2025.04.20 일요일
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강남·용산 토지거래허가구역 재지정… 은행권 대출 규제 강화에 금융소비자 '혼란' [이코노믹데일리] 정부가 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 재지정하면서 시중은행들이 대출 규제를 강화하고 있다. 이에 따라 올봄 이사를 계획한 금융 소비자들은 대출이 막힐 가능성이 커졌고, 일부 지역에서는 대출 문의가 급증하는 등 시장이 혼란에 빠졌다. 21일 업계에 따르면 하나은행은 오는 27일부터 다주택자의 서울 지역 주택구입 목적 담보대출을 전면 중단한다. 또한, 주택 매수인이 세입자의 전세대출로 기존 주택담보대출을 갚는 ‘조건부 전세대출’도 중단해 갭투자를 차단할 방침이다. 우리은행도 이르면 27일부터 강남3구와 용산구에 대한 주택담보대출 공급 대상을 무주택자로 제한할 예정이다. SC제일은행은 오는 26일부터 다주택자(2주택 이상)의 생활안정자금 대출과 대환대출, 추가 주택담보대출 취급을 중단한다. 역전세로 인한 전세보증금 반환 목적 대출을 제외하고 퇴거대출도 제한하기로 했다. 이번 대출 규제 강화는 정부의 주택시장 안정화 대책과 맞물려 시행되는 조치다. 정부는 전날 ‘부동산 관계기관 회의’를 열고, 오는 24일부터 강남3구와 용산구 소재 모든 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하기로 결정했다. 토지거래허가구역에서는 아파트 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하며, 허가 없이 거래할 경우 2년 이하 징역 또는 토지가격의 30% 상당 벌금형을 받을 수 있다. 또한, 실거주 목적 외의 매매와 임대도 금지된다. 이러한 규제로 인해 대출을 이용해 이사를 계획한 금융 소비자들은 어려움을 겪고 있다. 특히, 강남·용산구로 이사하려던 이들은 대출이 제한될 가능성이 커졌다. 은행권에는 토지거래허가구역 이외 지역에서도 신규 대출 취급이 제한될 수 있다는 우려가 확산되며 대출 문의가 증가하는 분위기다. 한 은행 관계자는 “강남·잠실 지역 점포는 평소와 비슷한 고객이 방문했지만, 대출 문의 전화는 급증했다”며 “본점에서 대출 지침이 아직 내려오지 않았지만, 마포·성동구 등 강남 인접지역으로 수요가 몰리는 분위기”라고 전했다. 전문가들은 정부의 규제 강화가 단기적으로는 강남·용산 아파트 거래를 위축시키겠지만, 인근 지역으로 ‘풍선효과’를 유발할 가능성이 크다고 전망했다. 또한, 금융권의 대출 규제가 강화되면서 대출 수요자들의 불만과 혼란도 지속될 것으로 보인다.2025-03-21 08:30:00
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지난해 임차권 등기신청 최대치 경신 [이코노믹데일리] 지난해 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 법원에 임차권등기명령을 신청한 건수가 역대 최대치를 기록했다. 서울과 인천 세입자들의 신청 건수는 줄었으나 부산, 광주 등 지방에서 2배 가까이 늘었다. 수도권과 시차를 두고 나타난 지방의 역전세, 전세사기 피해가 그만큼 심각했다는 뜻이다. 7일 법원 등기정보광장에 따르면 지난 한 해 동안 전국의 임차권등기명령 신청 건수(집합건물 기준)는 4만7343건으로, 1년 만에 역대 최대치를 경신했다. 직전 기록인 2023년의 4만5445건보다 1898건(4.2%) 증가했다. 임차권등기는 임대차 계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 등기부등본에 미반환된 보증금 채권이 있다는 사실을 명시하는 제도다. 보증금을 무사히 돌려받으려면 대항력과 우선변제권을 유지해야 하는데, 다른 곳으로 이사를 나가면 이 효력이 사라진다. 전세금을 돌려받지 못한 상황에서 임차권 등기를 하면 이사를 하더라도 대항력, 우선변제권이 유지된다. 지난해 임차권등기명령 신청이 가장 많은 곳은 경기(1만2668건)로, 전년보다 5.6%(673건) 증가했다. 경기 다음으로 서울(1만1317건), 인천(8989건), 부산(5524건)에서 신청 건수가 많았다. 작년에는 서울과 인천의 임차권 등기 신청 건수가 전년보다 각각 23.5%, 8.8% 줄어들며 전세 피해가 어느 정도 진정되는 모습을 보였으나 지방 신청 건수가 급격히 증가했다. 부산의 임차권등기명령 신청은 전년보다 83% 증가했다. 2022년 582건이었으나 2년 새 10배 가까이 늘었다. 경북의 신청 건수는 2023년 394건에서 지난해 979건으로 2.5배 증가했고, 전북은 432건에서 934건으로 2.2배 늘었다. 광주(1천84건)는 88.2%, 전남(947건)은 91.3% 급증했다. 지방에서 임차권등기명령 신청 건수가 전년보다 줄어든 곳은 제주(-9.0%), 울산(-1.6%), 세종(-1.3%) 세 곳이었다. 전문가들 사이에서는 전세사기 문제를 근본적으로 해결하려면 임차권등기나 전세권 설정 등기를 의무화해야 한다는 의견이 나온다. 전세권 설정 등기는 세입자가 등기사항전부증명서에 전세보증금을 지급하고 집주인의 집을 점유하고 있다는 사실을 기록하는 것이다. 전세권 설정 등기가 돼 있으면 세입자가 후순위 권리자, 기타 채권자보다 보증금을 먼저 돌려받을 수 있다. 전세금을 돌려받지 못할 상황에 놓인다면 세입자가 별도 소송 절차 없이 집을 임의경매로 넘길 수 있다. 그러나 전세권 설정에는 집주인과 세입자 양측의 동의가 필요한 데다 비용도 만만치 않아 활성화되지 않고 있다. 전세권 설정 등기를 신청한 부동산(집합건물 기준)은 2022년 5만2363건, 2023년 4만4766건, 지난해 4만3885건 등으로 줄어드는 추세다. 김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 "전세권 설정이나 임차권 등기를 의무화해 등기부등본을 보면 누가 세입자로 들어와 있고, 계약 기간이 어떻게 되며, 보증금이 얼마인지 명확히 알 수 있어야 한다"며 "임대인이 협조하지 않아도 임대차 관련 정보를 확인할 수 있도록 해야 전세사기를 막을 수 있다"고 말했다.2025-01-07 07:55:14
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'시세 8억' 빌라 있어도 청약 무주택자 인정된다 [이코노믹데일리] 수도권에서 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 5억원(시세 약 7억∼8억원) 이하 빌라 1채를 보유한 사람도 아파트 청약 시 무주택자로 인정된다. 다만 이러한 조치가 빌라 시장 회복에 영향을 미칠지에 대해선 회의적 시각이 많다. 23일 업계에 따르면 '주택 공급에 관한 규칙' 개정안이 시행됐다. 이번 개정 내용은 지난 8·8 부동산 공급 대책에서 비아파트 시장을 활성화하겠다며 발표한 조치로, 아파트 청약 때 빌라 소유자에게 불이익이 없도록 해 빌라 수요를 늘리겠다는 취지다. 기존에는 수도권 소재 면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억6000만원 이하(지방 1억원 이하)의 비아파트만 청약에서 무주택 인정을 받았다. 그러나 앞으로는 수도권 소재 면적 85㎡ 이하에 공시가격 5억원 이하(지방은 공시가격 3억원 이하)인 비아파트 소유주는 청약에서 무주택자로 인정받을 수 있다. 비아파트는 단독·다가구 주택, 연립·다세대 주택, 도시형 생활주택 등이 해당된다. 이번 개정 사항은 이달 18일 이후 입주자모집공고를 하는 아파트 단지부터 적용되며, 개정안 시행일 전에 빌라 등을 구매한 때도 공고일 기준으로 해당 요건을 충족하면 무주택자로 인정된다. 정부는 이를 통해 침체해 있는 빌라 등 비아파트 시장이 더 활성화되고, 아파트 수요 쏠림 현상이 비아파트로 분산·이동될 것이라고 기대하고 있다. 하지만 시장 반응은 그리 뜨겁지 않다. 앞서 전세사기 및 역전세 등의 여파로 전국 비아파트 시장은 이미 크게 침체된 바 있다. 여기에 정부의 전방위 대출 규제와 탄핵 정국까지 겹치면서 시장에 관망세가 이어지고 있고, 빌라보다는 투자 가치가 높은 아파트를 소유하려는 '똘똘한 한 채' 현상이 더욱 짙어지고 있기 때문이다. 수도권에 살고 있는 신혼부부 김씨는 "최근 집을 알아보고 있는데 시세 8억원대의 주택을 살 수 있는 여력이 있다면 아파트를 사지 빌라를 사지는 않을 것 같다"며 "이미 요건에 맞는 빌라를 소유하고 있던 소유주들에게만 좋은 정책 같다"고 말했다. 실제 국토부 주택 통계에 따르면 올해 들어 10월까지 비아파트 누계 거래량은 12만6243건으로 5년 평균 대비 42.2% 줄어들었다. 수요가 줄어들자 공급도 줄어드는 추세다. 지난 10월까지 비아파트 누적 인허가 물량은 3만430가구로 지난해 같은 기간보다 30.0% 감소했다. 또 착공 물량은 2만8501가구로, 같은 기간 대비 21.2% 줄었다. 일각에서는 정부의 취지와 달리, 오히려 향후 아파트 청약 시장 경쟁률을 더욱 높이는 효과를 가져올 수 있다는 분석도 나온다. 기존 빌라 소유주들까지 아파트 청약 기회를 얻게 되면서 아파트 청약을 시도하는 수요가 더 늘어날 수 있기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "이번 대책은 주택 매매 시장뿐만 아니라 분양시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다"며 "청약 때 무주택자들이 많아진 만큼 인기 지역 당첨 합격선과 경쟁률이 지금보다 더 높아질 가능성이 있다"고 설명했다.2024-12-24 10:00:00
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보증금 떼일라... 서울·경기 빌라 월세 50% 돌파 [이코노믹데일리] 올해 서울과 경기지역 빌라 임대 시장의 월세 비중이 처음으로 50%를 돌파했다, 보증금 미반환 사고로 불거진 '전세사기' 여파로 빌라 시장의 전세 월세 전환이 가속화하고 있다. 16일 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 연립·다세대 전월세 거래를 분석한 결과 올해 서울에서 거래된 전월세 12만7111건의 거래 가운데 월세 거래는 6만8116건으로 전체의 53.6%에 달했다. 이는 국토부가 실거래가시스템에 관련 통계를 공개하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 것이며, 전세사기 피해가 본격화하기 전인 2020년의 29.5%에 비해 24%포인트 이상 급증한 것이다. 올해 아파트의 월세 비중 41.6%와 비교해서도 크게 높은 수치다. 서울의 연립·다세대 월세 비중은 2020년 29.5%에 그쳤으나 저금리 장기화와 임대차 2법 시행 등으로 전셋값이 크게 오르며 2021년에는 월세 비중이 33.0%까지 높아졌다. 이후 빌라 시장은 금리 인상에 따른 전셋값 하락과 역전세난, 임차인이 전세보증금을 돌려받지 못하는 등의 전세사기 피해가 본격화하면서 '전세 포비아(공포증)' 현상이 확산했다. 이에 따라 보증금 미반환 사고 우려에 전세보증금을 낮추고 월세로 돌리는 수요가 늘며 2022년 월세 비중은 39.5%, 지난해에는 48.1%로 증가했고, 올해 들어 50%를 돌파했다. 대한주택임대인협회 성창엽 회장은 "정부가 임대사업자와 전세보증금반환보증 가입 요건을 강화하면서 보증 가입이 어렵게 된 임대인이 늘고 있는데 역전세 대출은 방공제 등의 문제로 사실상 무용지물"이라며 "보증금을 지키려는 임차인들로 인해 월세가 대세가 됐다"고 말했다. 경기지역도 마찬가지다. 올해 경기도 연립·다세대 전월세 신고 6만3520건 가운데 월세 거래는 3만2760건으로 전체의 51.6%에 달했다. 2020년 30.6%에 비해 20%포인트 이상 높아진 것이다. 이에 따라 월세도 계속해서 상승세다. 한국부동산원에 따르면 서울지역 연립·다세대 월세통합 가격지수는 지난 10월 기준으로 102.0을 기록하며 2021년 6월 기준(100)일 이후 가장 높았다. 경기도의 월세가격 지수는 올해 10월 101.9로 2022년 11월(102.0) 이후 가장 높다. 수원의 한 대학가 주변의 한 빌라 원룸은 2021년 보증금 500만원에 월세 45만원이던 것이 현재는 보증금 500만원에 월세가 60만원으로 올랐다. 이 지역의 한 주택임대사업자는 "과거에는 빌라도 전세 선호도가 높았지만, 전세 사기 문제가 터진 이후에는 보증금 반환 문제가 임차인의 가장 큰 고려 사항이 됐다"며 "보증금 2000만원 이상은 월세로 돌리던지, 아파트로 넘어가는 경향을 보인다"고 말했다. 이처럼 빌라 시장의 전세 기피 현상이 확산하면서 한동안 국내 시장을 떠났던 외국계 사모펀드와 부동산 회사들의 국내 주거용 임대시장 진출이 최근 들어 확산하고 있다. 모건스탠리를 비롯해 다양한 글로벌 기업들이 국내 주거용 건물을 매입해 임대 시장에 진출하려는 움직임을 보인다는 게 부동산 업계의 설명이다. 국토부는 최장 20년간 임대를 놓는 기업형 장기 임대 도입을 서두르며 제도적 지원에 나선 상태다.2024-12-16 08:44:03
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