[이코노믹데일리] 국내 건설업계가 11월을 앞두고 긴장감을 높이고 있다. 올해 4분기 만기가 도래하는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 채권 규모가 13조원을 넘어선 가운데 자금 회수가 불투명한 사업장이 늘고 있기 때문이다. 금융당국은 다음 달 ‘2단계 PF 구조조정안’을 내놓을 예정이지만, 업계 안팎에서는 실효성에 의문을 제기하는 목소리도 적지 않다.
15일 국회 국토교통위원회가 공개한 자료에 따르면 2025년 10월부터 연말까지 만기가 도래하는 PF 채권 잔액은 13조4800억원으로 집계됐다. 이 중 5조원은 연장 협의가 진행 중이며, 3조원 이상은 상환이 불투명한 상태다. 금융권은 “만기 연장이 지연될 경우 연내 부실화 위험이 크다”며 “시장 신뢰 회복이 가장 시급하다”고 진단했다.
정부가 준비 중인 2단계 대책에는 부실사업장 분류 기준 강화, 브릿지론 연장 제한, 신용보강 요건 확대 등이 포함될 것으로 알려졌다. 국토교통부 관계자는 “유동성 공급 중심이었던 1차 대책과 달리, 2차는 건전성 확보에 초점이 맞춰질 것”이라고 밝혔다. 하지만 업계에서는 “조기 정리 방식이 자금 경색을 심화시킬 수 있다”는 우려도 나온다.
중견 건설사들의 부담은 특히 크다. 레고랜드 사태 이후 유동성 위기를 버텨온 기업들은 이미 차환 여력이 한계에 이르렀다. 한 업계 관계자는 “신규 수주보다 만기 협의가 더 큰 과제”라며 “채권단 회의가 사실상 경영회의로 대체된 수준”이라고 말했다. 복잡한 연대보증 구조 탓에 한 곳의 부실이 다른 현장으로 번질 가능성도 제기된다.
대형 건설사들도 상황이 녹록지 않다. 부동산 경기 침체와 착공 지연으로 현금 흐름이 약화된 가운데 부채비율은 전년 대비 평균 10% 이상 상승했다. PF 대출금리에 연동된 차입 비용은 올해 평균 7%를 넘어서며 이자 부담이 수익성을 압박하고 있다. 금융권은 “계열 시행사나 협력사의 신용 리스크가 전이될 가능성도 배제할 수 없다”고 분석했다.
정부의 지원책도 속도와 실효성 측면에서 한계를 드러내고 있다. 한국토지주택공사(LH)의 지방 미분양 주택 매입사업은 집행률이 40%에 그쳤고, 주택도시보증공사(HUG)의 PF 보증 발급 건수는 지난해보다 25% 줄었다. 보증 축소는 시행사 자금 조달을 막고 시공사의 유동성 악화로 이어지는 악순환을 낳고 있다.
PF 차환금리는 9월 기준 평균 8.1%로 지난해 말보다 1.8%포인트 상승했다. 투자자 신뢰가 약화되면서 금융권은 신규 취급을 최소화하고 있다. 중소 시행사 채권의 평균 수익률은 12%를 넘었고 일부 프로젝트는 이자 지급이 지연되고 있다. 한 증권사 관계자는 “이자율이 높아도 투자 수요가 붙지 않는다”며 “시장 심리가 극도로 위축된 상태”라고 말했다.
금융당국은 11월 말까지 전국 PF 사업장 실사 결과를 공개할 예정이다. 실사에서는 회생 가능한 사업장과 청산 대상이 구분될 예정으로, 업계는 이를 ‘유동성 분기점’으로 본다. 한 건설사 임원은 “실사 결과에 따라 시장이 다시 위축될 수 있다”며 “현재는 부도보다 신용등급 하락이 더 큰 부담”이라고 말했다.
한국건설산업연구원은 올해 4분기 착공 물량이 전년 대비 21% 감소할 것으로 내다봤다. 공사 물량 감소는 현금 유입 축소로 이어지고, 이는 다시 PF 부실을 확대시킬 가능성이 높다.
결국 이번 위기의 본질은 자금 부족이 아니라 신뢰의 문제다. 정부와 업계가 수차례 유동성 대책을 내놨지만 시장 불안은 여전하다. 자금은 돌고 있지만 신뢰가 멈춰 있다. 11월 발표될 실사 결과와 2단계 대책이 향후 10년 건설산업의 분수령이 될 것으로 보인다.
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