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둔촌 올림픽파크포레온, 매물 잠기고 가격은 폭등…"연내 30억 간다" [이코노믹데일리] 서울 강동구 대표 대장 아파트로 꼽히는 ‘올림픽파크포레온’의 가격 상승세가 눈에 띄게 가팔라지고 있다. 입주를 앞둔 이 단지의 입주권은 이미 분양가의 두 배를 넘어섰으며, 일각에서는 연내 ‘30억 클럽’ 진입 가능성도 조심스레 점쳐지고 있다. 9일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면, 올림픽파크포레온 전용면적 84㎡ 입주권은 지난 4월 27억5000만원에 거래됐다. 불과 3개월 전인 1월까지만 해도 같은 면적의 입주권은 23억24억원 선에 거래됐는데, 단기간에 3억원 이상 상승한 셈이다. 전용 59㎡도 3월에 21억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 각각의 분양가가 전용 84㎡ 13억2000만원, 전용 59㎡ 10억6000만원이었던 점을 감안하면, 가격이 14억15억원 가량 오른 셈이다. 시장에서는 가격 상승의 원인으로 매물 부족과 실수요 유입을 꼽고 있다. 총 1만2000가구에 달하는 초대형 단지임에도, 현재 시장에 나온 매물은 360가구에 불과하다. 전체의 3%도 채 되지 않는 수준이다. 일반분양분은 2년 실거주 요건이 있어 거래가 불가능하며, 현재 유통되는 입주권은 모두 조합원 몫이다. 실거주 비중 역시 높은 것으로 추정된다. 현지 중개업소에 따르면 입주 지정기간이 끝난 3월 말 기준, 약 1만1000가구가 입주를 마쳤으며 이 중 3000가구만 확정일자를 받은 것으로 알려졌다. 나머지는 실입주자라는 해석이 가능한 대목이다. 시장에서는 올림픽파크포레온이 송파구 등 인근 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 ‘풍선효과’를 누리고 있다는 분석도 나온다. 강남 3구와 용산구는 3월 토지거래허가구역으로 재지정돼, 아파트 매수 시 실거주 요건과 지자체장의 허가를 요구받게 됐다. 이에 따라 상대적으로 규제가 덜한 강동구로 매수 수요가 이동하고 있다는 것이다. 현재 전용 84㎡의 호가는 34억원, 전용 59㎡는 28억원에 달하고 있다. 실거래가 대비 각각 8억원, 7억원 높은 가격이다. 실거래가가 지속적으로 상승하면서 이러한 호가에도 일부 수요층은 매수 의향을 보이고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 서울 아파트 시장 전반은 거래 절벽 상황이다. 부동산 플랫폼 다방이 국토부 실거래가를 분석한 결과, 4월 서울 전체 아파트 거래량은 3191건으로, 전월(9675건) 대비 무려 67% 급감했다. 특히 토지거래허가구역으로 재지정된 서초·강남·송파·용산은 거래량이 각각 87%, 95%, 93%, 96%나 줄었다. 강동구 역시 69% 감소하며 규제 지역 인근 시장에서도 거래 위축이 확인됐다. 부동산 전문가들은 이 같은 현상에 대해 “토지거래허가구역 해제 당시 일시적인 회복세를 보였던 서울 아파트 거래량이 재지정 발표로 매수심리가 위축된 상황”이라며 “관망세가 지속되는 가운데, 거래 회복까지는 시간이 더 필요할 것”이라고 진단하고 있다. 한편 올림픽파크포레온은 2024년 11월 입주를 앞두고 있으며, 강동구 역대 최대 규모 단지이자 서울에서도 손꼽히는 대형 재건축 사업지다. 입지, 규모, 교통환경 등이 어우러지며 향후 강남권 대체 주거지로서의 존재감이 더욱 커질 것으로 예상된다.2025-05-09 12:29:26
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한남3구역도 허가 대상…서울 재개발 입주권 매입, 구청 허가 의무화 [이코노믹데일리] 앞으로 서울 강남3구와 용산구 내 재개발 입주권을 매입할 경우에도 관할 구청의 토지거래 허가를 받아야 한다. 국토교통부와 서울시는 21일 이 같은 내용의 업무처리 기준을 마련해 발표했다. 지난달 24일부터 토지거래허가구역을 강남·서초·송파·용산구로 확대 지정한 뒤 제도 적용 대상과 절차를 두고 현장에서 혼선이 이어지자 이를 명확히 정리한 것이다. 새로운 가이드라인에 따르면 강남3구와 용산구 내 아파트를 취득하면 취득 시점부터 2년간 실거주 의무가 발생한다. 토지거래 허가일로부터 4개월을 기준으로 구청이 신청인의 실거주 계획을 심사하며, 실거주 이행 여부 판단의 기준점으로 작용한다. 통상 매매계약 체결부터 등기까지 약 4개월이 소요되는 점을 고려한 조치다. 이는 잔금일을 임의로 늦춰 실거주 시점을 유예하는 사례를 막겠다는 취지다. 다만 부득이한 사유가 인정될 경우에는 입주 시기 유예가 가능하다. 예외 인정 여부는 관할 구청의 판단에 따른다. 유주택자가 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 취득할 경우 기존 주택 처분 기한은 허가일로부터 6개월로 통일된다. 기존에는 강남구와 송파구가 1년, 서초구는 6개월, 용산구는 4개월로 지역별 기준이 달랐다. 처분 방식은 매매뿐 아니라 임대도 가능하며, 신청인은 추가 취득의 불가피성을 소명해야 한다. 정부는 이번 가이드라인을 통해 재개발·재건축 구역 내 입주권도 토지거래 허가 대상임을 명확히 했다. 입주권은 기존 건물의 유형이나 멸실 여부와 관계없이 신축 아파트의 소유권을 확보하는 권리이기 때문에 거래 시 허가 대상에 포함된다는 것이다. 예컨대 한남3구역이나 방배13·14구역 같은 곳은 건축물대장상 연립이나 다세대주택으로 표기돼 있더라도 관리처분계획 인가 이후라면 토지거래 허가를 받아야 한다. 입주권 거래 시 허가가 필요한 단지는 강남구의 청담르엘, 청담삼익, 서초구의 방배5·6·13·14구역, 반포1·2·4주구, 송파구의 잠실르엘, 잠실미성크로바, 용산구의 한남3구역 등이 대표적이다. 반면 일반 아파트 분양권은 허가 대상이 아니다. 다만 분양권을 제3자에게 전매할 경우에는 토지거래 허가 대상이 된다. 입주권 또는 분양권 매입자는 허가 신청 시 ‘토지이용계획서’를 통해 신축 아파트 입주 가능 시점부터 2년간 실거주하겠다는 확약서를 제출해야 한다. 재개발 구역 내 주택이 철거돼 즉시 실거주가 불가능한 경우에는 준공 이후부터 실거주 2년 의무가 시작된다. 기존 주택에서 관리처분인가 이후 멸실 전까지 거주한 기간은 실거주 기간으로 산정되며, 예를 들어 철거 전 해당 주택에서 1년을 거주했다면 새 아파트 입주 후 1년만 더 거주하면 실거주 의무를 충족한 것으로 본다. 국토부와 서울시는 강남3구와 용산구 내 토지거래허가구역에서 이뤄진 실거래에 대해 실거주 의무 이행 여부를 집중 점검하겠다고 밝혔다.2025-04-21 14:23:48
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인천 아파트 7천 가구 초과 공급…적정 수요 훌쩍 넘어 [이코노믹데일리] 올해 인천의 아파트 입주물량이 적정 수요보다 약 7000가구 초과 공급되는 것으로 나타났다. 서울과 경기 입주물량은 적정 수요를 밑돌지만, 인천은 공급 과잉으로 입주시장 악화 전망이 확대되고 있다. 14일 아실에 따르면 올해 서울과 경기에서는 적정 수요보다 적은 아파트가 공급되지만, 인천은 약 7000가구 초과 공급되는 것으로 나타났다. 아실이 추정한 서울의 아파트 적정 수요는 4만6653가구인데 올해 적정 수요보다 적은 4만3598가구가 입주할 예정이다. 경기도 역시 올해 적정 수요(6만8498가구)보다 적은 6만2506가구가 입주한다. 그러나 인천은 올해 적정 수요(1만5118가구)보다 7435가구 초과한 2만2553가구가 입주할 것으로 조사됐다. 특히 인천은 최근 3년간 적정 수요보다 2배 이상 많은 신축 아파트가 공급됐다. 인천 아파트 입주물량은 2022년 4만2217가구, 2023년 4만2413가구, 2024년 2만4848가구 등으로 모두 적정 수요(1만5118가구)를 훌쩍 넘어섰다. 인천에 매년 2~4만 가구의 새 아파트가 공급되면서 입주시장도 악화하고 있다. 최근에는 입주를 앞둔 단지에서 분양가보다 낮은 '마피(마이너스 프리미엄)'가 붙은 분양·입주권 매물도 나오고 있다. 다음 달 입주 예정인 연수구 송도동 '송도럭스오션SK뷰'는 전용면적 84㎡ 기준 최고 5000만원의 마피 매물이 상당수 나와있다. 올해 7월 입주 예정인 '힐스테이트레이크 송도 4차' 전용 84㎡ 분양권은 최고 7000만원까지 마피가 붙었다. 인천의 아파트 입주전망 지수도 올해 들어 60선으로 내려 앉았다. 주택산업연구원(주산연)에 따르면 인천 아파트 입주전망 지수는 지난해 12월 86.2에서 올해 1월 64.2, 2월 68.1을 기록하며 60선에 머물고 있다. 1월 입주율도 서울은 전월 대비 1.1p 소폭 상승(81.4%→82.5%) 했지만, 인천·경기(79.1%→ 69.9%)는 전월 대비 9.2%p 하락했다. 주산연 노희순 연구위원은 "인천은 입주물량 상당부분이 연수구에 몰려 있는데 연수구 적정 신규 수요의 2~3배가 넘는 과잉공급과 함께 GTX-B노선 착공지연 등 매매심리가 위축되면서 입주율이 하락했다"고 밝혔다.2025-02-14 13:52:00
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사망보험금, 생전에 연금처럼 받는다…종신보험 부활하나 [이코노믹데일리] 사망보험금을 생전에 연금이나 요양시설 입주권 등으로 받아 노후 생활 자금으로 활용할 수 있게 된다. 이에 따라 관심이 줄었던 종신보험 시장도 활력을 되찾을 거란 전망이 나온다. 15일 금융당국에 따르면 최근 금융위원회는 '2025년 주요업무 추진계획'을 통해 종신보험의 사망보험금을 가입자가 살아있을 때 노후 대비 자금으로 쓸 수 있도록 하는 방안을 추진한단 내용을 담은, 이른바 '노후 지원 보험 5종 세트'를 발표했다. 먼저 금융위는 사후소득인 사망보험금을 생전소득으로 유동화해 고령층의 안정적 소득 확보를 지원할 방침이다. 종신보험의 보험료 납입이 완료되고, 계약자와 피보험자가 동일해야 한다. 현재 보험료 납입이 완료돼 유동화 가능한 종신보험 계약 건수는 약 362만건이다. 사망보험금 유동화 방안은 연금형과 서비스형으로 나뉜다. 연금형은 사망보험금의 일정 비율을 담보로 산정한 금액을 연금방식으로 지급한다. 서비스형은 요양시설 입주권이나 헬스케어 이용권 등 현물 서비스로 제공하는 식이다. 이를 위해 금융위는 관련 특약이 없는 기존 종신보험 계약에 대해서는 일괄적으로 사망보험금 유동화가 가능한 특약을 부가할 계획이다. 이 외에도 개인종합자산관리계좌(ISA)와 연금저축계좌를 의료비 저축계좌로 쓸 수 있도록 의료비 인출 편의성을 제고한다. 기존 ISA는 중도 인출 시 해당 금액만큼 납입 한도가 복원되지 않는데, 앞으론 의료비 목적으로 인출할 경우 납입 한도를 복원하기로 했다. 또 계좌와 연계된 카드로 의료비를 지출하면 별도 증빙 없이도 의료비 목적으로 자동 인정된다. 보험계약대출 우대금리 항목도 신설해 기존 고금리 상품 계약자, 고령층, 보험사 기여도가 높은 고객의 금리를 낮춰준다. 우대금리 적용 기준은 보험사별 자율로 운영토록 한다. 아울러 초고령 사회 시대에 맞춰 노후·유병력자 실손의료보험 가입 대상을 기존 70~75세에서 90세까지 확대하고, 보장 연령도 기존 100세에서 110세까지 넓혀 의료비 보장을 강화한다. 그밖에 신탁업 활성화를 도모해 초기 노년기엔 연금을 받고, 후기엔 간병지원과 상속까지 이어지는 식의 생애종합 서비스를 제공한다. 금융위 관계자는 "상품별 확정안은 다음 달 예정된 제7차 보험개혁회의를 통해 발표할 예정"이라고 설명했다. 이 가운데 특히 사망보험금 생전소득 유동화 정책으로 규제가 유연해짐에 따라 저출생과 1인 가구 증가로 침체됐던 종신보험이 부활할 거란 기대감이 높아지고 있다. 앞서 생명보험사들은 보험료 납입기간이 짧고 높은 환급률이 특징인 단기납 종신보험 상품을 내놓으면서 소비자의 인기를 끌기도 했지만, 금융감독원이 보험사의 건전성 악화와 불완전판매 우려로 규제를 강화하면서 분위기가 가라앉았다. 현재 생보업계가 새로운 활로로 요양사업에 주목하고 있는 만큼 향후 종신보험 고객과 연계한 사업으로 이어진다면 수익원 확보에도 유리해질 것으로 관측된다. 대표적으로 KB라이프생명과 신한라이프가 요양시설을 운영 중이며, 하나생명과 KDB생명도 요양사업 진출에 뛰어들었다. 보험업계 관계자는 "사망보험금 생전 유동화로 활용도가 다양해지면 젊은 층의 종신보험에 대한 관심도 커질 것으로 보인다"며 "특히 요양시설 입주권 등 서비스형의 경우 종신보험 상품과 시너지 효과를 낼 수 있고, 보험사 입장에서도 영업 활성화 및 포트폴리오 다각화 등 장점이 많을 것으로 기대된다"고 말했다.2025-01-16 06:00:00
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'재건축 막차' 수요 집중… 잠실주공5단지 거래 활발 [이코노믹데일리] 서울 송파구 잠실주공5단지에서 신고가 거래가 속출하며 관심을 모으고 있다. 업계는 대출 규제와 탄핵 정국의 여파로 부동산 매수 심리가 위축된 상황에서도 재건축 후 신축 입주권을 얻을 기회가 얼마 남지 않았기 때문으로 분석했다. 25일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 잠실주공5단지는 최근 3개월간 모든 평형에서 신고가를 기록했다. 전용 면적 82㎡(9층)는 34억2500만원, 전용 76㎡(11층)는 29억8700만원, 전용 81㎡는 30억4590만원에 거래됐다. '국민평형'이라 불리는 34형(전용 76㎡)이 30억원에 육박하며 매수세가 이어지는 이유는 재건축 사업 진행 속도와 규제 강화 우려 때문이다. 서울시는 지난 9월 잠실주공5단지 정비계획을 고시했고 조합은 내년 상반기 사업시행계획인가를 신청할 전망이다. 재건축 절차는 사업시행계획인가→관리처분계획인가→철거·착공 순이다. 사업시행계획 이후에 입주권 요건이 까다로워질 가능성이 커 조합원 자격 확보를 위한 거래가 활발하다. 잠실주공5단지는 현재 30개동, 3930가구에서 최고 70층, 6491가구로 탈바꿈할 예정이다. 지하철 2·8호선 잠실역 인근의 초고층 랜드마크로 기대를 모으며 있다. 맞은편 장미아파트 단지 역시 재건축을 추진 중이다.2024-12-25 16:23:54
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