2024.10.31 목요일
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국회예산처, 1기 신도시 이주대책 실효성 우려 [이코노믹데일리] 정부가 1기 신도시 재건축의 이주대책으로 제시한 '영구임대주택 재건축' 방안에 대해 실효성이 떨어질 수 있다는 국회의 분석이 나왔다. 국회의 우려대로 영구임대 재건축이 오히려 사회 취약계층의 주거 안정을 해치거나, 재건축 동의 절차 지연으로 1기 신도시 이주에도 오히려 차질이 생길 수 있는 만큼 정부의 면밀한 검토가 필요하다는 지적이 나온다. 31일 국회예산정책처에 따르면 지난 28일 발행한 '2025년도 예산안 위원회별 분석' 국토교통위원회 보고서에서 "기초생활수급자 등 기존 입주자들의 주거안정을 저하시키지 않도록 유의하고 입주자 동의 절차, 대체주택 제공 및 재건축 등에 소요되는 기간을 고려할 때 실효성 있는 대책 마련이 필요할 것으로 보인다"고 지적했다. 앞서 국토부는 지난 8월 국토교통부는 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축을 위한 정부의 가이드라인인 '노후계획도시정비기본방침(안)'을 발표하면서 △신규 유휴부지 개발 △영구임대 재건축 △이주금융 지원 추진 등의 이주대책을 발표했다. 특히 기존 1기 신도시에 있는 '영구임대주택'을 고층 주상복합으로 재건축해 이주 수요를 흡수하겠다는 계획이 포함되면서 이목을 끌었다. 당장 내달 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본)에서 2만6000가구(최대 3만9000가구) 규모의 재건축 선도지구가 선정될 예정이고, 이후에도 2027년부터 매년 2~3만가구의 이주수요가 발생하다 보니 이주난 해소가 사업의 가장 큰 문제로 꼽혀 왔는데, 이에 대한 새로운 해결책을 내놓은 것이다. 영구임대주택은 기초생활수급자 등이 영구 또는 50년 이상 장기 임대로 거주하고 있는 주택으로, 영구임대 주택들을 주로 도심에 위치해 입지가 우수하며 밀도가 낮아 신규 주택 공급에 유리하다는 것이 당시 국토부의 설명이었다. 현재 1기 신도시 내 영구임대주택은 총 13개 단지 1만4000가구 규모로, 각각 △분당 4개(5900가구) △일산 3개(2300가구) △중동 2개(1900가구) △산본 3개(3400가구), 평촌 1개(500가구)다. 그러나 국회예산정책처는 이에 대해 그 적절성과 실효성 측면에서 더 면밀한 검토가 필요하다고 지적하고 나섰다. 국회예산처는 "1기 신도시 재건축의 이주대책으로서 영구임대주택 재건축을 추진할 경우 기초생활수급자 등 기존 거주자들이 거처를 이전해야 하므로 해당 입주자들의 주거안정을 저해할 수 있다"고 지적했다. 보고서에 따르면 이에 대해 국토부는 1기 신도시 재건축 사업 계획에 영구임대주택 재건축도 포함되므로 동 이주대책이 특별히 기입주자들의 주거안정을 저해하는 것은 아니라고 설명하고 있다. 그러나 국회예산처는 "영구임대주택을 활용하기 위해선 1기 신도시 내 일반 주택보다 영구임대주택 재건축이 우선적으로 추진돼야 한다"며 "따라서 영구임대주택 기입주자들의 주거이전이 급박하게 이루어질 가능성이 높은데, 동일 생활권 내에 대체주택을 마련하고 이주하는 과정에서 기입주자들의 주거불안이 야기될 가능성이 있다"고 말했다. 또 "영구임대주택 재건축은 입주자들이 소유자가 아니므로 주거이전 유인이 크지 않고 기존 주택 대비 동일 생활권 내에서 양질의 대체주택이 제공되지 않을 경우 오히려 비협조적일 가능성도 존재한다"며 "이 경우 재건축에 상당한 시간이 걸릴 가능성이 높은데, 해당 대책이 이주대책으로서 실효성이 있는 수단인지 또는 1기 신도시 재건축 사업을 오히려 지연시킬 가능성은 없는지를 살펴볼 필요가 있다"고 짚었다. 국회예산처는 국토부가 이러한 방안 발표 후 기존 영구임대 입주민에 대한 대체주택 제공 방안을 구체적으로 내놓지 않고 있다는 점도 지적했다. 보고서는 "국토부는 영구임대주택 재건축을 1기 신도시의 중장기적인 이주대책으로 제시하고 있지만, 9월 말 기준 영구임대주택의 재건축과 관련해선 아직 어떠한 계획도 수립하고 있지 않다"며 "해당 대책이 1기 신도시 이주대책으로서 유의미한 수단으로 작용할 수 있을지 불분명하다"고 강조했다. 업계에서도 이번 대책에 대한 우려는 계속되고 있다. 영구임대를 재건축하더라도 1차 생활권 내, 넓은 평형으로 이주를 원하는 1기 신도시 주민들이 이를 선택하지 않으면 취약계층인 기존 입주민들만 쫓겨나고 이주는 원활하게 이뤄지지 않을 수도 있다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "영구임대는 저소득층 주거 안정을 위한 주택이기에 대형 평수를 만들기는 쉽지 않은데, 1기 신도시 이주민들은 기존 주택대비 면적이 줄어드는 순간 기존 짐을 다 버려야 하기에 수요가 따라오지 않을 수 있다"며 "역세권 주요 단지에 거주하던 주민들은 역에서 조금이라도 멀어지게 되면 정부가 제공하는 이주주택으로 옮겨가지 않을 것"이라고 말했다.2024-10-31 10:23:58
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1기 신도시 이주계획... 주민의견 반영해 8월 공개한다 정부가 순차 재건축에 돌입하는 1기 신도시 주민들을 대상으로 설문 조사를 한 뒤 이를 반영해 이주계획을 세우기로 했다. 1기 신도시 분당·일산·평촌·중동·산본에 최소 1곳씩 '이주단지'를 세워 대규모 이주에 따른 전세시장 불안을 잠재우겠다는 계획은 사실상 철회한 것으로 풀이된다. 국토교통부는 이달 말부터 1기 신도시 주민들이 원하는 이주계획을 파악하기 위한 설문 조사를 진행한다. 설문 조사에는 이주 희망 지역, 희망 주택 유형·평형, 공공임대주택 입주 의향 여부 등이 담길 예정이다. 국토부와 지방자치단체는 설문 조사 결과를 반영한 이주계획을 신도시별로 세우는 정비 기본계획에 담을 계획이다. 기본계획 초안은 8월 중 공개한다. 정부 계획대로 1기 신도시 정비가 진행되면 올 연말 선정되는 재건축 선도지구 최대 3만9000가구를 시작으로 2027년부터 10년간 해마다 2만∼3만 가구의 이주 수요가 생긴다. 이에 대해 박상우 국토부 장관은 "1기 신도시 생활권에서 이뤄지는 각종 인허가 상황을 들여다보고, 필요하다면 기존에 용도가 정해져 있는 땅을 용도 변경을 하거나 공공에서 새로운 소규모 개발 사업도 추가로 해 이주에 문제가 없도록 관리하겠다"고 밝혔다. 이어 "이렇게 해도 어려우면 이주 시기를 조정하는 방식을 쓸 수 있다"면서 "과천, 안양 같은 지역에서 이주 시기 조정 등의 방식으로 이주대책을 수립해 전셋값 급등 없이 재건축을 완료한 사례가 있다"고 했다. 국토부는 이를 위해 2027∼2030년 1기 신도시 생활권별 입주 물량을 조사 중인 것으로 알려졌다. 국토부 관계자는 "재건축 스케줄과 입주 물량을 맞춰보고 '미스매치'가 난다면 주택 공급량을 늘려야 한다"며 "이주단지에 대한 주민 거부감이 크다면 (임대주택이 아닌) 분양 주택을 지어 자연스럽게 전세시장에 물량이 나오도록 한다는 계획"이라고 했다. 앞서 국토부는 올해 1월 발표한 '1·10 부동산 대책'을 통해 내년부터 1기 신도시별로 1곳 이상 이주단지를 조성해 이주 수요에 대응하겠다고 밝힌 바 있다. 하지만 분당을 중심으로 임대주택형 이주단지 조성에 대한 반대 여론이 거세지자, 이 같은 계획을 밝힌 지 6개월도 안 돼 이주단지 조성 계획을 사실상 철회하고 '이주단지'라는 용어도 쓰지 않기로 했다. 인근에 고양 창릉 3기 신도시가 들어서는 일산의 경우에는 주민들이 이주단지 조성으로 주택 공급이 더 늘어나는 것을 선호하지 않고 있다. 당초 국토부는 3기 신도시 조성, 택지 개발 등으로 인근 주택 공급 물량이 많은 일산, 중동은 이주단지 조성이 불필요하지만 분당과 평촌, 산본의 경우 주택 추가 공급이 필요하다고 판단했다. 이에 따라 선도지구 지정 물량과 이주단지 공급 물량을 함께 발표하려 했다. 주민 선호부터 다시 파악하기로 한 것이다. 일각에서는 정부가 '2027년 착공, 2030년 첫 입주'라는 빠듯한 일정으로 1기 신도시 정비사업을 추진하다 보니 벌어진 일이라는 평가가 나온다. 전문가들은 1기 신도시 개별 단지의 재건축이 정부가 바라는 것처럼 순차적으로 진행되기는 어려울 것이기 때문에 이주단지 조성보다는 주택시장의 광역적 흐름 속에서 이주대책을 짜는 것이 바람직한 방향이라고 밝혔다. 이에 대해 한 부동산학과 교수는 "이주단지보다는 3기 신도시 입주 시점과 1기 신도시 이주 시점을 연계하는 게 더 현실적인 대안"이라며 "이주단지를 만든다 해도 1기 신도시 재건축 아파트 입주 시기가 됐을 때 이주단지에 들어올 신규 입주 수요가 부족하다면 '역전세'라는 또 다른 문제를 만들 수 있다"고 했다. 이어 "여러 주체 간 합의가 중요한 통합 재건축의 특성상 사업이 지연될 수 있고, 그러다 보면 이주 수요가 한꺼번에 몰리지 않을 수도 있다"고 설명했다. 한편 초·중·고등학생 자녀가 있는 가구는 근거리 이주를 원하기 때문에 저리로 이주자금 대출을 지원하거나 인근 비(非)아파트 매입임대주택을 이주대책으로 활용하는 방안을 고려해야 한다는 의견도 나온다. 한 부동산 전문가는 "주민들은 이주 지역을 국토부나 지자체가 정하는 것보다 스스로 정하기를 원한다"며 "정비구역 주변 전셋값 동향이 하락 기조에 있고, 거래량이 적거나 공실 비율이 높은 곳이라면 이주단지를 짓는 것보다 이주자금을 지원하는 것이 낫다"고 했다. 그러면서 "세입자로 한정된 이주자금 지원의 대상자를 소유자까지 확대해야 한다"고 제언했다. 이에 대해 국토부는 1기 신도시 재건축 부담금을 납부할 여력이 부족한 고령자 등에 대해선 금융 지원을 하는 방안을 검토 중이라고 밝힌 바 있다.2024-06-13 07:45:06
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1기 신도시 재건축 윤곽…'선도지구' 2.6만가구, "주민 동의가 핵심" 1기 신도시(분당·일산·평촌·중동·산본) ‘1호 재건축’ 타이틀을 둘러싼 선도지구 선점 경쟁이 치열할 전망이다. 빠듯한 시간표에 ‘이주대란’ 우려도 나온다. 29일 국토교통부의 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획'에 따르면 1기 신도시에서 재건축을 가장 먼저 추진할 선도지구로 올해 2만6000가구 이상이 지정된다. 1기 신도시 선도지구 기준 물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌·중동·산본 각 4000가구 등 2만6000가구로 정해졌다. 여기에 지역 여건에 따라 각 지자체가 1∼2개 구역을 추가로 선정할 수 있다. 단 추가 선정 물량은 기준 물량의 50%를 넘으면 안 된다. 지방자치단체가 물량을 최대치로 잡으면 분당 1만2000가구, 일산 9000가구, 평촌·중동·산본 각 6000가구 등 3만9000가구 규모의 선도지구 선정이 가능하다. 국토부는 올해 선정되는 선도지구 규모가 1기 신도시 정비 대상 주택 물량의 10∼15% 수준이 될 것으로 보고 있다. 당초 국토부는 '신도시별로 1개 이상'의 선도지구를 선정하겠다는 방침을 내놨다가 지난달 '전체 주택의 5∼10%'로 물량을 확대했는데, 이보다 더 늘어난 것이다. 국토부는 선도지구 선정에 활용할 '표준 평가기준'도 내놓았다. 재건축에 찬성하는 주민동의율이 높고 가구당 주차 대수가 적을수록, 여러 단지를 묶는 통합 재건축 규모가 클수록 선도지구로 선정될 가능성이 커진다. 구체적으로 통합 재건축에 찬성하는 주민이 95% 이상이면 주민 동의율 항목에서 만점인 60점을 받을 수 있다. 4개 단지 이상이 통합 재건축을 하고, 통합 재건축 가구 수가 1000가구 이상이면 각 항목에서 만점(10점)을 받는다. 지자체들은 국토부가 정한 세부 평가 기준과 배점을 지역 사정에 맞춰 조정할 수 있다. 주민 동의율 만점 기준을 95%에서 80%로 낮출 수도 있다는 뜻이다. 1기 신도시 각 지자체는 자신들이 세운 선정 기준을 담은 공모 지침을 다음 달 25일 공고하고, 선도지구 공모를 시작한다. 이후 9월에 선도지구 선정 제안서를 접수하고, 10월 평가를 거쳐 11월에 지자체가 선도지구를 최종 선정한다. 선도지구는 선정되는 즉시 특별정비계획 수립에 들어가 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 관리처분계획 수립을 거친다. 2027년 착공, 2030년 입주가 목표다. 박상우 국토부 장관은 "정비사업은 추진위원회 구성부터 조합 설립, 안전진단 등 사전 절차가 오래 걸려 통상 10년 정도가 걸린다"며 "노후계획도시 특별법을 통해 사전 절차를 대폭 단축했기 때문에 2027년 첫 착공이 이뤄지면 건축 공사를 3년 내 마무리 해 2030년에는 입주가 가능하다"고 했다. 국토부는 1기 신도시 29만가구의 '재건축 시간표'도 제시했다. 분당의 경우 올해 선도지구로 8000가구(기준 물량)를 우선 지정하고, 2025년 6000가구, 2025년 5000가구, 2027년 5000가구, 2028년 9000가구 등 2033년까지 10년간 8만4000가구를 정비사업 물량으로 선정할 예정이다. 선도지구 선정 이후에도 5개 1기 신도시에서 매년 일정 물량을 선정해 재건축을 추진하되, 시장 여건에 따라 선정 물량을 조정한다는 방침이다. 다만 일각에선 대규모 주민 이주가 선행돼야 하는데다, 정비사업에 제동을 거는 조합원 분담금과 최근 급등한 공사비 문제도 얽혀 있어 사업이 계획대로 추진될 수 있을지 의문이라는 우려가 나온다. 한편 정부는 1기 신도시 재건축에 따라 이 지역 주택 물량(순공급)이 30% 이상 증가할 것으로 내다봤다. 1기 신도시 재건축이 출발을 앞둔 가운데 이에 따른 이주대책은 간략하게만 제시됐다. 대규모 정비가 한꺼번에 이뤄지면 전세 대란, 집값 상승 등 부작용이 나타날 수 있기에 정부는 그간 인근 유휴 부지 등에 이주단지를 조성해 파장을 최소화하겠다는 입장을 밝혀왔다. 국토부는 1기 신도시 주변 개발사업을 차질 없이 관리하고, 전세시장 동향과 주택 수급 동향을 모니터링해 필요시 신규 공급도 확대하겠다는 원칙 수준의 이주대책만을 내놓았다. 박 장관은 "(1기 신도시) 생활권역 내에서 이뤄지고 있는 주택 수급 상황을 국토부와 지자체가 면밀히 들여다봐서 지역 내에 충분한 신규 공급이 이뤄지고 있다면 그쪽으로 가도록 유도할 것"이라고 했다. 국토부는 올해 8월 정비 방향, 인허가 절차 간소화 등을 담은 정부의 노후계획도시 정비 기본방침을 공개한다. 각 지자체 역시 선도지구 선정 계획과 연도별 정비사업 기본 물량, 이주대책 등이 담기는 정비 기본계획을 8월에 공개하고, 올해 안에 수립을 마칠 계획이다.2024-05-30 07:50:00
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