대주택을 통한 분양이익이 약 3조원으로 총 분양이익의 84%를 차지해, 공급 후 자산가치 상승분이 사업자에 대부분 귀속된 것으로 나타났다.
SH도시연구원은 이 같은 분석을 바탕으로 민간 택지매각을 최소화하고 공공임대주택 비율을 높이며 건물만 분양하는 것이 공공성 확보와 공공의 자산가치 상승 측면에서 유리하다고 강조했다.
SH는 마곡지구 등의 사례처럼 개발사업에서 공공임대주택을 절반 가까이 확보했기 때문에 자산가치 상승이 컸고, 증가한 임대주택 자산가치를 활용한 다양한 사업검토가 가능할 것이라고 설명했다.
공공분양 방식에서도 당시 토지를 보유한 채 건물만 분양주택으로 공급했다면 토지 가치의 상승분이 오롯이 공공에 귀속돼 공공자산의 가치는 지금의 약 2배 이상이 됐을 것으로 추정했다.
아울러 성남 판교·대장, 과천 지식정보타운 등 서울 인근의 유사 사업지구에 대해서는 낮은 공공임대주택 확보 비율과 더불어 민관합동사업을 통해 민간의 개발이익을 보장해준 것에 대해 지적했다.
김헌동 SH 사장은 "토지보상·수용으로 인해 원주민의 희생이 따르는 개발사업은 땅장사·집장사를 지양해야 하며, 공공이 택지를 보유하는 방식으로 사업을 추진해야 한다"며 "건물분양주택으로 공급했다면, 토지로 발생하는 개발이익을 원천 차단하고, 공공의 자산을 크게 상승시켰을 것"이라고 했다.
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