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전세는 멀어지고 월세는 무거워져…서울 임대차시장 '준월세'로 기운다 [이코노믹데일리] 서울 임대차 시장의 무게중심이 점차 준월세로 이동하고 있다. 전세가격 상승과 신규 공급 부족이 이어지면서 세입자와 임대인 모두 ‘절충형 계약’을 택하는 흐름이 굳어지는 모습이다. 20일 부동산R114가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 서울 아파트 임대차 계약 가운데 준월세 비중은 지난 2022년 51%에서 지난해 55%까지 확대됐다. 준월세는 보증금이 월세의 12배 이상 240배 이하인 계약 형태로 순수 월세보다는 보증금이 크고 전세보다는 월세 비중이 높은 구조다. 전세에 가까운 준전세 비중은 감소세를 보였다. 전세보증금이 월세의 240배를 초과하는 준전세 계약 비중의 경우 2023년 42%에서 작년에는 40%로 낮아졌다. 신규 입주 물량 감소로 전세 선택지가 줄어들면서 임대차 시장 전반이 월세 쪽으로 기울고 있다는 분석이다. 전세가격 상승도 이러한 변화를 부추기고 있다. 서울 아파트 가구당 평균 전세가격은 2023년 6억1315만원에서 2025년 6억6937만원으로 올랐다. 전세 보증금 마련 자체가 부담이 되면서 세입자들은 일정 수준의 보증금을 유지하되 월세를 병행하는 계약을 택할 수밖에 없는 상황이다. 준월세의 실제 부담도 가볍지 않다. 2022년 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 9943만원, 월세는 128만원이었지만 지난해에는 보증금이 1억1307만원으로 1억원을 넘어섰고 월세도 149만원까지 상승했다. 초기 자금 부담과 매달 고정 지출이 동시에 늘어난 셈이다. 금융 환경 변화도 영향을 미쳤다. 전세대출에 대한 규제가 강화되면서 세입자의 자금 조달 여건이 악화됐고 이에 따라 대출 부담이 상대적으로 덜한 준월세를 선택하는 흐름이 나타나고 있다는 분석이다. 전세 보증금 전액을 마련하기 어려운 수요층이 임대차 시장의 구조 변화를 이끌고 있는 셈이다. 임대인 역시 준월세를 선호하는 분위기다. 시중 예금금리가 2~3%대에 머무는 가운데 전월세 전환율은 지난해 기준 4.7% 수준으로 상대적으로 높다. 여기에 향후 보유세 부담 확대 가능성까지 감안하면 순수 전세나 월세보다 수익성과 안정성을 동시에 확보할 수 있는 준월세가 대안으로 받아들여지고 있다.2026-01-20 14:36:30
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대출 규제·전세 품귀에 '전세의 월세화' 가속…갱신 사례 5% 넘어 [이코노믹데일리] 서울 아파트 전세 계약이 갱신 과정에서 월세로 바뀌는 사례가 빠르게 늘고 있다. 전세대출 규제 강화와 임대인의 월세 선호가 맞물리며 전세 시장의 구조적 변화가 본격화하는 모습이다. 5일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 서울 아파트 전·월세 계약 갱신 건수는 9만8719건으로 집계됐다. 이 가운데 전세에서 월세로 전환된 계약은 5199건으로 전체의 5.27%에 달했다. 전세의 월세화는 최근 몇 년 사이 뚜렷한 증가세를 보였다. 지난 2021년 전세에서 월세로 전환된 계약 갱신은 1465건에 불과했지만 2022년 4101건으로 3배 가까이 늘어난 이후 2023년에는 2000건대로 잠시 주춤했으나 지난해 다시 5000건을 넘어섰다. 시장에서는 이 같은 흐름의 배경으로 정부의 부동산 규제를 꼽는다. 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 차단됐고 그 여파로 전세 매물이 급감했기 때문이다. 여기에 전세대출 규제가 강화되면서 대출을 활용하기 어려운 수요가 반전세나 월세로 이동하고 있다는 평가가 나온다. 임대인들 역시 보증금 반환 부담이 적고 현금 흐름이 안정적인 월세를 선호하는 분위기다. 실제 고가 아파트에서도 전세의 월세화는 빠르게 확산하고 있다. 전세보증금 9억8000만원이던 서울 반포 일대 한 아파트 전용 59㎡는 지난달 보증금 9억원에 월세 40만원 조건으로 계약이 갱신됐다. 보증금을 일부 낮추는 대신 월세를 받는 형태다. 전세의 월세화 현상은 올해도 이어질 가능성이 크다. 전세 매물이 줄어든 상황에서 입주 물량 감소까지 겹치고 있다는 이유에서다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만2366건으로 1년 전보다 28.5% 감소했다. 올해 서울 아파트 입주 물량은 1만6412가구로 전년 대비 48% 감소할 전망이다. 수도권 전체 입주 물량도 8만1534가구로 전년보다 약 28% 줄어들 것으로 보인다.2026-01-05 16:49:12
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전세사기 피해 인정 664명 추가…공동담보 채무조정도 앞당겨 [이코노믹데일리] 국토교통부가 지난달 전세사기 피해자로 600명 넘는 임차인 있는 것으로 조사됐다. 이어 따라 전세사기피해자법 시행 이후 누적 피해 인정자는 3만6000명에 육박하며 피해 주택 매입과 경·공매 유예 등 지원 조치도 속도를 내고 있다. 국토부는 지난달 전세사기피해지원위원회 전체회의를 세 차례 열어 총 664명을 전세사기 피해자로 결정했다고 1일 밝혔다. 이 가운데 613명은 신규 신청자이며 나머지 51명은 기존 결정에 이의를 제기해 추가 요건이 확인되면서 피해자로 인정됐다. 지난 2023년 6월 전세사기피해자법 시행 이후 현재까지 위원회 심의를 거친 5만7094명 중 피해자로 인정된 사례는 3만5909명으로 인정 비율은 62.9%다. 반면 1만1878명(20.8%)은 요건 미충족으로 부결됐고 전세보증금 반환보증이나 최우선 변제를 통해 보증금 회수가 가능한 5564명(9.7%)은 지원 대상에서 제외됐다. 이의 신청이 기각된 사례는 3743명(6.6%)이다. 전세사기 피해 임차인을 위한 경·공매 유예 조치도 이어지고 있다. 위원회는 전세보증금 반환 사기 피해자의 주거 안정을 위해 '긴급 경·공매 유예'를 총 1086건 결정했다. 피해 주택 매입 실적 역시 빠르게 늘고 있다. 지난해 11월 개정된 전세사기피해자법 시행 이후 한국토지주택공사(LH)가 매입한 피해 주택은 지난달 23일 기준 4898가구로 집계됐다. 이 가운데 84%에 해당하는 4137가구는 지난해 6월 이재명 정부 출범 이후 매입된 물량이다. 피해 주택 매입은 LH가 전세사기 피해자로부터 우선매수권을 넘겨받아 경·공매를 통해 주택을 확보한 뒤 해당 주택을 공공임대주택으로 제공하는 방식이다. 경매 낙찰가가 정상 매입가보다 낮을 경우 발생하는 차익은 보증금으로 전환돼 피해자는 임대료 부담 없이 최장 10년간 거주할 수 있다. 퇴거 시에는 해당 차익이 다시 지급된다. 아울러 국토부는 전세사기 공동담보 피해자의 금융 부담을 덜기 위한 제도 개선도 병행했다. 한국주택금융공사, SGI서울보증 등 보증기관과 협의해 공동담보 피해자에 대한 특례채무조정(무이자 20년 분할 상환) 적용 시점을 기존 '배당 시'에서 '낙찰 시'로 앞당겼다. 공동담보의 경우 모든 담보 물건의 경매가 끝나야 배당이 이뤄져 피해 회복까지 장기간이 소요된다는 지적에 따른 조치다.2026-01-01 13:55:14
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전세금 '먹튀' 막는다…악성 임대인 출국금지 추진 [이코노믹데일리] 전세보증금을 돌려주지 않은 채 해외로 빠져나가는 ‘악성 임대인’을 출국 단계에서 막을 수 있도록 하는 법안이 국회에서 추진된다. 고액 체납자나 양육비 미지급자처럼 먹튀 전세사기 임대인에게도 출국을 제한하는 강한 제재가 필요하다는 판단에서다. 2일 국회에 따르면 전용기 더불어민주당 의원은 지난달 28일 이 같은 내용을 담은 ‘주택도시기금법 일부개정법률안’을 대표 발의했다. 이번 개정안은 국토교통부 장관이 상습 채무 불이행자에 대해 법무부 장관에게 출국금지를 요청할 수 있는 조항을 신설하는 것이 골자다. 악성 임대인이 재산을 은닉하거나 해외로 도주하는 일을 차단하겠다는 취지다. 현재 이들에 대한 조치는 이름·나이·주소·채무 내역 등을 공개하는 수준에 그친다. 주택도시보증공사(HUG)가 최근 3년 이내 2건 이상, 2억원 이상인 임대인 명단을 올리고 있지만 자산 회수나 피해 구제에 직접적 효과를 내기엔 한계가 뚜렷하다는 비판이 계속돼 왔다. 특히 외국인 임대인 ‘먹튀’ 사례가 늘고 있는 점도 입법 취지를 강화하고 있다. 최근 4년간 외국인 임대인의 보증금 미반환 사고는 103건(243억원)이다. 이 중 160억원을 HUG가 대신 지급했지만 회수한 금액은 3억3000만원(2%)에 불과했다. 전세사기 피해자 지원을 강화하려는 움직임도 이어지고 있다. 염태영 더불어민주당 의원은 지난달 27일 전세사기 피해자가 전세보증금의 최소 3분의 1을 반드시 돌려받을 수 있도록 ‘최소 보장 선택제’를 도입하는 내용의 특별법 개정안을 대표 발의했다. 전세 시장 불안과 보증 사고가 사회적 문제로 고착되면서 악성 임대인 통제 강화와 피해자 회복 장치를 확대하기 위한 논의는 더 빨라질 전망이다.2025-12-02 17:30:41
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전세사고의 잔해, 경매법정으로 밀려왔다…HUG 물건 급증이 보여준 '전세제도 붕괴' [이코노믹데일리] 인천지방법원 경매 법정이 전세사고의 후폭풍을 가장 선명하게 보여주는 현장으로 변하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)가 대항력을 포기한 전세사고 물건이 잇따라 경매에 나오면서, 경매장은 사고 물건을 정리하는 ‘사후 처리 시스템’의 성격을 띠는 모습이다. 전세제도가 구조적으로 흔들리고 있다는 신호라는 분석이 뒤따른다. 지난 24일 오전 인천 미추홀구 학익동 인천지방법원 2층 13계 앞은 입찰을 앞둔 예비 응찰자들로 붐볐다. 20대부터 중장년층까지 연령층은 다양했지만, 대부분이 전세사고 물건을 중심으로 권리분석과 가격 산정에 집중하는 모습이었다. 입찰 마감 뒤 낙찰 결과를 발표하는 시각이 되자 법정은 빈자리를 찾기 어려울 정도로 빽빽해졌다. 복도까지 넘어온 사람들도 작은 확성기 소리에 귀를 모았다. 1일 업계에 따르면 이날 나온 28건 가운데 6건, 약 20%가 HUG의 ‘대항력 포기’ 물건이었다. 전세보증금을 대신 변제한 HUG가 채권 회수를 위해 경매를 신청하면서 대항력을 스스로 포기해 낙찰 가능성을 높인 것이다. 대항력이 남은 주택은 낙찰자가 임차보증금 인수 위험을 떠안아야 해 기피 대상이 되기 때문이다. 전세사고 물량이 몰린 인천에서는 최근 이 같은 형태의 물건이 빠르게 늘고 있다. HUG는 직접 입찰을 통해 ‘셀프 낙찰’을 받는 경우도 반복하고 있다. 이날 인천 남동구 간석동의 한 아파트는 감정가 1억8600만원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 절반 수준까지 떨어졌지만, 최종 낙찰자는 HUG였다. 9명이 몰린 경쟁 속에서 HUG는 감정가의 68%인 1억2596만원을 적어냈다. 같은 지역의 다른 두 매물도 HUG가 비슷한 가격대로 가져갔다. HUG는 이렇게 낙찰받은 매물을 ‘든든전세주택’ 등 임대사업에 활용하고 향후 회수 가능성을 염두에 둔다. 경매 현장에서는 “HUG 물건이 시장 전체의 가격 구조를 바꾸고 있다”는 목소리도 나온다. 경매를 찾은 40대 A씨는 “대항력 포기 물건은 권리 부담이 없어 응찰자가 몰리는 편이지만, 공기업이 대규모로 경매 시장에 개입하는 상황 자체가 비정상적”이라고 말했다. 전문가들은 이러한 현상을 전세제도 붕괴의 ‘현장 신호’로 해석한다. 신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 “HUG가 대항력을 포기해도 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않는 조건이라는 점에서 관심이 몰리지만, 이는 결국 전세사고가 얼마나 광범위했는지 보여주는 단면”이라며 “사고가 반복되는데도 근본적 개선은 이뤄지지 않고 사후 정리만 이어지고 있다”고 평가했다. HUG 물건이 경매 법정을 채우는 현상은 단기적으로 보증기관의 손실 완화에는 도움이 될 수 있다. 그러나 전세보증금 보호 체계 전반의 신뢰가 흔들리는 상황에서 단순 회수 전략만으로는 제도 정상화가 어렵다는 진단이 힘을 얻는다. 전세사고가 계속되는 한 HUG의 대항력 포기 물건은 더 늘어날 가능성이 크다는 전망도 제기된다. 전세제도가 남긴 잔해는 지금 경매 법정으로 밀려오고 있다. 현장은 이미 ‘사고 후 정리 시스템’이라는 성격을 넘어, 전세제도가 정상적으로 작동하지 않는 현실을 그대로 비추는 공간이 되고 있다.2025-12-01 08:28:02
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김윤덕 "부동산 규제완화, 집값 자극했다"… 공공주택 품질·주거복지 강화 시사 [이코노믹데일리] 김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 윤석열 정부의 부동산 정책 기조를 정면으로 비판하며 시장 안정과 주거복지 회복에 방점을 찍겠다는 의지를 드러냈다. 특히 규제완화가 수도권 집값 상승을 부추겼다고 평가하며 “안정적인 시장관리를 통해 국민의 집 걱정을 해소하는 것이 시급한 과제”라고 강조했다. 김 후보자는 25일 국회에 제출한 인사청문회 서면답변서를 통해 “윤석열 정부에서 부동산 대출 및 세제 규제를 완화하면서 수도권 집값 상승을 자극한 측면이 있다”고 밝혔다. 그러면서 “주택공급 확대와 함께 다양한 계층을 위한 촘촘한 주거복지를 실현해야 한다”고 강조했다. 공공주택 공급 방향에 대해선 양적 확대 일변도에서 벗어나야 한다는 점을 짚었다. 김 후보자는 “청년, 신혼부부, 고령자 등 계층별 수요를 고려하고 민간시장과의 균형도 감안해 공급 계획을 수립할 것”이라며 “국민 눈높이에 맞춰 공공주택 품질도 개선할 필요가 있다”고 언급했다. 이재명 대통령이 강하게 주문한 LH 개혁 방안에 대해서는 신중한 태도를 보였다. 김 후보자는 “LH가 택지를 조성하고 이를 활용하는 과정에서 제 역할을 다하지 못했다는 문제의식을 갖고 있다”며 “공공택지에서 발생하는 개발이익을 다수 국민에게 환원할 수 있는 방안을 고민하겠다”고 했다. 다만 LH 택지를 조성원가 기준으로 공급하는 문제에 대해선 “분양가 인하라는 장점도 있지만, 수익이 일부 수분양자에게만 집중될 우려가 있다”고 지적해 구체적인 입장은 유보했다. 지난달 발표된 6·27 대출규제와 관련해서는 제도 보완 가능성을 내비쳤다. 김 후보자는 “규제가 시장에 안착하는 과정에서 일부 우회 사례가 발생하고 있는 것으로 안다”며 “금융위와 협의해 제도 보완 방안을 검토하겠다”고 말했다. 특히 내·외국인 간 금융규제 차별 논란과 관련해선 “역차별이 발생하지 않도록 세심히 들여다보겠다”고 덧붙였다. 지역 현안으로는 가덕도신공항을 직접 언급하며 “국토 균형발전과 동남권 경제성장의 거점으로, 안전성과 품질을 확보하면서도 신속히 추진할 필요가 있다”고 밝혔다. 김 후보자는 장녀에게 6억5000만원의 전세보증금을 무이자로 빌려줬다는 논란에 대해 “가족 간의 특수성을 감안한 조치였으며, 차용증을 작성했다”고 해명했다. 김 후보자의 부인은 무이자로, 본인은 저리로 각각 대여하며 증여세를 피한 것 아니냐는 의혹이 제기된 상태다. 김 후보자는 더불어민주당 친명계 3선 의원으로, 국토교통위원회에서 두 차례 활동했고 사무총장과 원내수석부대표 등을 지냈다. 이재명 정부 출범 후 첫 국토부 장관으로 지명된 그는 오는 29일 국회 인사청문회를 앞두고 있다.2025-07-25 17:36:55
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