2025.07.20 일요일
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이재명 정부, 주택공급 속도전 예고…1기 신도시 정비 본격화 전망 [이코노믹데일리] 이재명 정부가 주택공급 확대와 속도전에 방점을 찍은 부동산 정책을 예고하면서, 1기 신도시 정비사업도 본격화할 것으로 보인다. 그러나 실질적 공급 활성화로 이어질 수 있을지는 불확실하다. 공사비 상승, 추가 공공기여 등으로 사업성이 크게 저하된 데다, 이주대책 미흡과 대출규제 강화 등 현실적 난관이 산적해 있기 때문이다. 8일 국토교통부 등에 따르면 정부는 지난해 4월 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 시행 이후 분당·일산·평촌·산본·중동 등 5개 신도시, 13개 단지, 3만5800가구를 1차 선도지구로 지정했다. 1차 선도지구는 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하고 있으며, 이달 중 2차 정비물량 선정 기준 및 후속 사업지도 발표될 예정이다. 이재명 대통령이 추가 신도시 개발에 선을 긋고 기존 정비사업에 집중하겠다는 방침을 밝힌 만큼, 향후 부동산 정책에는 1기 신도시 정비사업의 추진 속도 제고 방안이 포함될 것으로 전망된다. 하지만 사업 추진에는 여전히 난관이 많다. 분당 등 사업성이 우수한 지역조차 이주대책 불투명으로 인해 2차 정비물량부터 사업 규모가 축소될 가능성이 있다. 선도지구 상당수는 공사비 부담과 추가분담금 증가 등 사업성 악화로 이미 지정 취소 요구나 소극적 참여 움직임이 확산 중이다. 업계에 따르면 모든 가점 항목을 반영할 경우 가구당 추가분담금은 최소 2억원, 최대 5억원 이상 발생할 것으로 추산된다. 재건축초과이익환수제 부과, 6·27 대출규제 등도 이주비 대출 및 자금 조달에 부담을 주고 있다. 이로 인해 실제 착공 시점과 입주 시점이 계획보다 상당히 지연될 가능성이 크다는 전망이 나온다. 최우식 1기신도시범재건축연합회장은 “1기 신도시 재정비 속도를 높이겠다는 정부의 의지는 긍정적이지만, 국토부 장관 인선이 아직 마무리되지 않았고, 예상치 못한 대출규제도 발표돼 앞으로 사업 향방을 예단하기 어렵다”며 “2027년 착공, 2030년 입주 등 당초 목표 실현 가능성은 현저히 떨어진다”고 말했다. 이어 “특별법 적용에도 불구하고 사업 구간별 인허가 과정이 장기화되고, 추정 분담금 발표 시기마다 주민 간 갈등이 불거질 수밖에 없다. 서울시 신속통합기획과 같은 기간 단축 방안, 공공기여 부담 완화 등이 병행돼야 한다”고 덧붙였다. 이에 대해 한 부동산 전문가는 “정비사업 추진을 위한 제도적 기반은 이미 마련됐지만, 공사비 상승과 재건축초과이익환수제, 대출규제 등으로 인해 건설사들도 선도사업에 적극 나서기 힘든 상황”이라며 “실제 착공까지는 예상보다 더 많은 시간이 걸릴 것”이라고 내다봤다.2025-07-08 10:27:30
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3기 신도시 공급 '지연'…국토부, 기업·군부대 이전 속도전 나선다 [이코노믹데일리] 국토교통부가 3기 신도시 부지 내 이전이 지연되고 있는 기업체·공장과 군부대의 조기 이주 등 주택 공급을 앞당기기 위한 대책 마련에 속도를 내고 있다. 최근 이재명 대통령이 ‘3기 신도시 공급을 빠르게 추진하겠다’고 밝힌 이후 국토부에도 비상등이 켜졌다. 4일 국토부에 따르면, 문재인 정부 시절 발표한 3기 신도시는 8개 지구, 32만8000가구 규모로 추진되고 있다. 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 등 주요 5개 지구(18만5796가구)는 이미 착공에 들어갔지만, 전체 물량의 절반 이상은 2030년 이후에나 공급이 가능할 전망이다. 토지 보상 지연과 공사비 상승 등으로 사업 추진에 난항을 겪고 있기 때문이다. 특히 하남 교산의 경우 2019년 공공주택지구로 지정됐지만, 최초 입주는 2029년 6월로 예정됐다. 신규 택지는 후보지 발표부터 실제 입주까지 8~10년이 소요되는 것이 일반적이지만, 공급 속도에 속도가 붙지 않으면 집값 안정 효과도 제한적이라는 우려가 커지고 있다. 윤석열 정부 출범 후 국토부는 고밀 개발(용적률 상향)과 주택용지 확대 등을 통해 기존보다 5만 가구 더 공급하는 방안을 발표한 바 있다. 최근에는 사업 속도를 높이는 데 집중하고 있다. 3기 신도시 내 남아있는 1800여개 공장·제조업체의 이전을 촉진하고, 군부대 및 철탑 이설 등 착공을 지연시키는 요인도 적극 해소하기로 했다. 특히 ‘선이주-후철거’ 원칙에 따라, 신도시 내에 아직 이주단지가 조성되지 않아 남아 있는 기업들의 이주를 위해 다양한 지원책이 논의되고 있다. 또 군부대 이전과 철탑 이설에 대해서도 관련 기관과 협의를 강화해 착공 지연을 최소화할 방침이다. 한편, 2021년 2월 후보지로 발표됐으나 지구계획조차 확정하지 못한 광명시흥, 의왕군포안산, 화성진안 등 3개 신도시는 용적률 상향 등 공급 물량 확대 방안이 검토되고 있다. 광명시흥(6만7000가구)은 지난해 12월에야 지구계획이 확정됐으며, 최초 입주는 2031년, 의왕군포안산(4만1000가구)과 화성진안(3만4000가구)도 올해 하반기 지구계획을 확정할 예정이다. 지금 일정대로라면 신규 택지 발표부터 입주까지 12년이 소요된다. 최근 취임한 이상경 국토부 1차관 역시 3기 신도시 사업의 속도전을 주문한 것으로 알려졌다. 이재명 대통령은 “신규 택지뿐만 아니라 기존 택지를 적극적으로 활용하고, 고밀 개발도 충분히 가능하다”고 밝혔다. 이에 따라, 서초 서리풀, 김포한강2, 구리토평2 등 윤석열 정부에서 발표된 신규 택지의 용적률 상향, 도심 유휴부지·공공기관 청사 복합개발 등 다양한 공급 확대 방안이 논의되고 있다.2025-07-04 08:36:06
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1기 신도시 '선도지구' 발표 이후, 분당·평촌 아파트값 상승…일산·산본·중동은 하락 [이코노믹데일리] 정부의 1기 신도시 재건축 정책인 ‘선도지구’ 발표 이후, 신도시별 아파트 가격 흐름이 뚜렷하게 엇갈리고 있다. 분당과 평촌은 매매가격이 상승한 반면, 일산·산본·중동은 오히려 하락세를 기록한 것으로 나타났다. 3일 부동산R114에 따르면, 1기 신도시 선도지구 발표 직전인 지난해 11월 22일부터 지난달 13일까지 아파트 매매가격 누적 변동률은 평촌이 2.7%로 가장 높았다. 분당은 2.6% 상승했고, 일산(-1.4%), 산본(-1.4%), 중동(-0.2%)은 하락했다. 전문가들은 분당·평촌이 서울 강남과 가까운 입지, 우수한 교통·교육 환경 등으로 재건축 기대감이 높았던 데 반해, 일산·산본·중동은 공공기여 부담, 추가 분담금, 이주 비용 등 현실적인 부담이 가격 상승의 걸림돌로 작용했다고 분석했다. 이런 상황에도 1기 신도시 노후 아파트 비율은 꾸준히 늘고 있다. 6월 말 기준 1기 신도시 전체에서 준공 30년 초과 단지가 86.5%를 차지했다. 신도시별로는 평촌 93.1%, 산본 88.2%, 분당 86.8%, 일산 83.8%, 중동 81.7%로 나타났다. 정부는 지난해 11월 1기 신도시에서 재건축 사업을 먼저 추진할 선도지구를 발표했다. 분당·일산·평촌은 각 3개 구역, 중동과 산본은 2개 구역이 지정됐으며, 이번 선도지구 발표로 1기 신도시는 1991년 입주 시작 이후 33년 만에 본격적인 재건축 단계에 진입했다. 이재명 정부는 주택공급 확대와 노후 인프라 재정비를 국정과제로 내세우며 1기 신도시 재건축에 힘을 싣고 있지만, 분담금, 이주대책, 주민 갈등 등 현실적인 문제로 실제 착공까지는 상당한 시간이 소요될 전망이다. 김지연 부동산R114 책임연구원은 “2차 선도지구 발표와 대선 이후 정부 정책 기조 변화가 사업 추진의 속도와 방향에 영향을 줄 것”이라고 내다봤다.2025-07-03 15:41:34
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1기 신도시 재건축 본격화…예비사업시행자 지정 속속 추진 [이코노믹데일리] 1기 신도시 재건축 사업이 본격화되는 가운데, 분당과 일산 등 선도지구를 중심으로 예비사업시행자 지정 절차가 속도를 내고 있다. 그러나 공공기여와 이주대책을 둘러싼 갈등과 정책 불확실성 등은 여전히 사업의 걸림돌로 작용할 가능성이 크다. 16일 정비업계에 따르면, 분당 선도지구로 지정된 아파트 3곳과 빌라 1곳이 최근 예비사업시행자 지정 신청을 마쳤다. 특히 사업방식을 두고 주민 간 갈등이 컸던 양지마을도 신청을 완료하면서 분당 재건축 추진이 일정 궤도에 진입했다는 평가가 나온다. 예비사업시행자 지정은 재건축 사업의 기초 설계를 마련하는 단계로, 이후 특별정비계획 수립 등 본격적인 행정절차로 이어진다. 일산 역시 사업 속도를 높이고 있다. 후곡마을은 예비사업시행자 지정 이후 특별정비구역 지정을 위한 통합정비계획 수립 주민설명회를 오는 21일 열 예정이다. 강촌마을과 백송마을도 사업방식을 확정하기 위한 주민투표를 앞두고 있으며, 평촌의 꿈마을 민백블럭도 지난달 예비사업시행자 지정을 완료했다. 그러나 사업 초기 진입은 순조로운 반면, 이주대책과 공공기여 비율에 대한 갈등은 여전히 잠복 변수다. 일산은 창릉 등 3기 신도시 공급 물량이 많아 별도의 이주대책이 필요하지 않다는 평가가 지배적이다. 반면 분당은 이주대책이 사실상 공백 상태다. 정부는 지난해 말 야탑동 유휴부지에 1500가구 규모 공공주택 건설을 계획했지만, 성남시가 주민 반대에 부딪혀 이를 철회한 이후 대안이 마련되지 않고 있다. 공공기여 역시 논란의 핵심이다. 성남시는 분당 선도지구에 대해 공공기여 완화를 검토하겠다고 밝혔지만, 기준이 명확하지 않아 향후 논쟁이 예상된다. 실제 분당의 한 재건축 추진 단지 주민은 “현재 공공기여 기준이 적용될 경우 재건축 전체가 중단될 수 있다”며 “성남시가 조건을 완화하겠다고 밝혔지만 얼마나 수용될지는 미지수”라고 말했다. 일산 주민들 사이에서는 형평성 논란도 불거지고 있다. 일산의 한 선도지구 주민은 “사업성이 더 낮게 평가되는 일산은 별다른 조정 없이 기존 조건이 유지되고 있는데, 분당만 완화 혜택을 받는다면 특혜 소지가 있다”고 주장했다. 정비업계는 향후 예비사업시행자 지정 이후 공공기여 기준과 이주대책 확정 여부에 따라 1기 신도시 재건축 전체의 속도가 결정될 것으로 보고 있다.2025-06-16 07:13:00
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'재건축 해도 이사갈 집 없다'…분당 1기 신도시 이주대란 예고 [이코노믹데일리] 분당 1기 신도시 재건축 단지의 이주지원주택 마련 계획이 사실상 백지화됐다. 정부가 지난해 성남 분당구 야탑동 유휴 부지에 공공분양주택 1500가구를 지어 재건축 이주 수요를 지원하겠다고 발표했지만, 지역 주민의 거센 반발과 대체 부지 확보 난항 끝에 최종 무산된 것이다. 분당을 시작으로 본격화되는 1기 신도시 재건축 사업의 첫 단추부터 ‘이주대란’ 우려가 커지는 상황이다. 29일 국토교통부에 따르면 성남시가 제안한 대체 이주주택 후보지 5곳 역시 행정 절차와 공사 기간 등 현실적 문제로 2029년까지 입주가 어렵다는 결론이 나왔다. 국토부는 이달 초 성남시에 ‘대체 부지 5곳 모두 이주주택 공급이 불가능하다’는 공식 입장을 전달했다. 야탑동 후보지에 대한 주민 반발 이후 성남시가 제시한 그린벨트 포함 대체 부지들마저 공급 시점과 수요 대응 측면에서 부적합 판정을 받은 것이다. 이로써 정부가 내놓았던 1기 신도시 이주지원대책은 사실상 좌초됐다. 국토부는 지난해 12월 ‘1기 신도시 이주지원대책’을 발표하면서 성남아트센터와 중앙도서관 사이 유휴 부지에 LH가 2029년까지 1500가구 규모의 공공분양주택을 공급할 계획을 밝혔다. 하지만 정부의 이주대책 발표 직후 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정됐고, 인근 주민들의 조직적 반대가 이어졌다. 결국 성남시는 국토부에 후보지 재검토를 공식 요청하게 됐다. 이 과정에서 국토부와 성남시는 이주주택 대체 부지 확보 문제를 놓고 갈등을 빚었다. 국토부는 “대체 부지 확보가 어렵다면 분당 재건축 사업 물량을 줄이겠다”고 맞섰고, 성남시는 개발제한구역 등 5곳을 제시했지만 모두 ‘입주 불가’ 판정을 받았다. 주택 공급을 위한 행정 절차만 최소 2년, 실제 공사에 2~3년이 소요돼 아무리 빠르게 진행해도 4~5년이 걸린다는 것이 정부의 설명이다. 이에 따라 국토부는 단기 이주주택 공급 대신 ‘허용 정비물량 제도’를 통한 이주 수요 분산 방안을 꺼내 들었다. 이는 재건축 단지의 관리처분인가 시기를 조절해 착공 물량을 나눠 진행함으로써, 한 시점에 이주 수요가 집중되는 전세대란을 막겠다는 취지다. 실질적으로 이주대책 없는 재건축이 추진되는 셈이어서 주민 불안은 여전하다. 분당 선도지구로 지정된 4개 구역만 해도 1만2055가구에 달한다. 정부는 2027년 첫 착공, 2030년 첫 입주를 목표로 내걸었으나, 이주주택이 없는 상태에서 재건축이 진행될 경우 단기간에 대량 이주 수요가 발생해 전월세 시장 불안이 커질 수 있다는 지적이 나온다. 실제로 인근 공인중개사들은 “재건축 이주가 한꺼번에 몰리면 매물 부족과 전셋값 급등은 피하기 어렵다”는 우려를 전했다. 주민들 사이에서도 갈등이 심화되고 있다. 분당에선 3~4개 단지가 통합 재건축을 추진하면서 추가 분담금, 단지별 이해관계 등 복잡한 문제가 얽혀 있다. 대표적으로 양지마을 5개 단지(총 4392가구)는 7000가구 이상 규모의 통합 재건축을 추진 중이다. 이 중 금호1단지와 청구아파트는 재건축 후에도 현 위치에 그대로 남는 ‘제자리 재건축’을 요구하고 있지만, 다른 단지들은 이에 반대해 내부 의견 충돌이 끊이지 않는다. 한편 국토부는 산본, 평촌 등 분당 외 1기 신도시 재건축 단지에 대해서는 인근 당정공업지역 및 유휴부지 활용 등 별도 이주대책이 차질 없이 추진 중이라는 입장이다. 산본과 평촌에서는 2029년까지 민간아파트 2200가구, 유휴부지 2곳에 각 2000가구의 공공·민간아파트가 공급될 예정이다. 결국 분당 1기 신도시의 재건축 이주주택 문제는 대규모 단지의 특성, 주민 반발, 입지 및 시기 문제 등 복합적 난제에 부딪힌 셈이다. 정부가 대책 마련에 실패하면서 분당 주민들은 “재건축으로 집을 떠나도 당장 갈 곳이 없다”며 불안을 호소하고 있다. 국토부가 착공 시기 조정 등 ‘시장에 맡기는 대책’에만 기대선 한계가 있다는 지적이 나오는 가운데 1기 신도시 재건축 사업의 향후 추진 동력에도 불확실성이 커지고 있다.2025-05-29 09:00:00
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"야탑동 포기, 누구 책임인가"…분당 이주대란, 성남시 역풍 [이코노믹데일리] 1기 신도시 정비사업이 본격화되기도 전에 이주대책이 최대 난관으로 떠올랐다. 분당 재건축을 둘러싼 이주 대란 우려가 현실화되자 국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증 제도를 활용해 분당 일대 이주수요를 조율하는 방안을 꺼내 들었다. 29일 국토부에 따르면 2028~2029년 사이 분당지역에서 이주수요가 폭증할 것으로 예상된다. 올해 2차 선도지구가 선정되면 2028년부터 본격적인 이주가 진행될 전망인데, 총 예상 이주수요는 1만2700가구에 달한다. 반면 가용 주택 물량은 8600가구로, 4000가구 이상이 부족한 상황이다. 고준석 연세대 교수는 “이주수요가 공급을 크게 초과하면 전세난이 심화하고 전셋값도 급등할 수 있다”고 내다봤다. 이 같은 수요에 대응하기 위해 성남시는 지난해 12월 야탑동 중앙도서관 인근 부지를 이주단지로 활용하는 방안을 제시했지만, 임대주택 유입을 우려한 주민 반발에 부딪혀 결국 계획을 철회했다. 이후 성남시가 제안한 대체 부지 3곳에 대해서도 국토부는 ‘활용 불가’ 입장을 밝혔다. 지장물이 많아 단기간 내 이주단지를 조성하기 어렵다는 이유에서다. 이로 인해 성남시의 대응을 두고 지역 내외에서 비판이 커지고 있다. 야탑동 주민들의 반대만 고려하고, 전월세로 거주 중인 시민들의 이주권은 외면했다는 지적이다. 일각에선 성남시가 당초 계획대로 야탑동 부지 확보를 위해 주민 설득에 나섰어야 한다는 목소리도 높다. 국토부는 허용 정비물량 제도를 통해 이주 시기를 분산하는 방안도 검토 중이다. 재건축 착공 직전인 관리처분인가 시기를 조절해 집중적인 이주를 분산시키려는 것이다. 다만 관리처분인가 권한은 지자체에 있는 데다, 착공이 늦어질수록 조합의 비용 부담이 늘어 조율이 쉽지 않다. 야탑동 사례처럼 성남시가 지역 반발을 감수하고 시기를 조절할 수 있을지 우려가 나오는 이유다. 이에 국토부는 HUG의 정비사업 대출보증 제도를 활용해 초기 단계부터 사업 속도를 조절하는 방안을 검토하고 있다. HUG는 시공사 선정 전에도 보증 제공이 가능해 정비사업 초반부터 통제가 가능하다는 점에서 효과적인 수단으로 평가받는다. 현재로선 지난해 선정된 1차 선도지구의 경우 이주시점이 2027년 전후로 예상되며, 해당 시점엔 공급이 수요를 초과하는 만큼 큰 문제가 없을 것으로 보인다. 그러나 분당 전체가 순탄하게 재건축에 진입할 수 있을지는 미지수다. 분당 양지마을 재건축 단지만 해도 금호1단지와 청구아파트는 제자리 재건축을 요구하고 있고, 나머지 단지들과의 입장 차이로 갈등이 발생하고 있다. 성남시 관계자는 “재건축 사업에는 다양한 변수가 존재해 시뮬레이션대로 정비 물량이 배정되긴 어렵다”고 설명했다.2025-05-29 08:08:58
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