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12월 입주전망지수 75.5…수도권·지방 모두 하락 [이코노믹데일리] 이달 전국 아파트의 입주 여건이 수도권과 지방 모두에서 악화될 것으로 전망됐다. 정부의 10·15 대책 이후 대출 규제가 강화되면서 실수요자의 잔금 조달이 어려워진 데다 지방은 미분양 적체가 이어지며 입주 전망이 동반 하락한 것으로 풀이된다. 11일 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 진행한 설문조사에 따르면 이달 전국 아파트 입주전망지수는 75.5로 집계됐다. 지난달과 비교해 4.3포인트 하락한 것이다. 지역별로는 수도권이 68.9로 6.7포인트 하락했다. 광역시(80.7)는 3.1포인트, 도 지역(74.1)은 4.2포인트 떨어지며 전반적인 약세를 보였다. 주산연은 “10·15 주택시장 안정화 대책 시행에 따른 강력한 대출규제 등의 영향으로 수도권 아파트의 입주 전망이 내려갔다”며 “비수도권 역시 거래량 증가에도 불구하고 시중은행 대출여건 악화와 미분양 적체가 지속돼 입주 전망이 동반 하락했다”고 설명했다. 수도권 내에서는 서울(76.6)과 인천(59.0)이 각각 8.6포인트, 13.0포인트 내려갔다. 반면 경기는 70.9로 1.3포인트 상승했다. 규제지역으로 묶인 서울·경기 일부에서 수요가 비규제 지역으로 이동하는 ‘풍선효과’가 나타난 영향이라는 분석이다. 5대 광역시 중에서는 울산(100.0)만 유일하게 오름세를 보였다. 지역 기업 실적 개선에 따른 임금 상승과 소비심리 상승 등이 시장에 긍정적인 영향을 미친 것으로 평가된다. 이와 달리 광주(53.8), 대구(68.1), 부산(80.0), 대전(91.6)은 일제히 하락했다. 도 지역은 충북(71.4), 경남(100.0)이 상승했고 충남·강원·경북·제주는 하락했다. 전북(87.5)과 전남(66.6)은 전월과 동일한 수준이다. 지난달 전국 아파트 입주율은 65.9%로 전월보다 1.9%포인트 올랐다, 하지만 수도권(81.4%)과 5대 광역시(58.2%)는 각각 4.5%포인트, 1.7%포인트 하락했다. 기타 지방은 65.8%로 6.9포인트 상승했다. 미입주 사유는 △잔금대출 미확보(30.4%) △기존주택 매각 지연(30.4%) △세입자 미확보(21.7%) △분양권 매도 지연(8.7%) 순으로 나타났다. 주산연은 “연말 신규 주택담보대출 접수를 중단하는 은행이 점차 증가할 가능성이 높다”며 “향후 입주 여건 개선에 어려움이 가중될 우려가 있다”고 말했다. 2025-12-11 15:36:57
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"민간만으로는 한계"… 공공 공급 비중 논의 본격화 [이코노믹데일리] 정부가 연말까지 대규모 추가 공급대책을 예고한 가운데 공공이 일정 수준의 주택 물량을 안정적으로 확보해야 한다는 필요성이 제기되고 있다. 그동안 공급의 대부분을 민간이 담당해온 체계에서 가격 변동과 사업 중단이 반복된 사례가 적지 않다는 점이 이유로 꼽힌다. 11일 업계에 따르면 대한건설협회 한국주택협회 대한주택건설협회 등은 최근 민간 공급 활성화 방안을 정부와 국회에 건의했다. 정비사업 이주비 대출 규제 완화와 중도금·잔금 집단대출 제약 조정 등이 포함됐다. 협회들은 이러한 조치가 공급 기반 확충에 필요하다는 입장이다. 반면 공급 안정 관점에서는 공공의 역할을 강화할 필요가 있다는 지적도 제기된다. 경기 변동기에 민간 사업은 자금 조달 여건에 따라 착공이 지연되거나 규모가 축소되는 경우가 반복됐기 때문이다. 단기 금융 규제가 완화될 경우 수요가 자극되거나 자금 부담이 확대될 가능성이 있다는 점도 정책 판단 과정에서 고려할 요소로 지목된다. 민간참여 공공주택 제도 역시 개선 필요성이 논의되고 있다. 정부는 공공택지를 LH 직접시행 방식으로 전환할 계획을 밝힌 바 있으며 업계는 관급자재 사용 기준 공기 연장 시 사업비 조정 중소·중견 건설사 참여 확대 등의 제도 정비를 요구하고 있다. 한편에서는 공공 주도의 사업 관리가 투명성과 예측 가능성을 높일 수 있다는 분석도 존재한다. 조정대상지역 투기과열지구 투기지역 토지거래허가구역 등 수요 억제 정책의 정비 필요성도 거론된다. 제도 간 목적이 유사함에도 규제 기준이 복잡하게 운영되고 있으며 대출 규제는 금융위 고시로 관리되는 점이 시장 혼선을 유발할 수 있다는 평가다. 다만 금융 규제 완화가 가계부채 확대와 연결될 가능성이 있어 신중한 접근이 요구된다는 의견도 있다. PF 자기자본 비율 조정 다주택자 세제 중과 폐지 논의 등도 공급 활성화 맥락에서 등장하고 있다. 그러나 PF 시장의 불안이 완전히 해소되지 않은 상황에서 규제 완화가 리스크를 키울 수 있다는 분석도 함께 언급된다. 김덕례 주택산업연구원 실장은 “공공이 담당하는 물량 비중이 일정 수준 확보되면 시장 변동성이 완화될 가능성이 있다”며 “민간 공급이 확대되더라도 공공이 조정 기능을 수행할 필요가 있다”고 말했다. 정부의 공급대책이 발표를 앞둔 가운데 공공과 민간의 역할 배분을 둘러싼 논의가 더욱 확대될 전망이다.2025-12-11 08:17:39
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재해 예방까지 담은 정비사업… 서울시, 대림1구역 맞춤형 재개발 추진 [이코노믹데일리] 서울 영등포구 대림동 일대가 호우 예방 시설을 갖춘 대규모 주거단지로 새로 태어난다. 서울시는 대림1구역에 주거 환경 개선과 재해 예방을 동시에 잡는 맞춤형 재개발을 추진하겠다고 10일 밝혔다. 이번 사업을 통해 대림동 855-1번지 일대 대림1구역은 최고 35층, 총 1026가구 규모로 재개발될 예정이다. 완공 목표 시점은 2035년이다. 이 지역은 저지대에 위치해 집중호우 때마다 침수 피해가 반복됐던 곳이다. 지난 2022년에는 집중호우 때문에 특별재난지역으로 지정되기도 했다. 이에 시는 이번 정비계획에 주거 재생과 함께 도시 차원의 방재 기능 강화를 핵심 과제로 반영했다. 신통기획 2.0을 적용해 사업 속도도 끌어올렸다. 평균 18년 6개월이 걸리던 재개발 절차를 약 12년 수준으로 단축될 예정이다. 시는 사업 전 과정에 공정촉진회의를 도입하고 갈등관리책임관을 배치해 조합 내 의견 충돌도 최소화하고 있다. 사업성 확보를 위한 제도적 지원도 함께 이뤄졌다. 서울시는 ‘2030 도시·주거환경정비기본계획’을 반영해 용도지역을 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종 일반주거지역으로 상향했다. 여기에 사업성 보정계수 1.53과 인센티브를 적용해 용적률을 250%에서 285%까지 끌어올렸다. 침수 방지를 위한 대책도 강화된다. 단지 내 공원 지하에는 약 1만5000t 규모의 대형 저류조가 설치된다. 반복되던 침수 피해를 구조적으로 차단하겠다는 구상이다. 주거 구성 역시 원주민 재정착에 초점을 맞췄다. 실거주 수요가 많은 소형 평형 위주로 배치해 조합원 분담금 부담을 낮추고 재입주 가능성을 높인다는 계획이다. 주차난 해소를 위해 253면 규모의 공영주차장도 함께 조성된다. 사회복지시설과 공원 등 공공기여 시설도 확보해 생활 인프라를 보강한다. 서울시는 최근 10·15 부동산 대책 이후 정비사업 추진 동력이 약화될 수 있다는 우려를 의식해 국토교통부와 실무협의체도 가동 중이다. 이날 현장에 방문한 오세훈 서울시장은 “10.15 부동산 규제대책으로 조합원 지위 양도 제한과 이주비 대출 규제 강화 등 거래위축과 사업 부담이 예상된다”며 “주민분들의 어려움이 빠르고 정확하게 해결될 수 있도록 현장의 목소리를 가까이에서 듣고 정부에 전달할 것은 전달하고 개선이 필요하다면 분명히 요구하겠다”고 말했다.2025-12-10 16:04:47
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'과천·남양주·구리' 공공분양 4700호 나온다…고분양가 속 실수요자 선택지로 [이코노믹데일리] 연말 수도권 공공분양 물량이 시장에 대거 공급되자 실수요자의 발걸음이 빠르게 모이고 있다. 특히 분양가상한제가 적용되고 서울 접근성까지 우수한 과천·군포·구리 등이 ‘연말 최대 청약지’로 떠오른 모습이다. 업계에서는 고분양가 기조가 이어지는 민간 아파트 시장과 대출 규제 부담 속 공공분양이 실수요자의 현실적으로 부상했다는 평가가 나온다. 10일 업계에 따르면 정부는 연말까지 수도권에서 총 4759호를 공공분양 물량으로 공급할 예정이다. 앞서 진행된 공공분양 단지의 평균 경쟁률은 △과천 주암 C2블록 125대 1 △남양주 왕숙 A1블록 29.3대 1 △구리 갈매역세권 AI 12.9대 1로 집계됐다. 이에 이번 연말 분양 물량들도 평균 두 자릿 수 이상 경쟁률을 기록할 것으로 전망된다. 지난 9일부터는 군포 대야미지구 A2블록 신혼희망타운 1003가구에 대한 청약 접수가 시작됐다. 전용 55㎡와 59㎡로 구성된 이 단지는 분양가상한제가 적용돼 전용면적 55㎡ 기준 평균 4억1000만원대 가격에 책정됐다. 대야미역과 군포IC를 동시에 이용할 수 있는 입지에다 향후 GTX-C노선 개통 시 삼성역까지 20분대 진입이 가능해질 전망이다. 신혼희망타운 전용 주택담보대출을 적용하면 주택가격 70%, 최대 4억원을 연 1.3% 금리로 30년간 빌릴 수 있어 실수요자의 초기 부담도 덜하다. 남양주 왕숙지구 A24·B17블록 본청약도 이날부터 시작된다. 총 881가구가 공급되는 이 단지는 GTX-B노선, 강동하남남양주선, 경춘선이 교차하는 ‘왕숙역’ 도보권에 들어서는 것이 핵심 강점이다. 대형 상업시설과 학교 등 기반시설도 함께 조성된다. 이로 인해 실수요자들 사이에서 ‘선점 효과’ 기대가 반영되고 있다. 구리 갈매역세권 A4블록, 인천 영종 A24블록 등 연내 분양이 대기 중인 단지들도 저렴한 공급가를 바탕으로 청약 열기를 이어갈 예정이다. 갈매역세권의 경우 사전청약 당시 3.3㎡당 1800만원대 분양가로 책정됐던 만큼 전용 59㎡ 기준 4억원 중후반 수준에서 공급될 것으로 전망된다. 오는 30일 모집 공고가 올라올 예정인 과천 주암지구 C1블록에 대한 수요자들의 관심도 높다. 공공분양 120가구와 신혼희망타운 812가구 등 총 932가구가 공급되며 과천·강남 생활권을 공유하는 입지 경쟁력을 갖췄다. 지난 8월 인근 C2블록 전용 55㎡ 분양가가 평균 7억2000만원에 책정돼 민간 시세(약 16억원)의 절반 수준이었다는 점이 알려지며 연말 공공분양 ‘대어’로 부상했다. 업계에서는 민간 분양가가 가파르게 상승했고 대출 규제까지 더해지자 청약 관심이 공공분양으로 대거 이동한 것 같다고 분석했다. 분양가상한제가 적용돼 인근 시세 대비 저렴하고 저금리 전용 대출도 가능해 자금부담이 덜하다는 이유에서다. 정비업계 한 관계자는 “공공분양은 실수요자에게 거의 유일하게 접근 가능한 주거 사다리 역할을 하고 있다”며 “여기에 새로운 공급 대책까지 더해진다면 공공분양이 실수요자의 내 집 마련 역할을 주도하는 구도가 상당 기간 이어질 것 같다”고 말했다.2025-12-10 09:28:22
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나신평 "건설업, 내년 실적 '저하' 전망…신용등급 방향은 '부정적'" [이코노믹데일리] 나이스신용평가가 건설업의 내년 실적과 신용등급 방향성을 각각 ‘저하’, ‘부정적’이라고 평가했다. 착공 부진에 따른 건설투자 위축이 업황 부진으로 이어질 것이란 전망이다. 9일 권준성 나신평 책임연구원은 ‘2026년 산업전망-건설’ 보고서에서 “건설투자는 업황 악화로 지난 2024년 2분기 이후 하락 추세를 보이고 있다”며 “특히 올해 들어 분기 평균 10%를 상회하는 큰 하락 폭을 나타냈다”고 밝혔다. 이어 “건설업 대내외의 불리한 산업환경 하에서 최근 3개년간 이어진 착공감소 영향이 누적되며 구조적 침체 국면에 머무르고 있는 것으로 판단된다”고 설명했다. 나신평은 착공과 기성 감소, 고물가 등에 따라 내년 건설업황 역시 부진한 흐름을 이어갈 것으로 예상했다. 또 주거용 부동산의 수요와 공급이 대출규제 강화, 불확실성 등에 따라 위축되면서 민간을 중심으로 한 주택경기 침체 기조가 지속될 것 같다고 전망했다. 보고서는 안전관리 중요도 확대로 인한 비용 부담도 계속될 것 같다고 분석했다. 권 연구원은 “공사비 급등 시기 착공된 사업장들이 순차적으로 준공되면서 사업 포트폴리오에서 고원가 사업장의 비중이 감소하고 있다”며 “하지만 최근 건설사들의 진행 사업장에서 연이은 안전사고가 발생해 안전관리에 대한 중요도가 높아지고 있다”고 강조했다. 이에 따른 중대재해처벌법 강화와 공사기간 연장 등 안전관리 강화에 따른 추가 비용 발생이 건설사들의 수익성에 부담이 될 것으로 보인다. 전국 미분양 물량은 올해 10월 기준 6만9000호로 2023년 초 대비 감소했다. 다만 최근 10개년 장기평균(4만9000호)는 상회한 것으로 집계됐다. 나신평은 “주택시장 침체가 장기화하면서 기존 주택매각이 지연되거나 시세가 분양가 대비 하락하는 등의 사유로 수분양자들의 입주율이 하락했다”며 “높은 운전자금 부담이 이어지며, 당분간 부진한 현금흐름으로 인해 재무부담이 가중될 것 같다”고 판단했다. 또 “부동산 양극화가 고착화되면서 지방 사업 비중이 높은 건설사의 신용위험 상승이 예상된다”며 “부동산 시장의 양극화 영향으로 열위한 사업성을 보이는 지방 사업 비중이 높은 건설사의 신용위험 상승할 것이다”라고 말했다.2025-12-09 13:37:49
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'영업통' 이호성 하나은행장, 기업금융 드라이브…리딩뱅크 탈환 정조준 [이코노믹데일리] 가계대출 규제 강화로 은행들의 전통 수익원이 압박받는 가운데 올해 취임한 이호성 하나은행장이 기업금융 중심의 영업 전략으로 실적 개선을 이끌며 내년 '리딩뱅크' 경쟁 구도에 변화가 생길지 주목되고 있다. 5일 금융권에 따르면 하나은행의 올해 3분기 누적 순이익은 전년 동기 대비 12.7% 증가했다. 특히 기업대출 잔액이 177조1900억원으로 지난해 대비 6.6% 증가하면서 영업 지표 개선을 견인했다. 주요 시중은행 중 증가율이 가장 높았고, 중소기업 대출 비중은 유일하게 0.2%p 증가했다. 건전성 관리 부담이 큰 가계대출 의존도를 낮추고, 기업여신 중심으로 포트폴리오를 재편한 전략이 효과를 내고 있다는 평가다. 대출 영업 확대에도 건전성 지표인 3분기 보통주자본비율(CET1)은 전년 동기(16.11%)보다 0.43%p 늘어난 16.54%를 기록하며 타 은행보다 양호한 수준을 유지했다. 이같은 실적은 이호성 행장의 현장 중심 리더십과 맞닿아 있다. 영업 일선에서 잔뼈가 굵은 이 행장은 취임 직후부터 주요 기업 고객을 직접 만나고 전국 현장을 방문하며 기업금융 네트워크를 빠르게 확장해 왔다. 아울러 주요 업종·중견·중소기업 대상 맞춤형 금융 지원을 강화하면서 기업여신 영업력이 크게 높아졌다는 분석이다. 지난 9월엔 미국 상호관세 여파로 직·간접 피해가 우려되는 중소·중견 수출기업을 직접 방문해 경영 애로사항을 직접 듣고 금융지원 방안을 논의했다. 이와 함께 '관세 대응 및 금융지원 상담창구'를 전국 영업점에 신설해 전방위 지원에 나서고, 본부부서 전문가가 직접 기업을 찾아가 상담을 지원하는 '현장 컨설팅'도 동시에 운영하도록 지시했다. 현재 하나은행은 영업지원그룹 내 '손님관리시스템부'를 통해 고객 관리 프로세스를 지속 점검하고 개선 과제를 발굴하면서 전행적 영업문화 개선과 내실있는 고객 관리를 하고 있다. 또 본점 조직을 슬림화해 영업 현장 지원에 더 빠르게 대응할 수 있도록 운영 효율성도 높였다. 기업고객을 위한 고객 중심 서비스도 확대했다. 이 행장 취임 직후 내놓은 '외화지급보증서 비대면 발급 서비스'는 수출입금융 '3無(무방문, 무인, 무서류)화'를 목표로 고객 거래 편의성은 높이고 영업점 업무는 줄였다. 금융권 최초의 '비대면 인공지능(AI) 수출환어음매입 심사' 도입으로 해외 진출 초기 수출 기업이 쉽게 수출 서류의 하자 여부를 보완할 수 있게 했다. 또 특화 브랜드 '하나더소호'를 통해 소상공인 고객 대상 서비스도 지원하고 있다. 이 행장은 1992년 하나은행에 입행한 후 지점장, 영업본부장, 영업그룹장 겸 부행장 등을 거치면서 영업 일선에서 활약해 왔다. 은행 그룹장 시절엔 행원부터 지점장까지 직원들에게 본인의 영업노하우와 리더십에 관한 강의를 여러 차례 진행한 '영업통'으로 불린다. 이후 2023년 하나카드 대표 시절 해외여행 특화 카드 '트래블로그'를 흥행시키며 고객 중심 상품기획 역량을 인정받은 바 있다. 올해부터 하나은행장 자리에 오른 이 행장의 이런 경험과 성과가 은행에서도 안정적 수익 기반을 만들기 위한 고객 중심 사업모델 구축으로 이어지고 있다는 평가가 나온다. 지난 2022~2023년 연속 리딩뱅크를 차지했던 하나은행이 지난해부터 신한은행에 왕좌 자리를 내줬지만, 이 행장의 기업금융 강화 전략이 성과를 내면서 내년 선두 경쟁이 더 치열해질 것으로 전망되고 있다. 지난해 신한은행은 연간 당기순이익 3조6954억원을 거두며 1위를 차지했고, 하나은행은 3조3564억원으로 2위에 그쳤다. 하나은행 관계자는 "은행장이 직접 현장으로 뛰어드는 솔선수범으로 고객이 먼저 찾는 대표 은행을 만들겠다는 이 행장의 의지에 맞춰 전 직원이 고객 중심 영업 마인드로 임하고 있다"며 "영업 중심의 조직 전환과 기업 문화로 고객과 함께 성장하는 1등 은행으로 자리매김 하겠다"고 말했다.2025-12-05 06:06:00
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건설사들, 수도권 연말 청약 재조정…주요 단지 일정 줄줄이 내년으로 [이코노믹데일리] 연말 분양 시장이 흔들리고 있다. 대출 규제와 미분양 리스크가 맞물리면서 수도권 주요 단지의 청약 일정이 내년으로 미뤄지고 있기 때문이다. 27일 건설업계에 따르면 포스코이앤씨는 서울시 서초구에 있는 ‘오티에르 반포’를 내년 2월에 분양할 계획이다. 다음 달로 예정돼 있었으나 일정을 두 달 연기한 것이다. 영등포구 신길5구역의 ‘더샵 신풍역’과 문래동 진주아파트 재건축 ‘더샵 르프리베’, 동작구 ‘아크로 리버스카이’ 등도 분양 시점을 내년으로 재조정했다. 경기도에서는 수원 장안구 ‘두산위브 더센트럴 수원’의 청약이 내년으로 넘어갔다. 용인 수지구 ‘수지자인 에디시온’도 일정을 계속 늦췄다. 업계에서는 분양가 상한제와 대출 규제로 인해 수도권 전역에서 일정 변경 사례가 확산했다고 평가했다. 이 가운데 분양가 상한제는 강남권의 분양 일정을 지연시킨 요인으로 꼽힌다. 조합의 경우 일반 분양가가 높아져야 분담금을 줄일 수 있는데 강남권 재건축의 경우 대부분 분양가 상한제가 적용돼 시세만큼 분양가를 올리지 못하기 때문이다. 건설업계 관계자는 “물가 상승으로 원자재 가격 부담이 커지게 됐다”며 “이로 인해 조합들은 분양가 상한제가 적용돼 있어도 공사비와 분담금 부담을 낮추고자 막판 조율 과정에서 최대한 조정하려 한다”고 말했다. 서울과 달리 경기도에서는 대출 규제 충격이 더 크게 작용한 것으로 보인다. 10·15 대책 이후 규제지역의 주택담보대출 한도는 주택 가격에 따라 15억원을 넘으면 최대 4억원, 25억원 초과 시 2억원으로 제한됐다. 중도금 대출도 분양가의 40%까지만 받을 수 있다. 이로 인해 실수요자들의 청약 수요가 위축됐고 자칫 미분양 리스크가 커질 수 있다는 우려에 건설사들이 분양을 미루게 됐다는 평가다. 미분양에 대한 걱정은 수치로도 나타났다. 주택산업연구원이 발표한 이달 미분양물량 전망지수는 98.5로 전달보다 8.9포인트 상승했다. 김유찬 주산연 연구원은 “분양가 상승세와 대출규제 강화가 맞물리면서 수도권을 중심으로 실수요자들이 청약 대신 관망세로 전환할 것이라는 전망이 반영된 결과로 풀이된다”고 말했다.2025-11-27 09:47:31
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대형사는 원가 재정비 중소형사는 현금난 직격…분양시장 온도차 커졌다 [이코노믹데일리] 올 하반기 수도권 ‘로또 청약’으로 불리던 주요 단지들이 연달아 분양을 미루면서 내년 청약시장이 두 갈래의 부담을 떠안고 있다. 분양가 급등과 중소형 건설사의 생존 위기다. 원달러 환율이 1470원대에 머물고 건설 자재비가 사상 최고 수준을 기록하는 가운데 대형 건설사들이 일정을 늦추는 움직임이 시장 전체의 균형을 흔들고 있다. 27일 건설업계에 따르면 포스코이앤씨가 내년 2월로 연기한 서울 서초구 ‘오티에르 반포’는 당초 3.3㎡당 8500만원 전용 84㎡ 기준 28억원대에 책정될 예정이었다. 그러나 환율과 자재비를 다시 반영하면 분양가는 이보다 상당폭 올라갈 것이란 관측이 적지 않다. 환율 고착화가 원가 상승을 가속하고 있기 때문이다. 지난 13일 원달러 환율은 1471원을 기록한 뒤 1460원대 후반에서 움직이고 있다. 한국건설산업연구원 통계에 따르면 9월 기준 건설용 수입 중간재 물가지수는 전년 대비 4.0% 올랐고 건설공사비지수는 131.66으로 통계 작성 이후 최고치를 나타냈다. 철근 시멘트 레미콘 전선 케이블 등 주요 자재가 전방위로 상승하고 있다. 한 시행사 관계자는 “분양을 몇 달 늦추면 그 사이 비용을 다시 계산해야 하는 만큼 평당 1000만원 정도는 더 받아야 사업성이 나온다”고 설명했다. 실제로 최근 3년 동안 분양이 연기된 강남권 재건축 단지는 재분양 시 평균 12~18% 가격을 올렸다. DL이앤씨가 내년으로 미룬 노량진8구역 ‘아크로 리버스카이’ 역시 당초 기대보다 분양가가 오를 가능성이 크다. 전문가들은 분양 연기가 결국 대형 건설사에 ‘원가 재정비 시간’을 주는 셈이라고 분석한다. 수입 자재 의존도가 높은 시장에서 환율이 고착화되면 분양가 상승 압력은 피하기 어렵다는 것이다. 문제는 이러한 전략이 재무 여력이 충분한 대형 건설사만 활용할 수 있는 선택지라는 점이다. 대형 건설사들은 대규모 자재 계약과 해외사업으로 변동성을 흡수할 여력이 있다. 분양을 미뤄도 회사 운영에 큰 흔들림이 없어 시장을 관망하며 최적 시점을 선택할 수 있는 여유가 생긴다. 반면 중소형 건설사는 체력이 급격히 떨어지고 있다. 단기 조달 비중이 높아 환율과 자재비 상승이 즉시 원가에 반영된다. 수도권의 한 중소형 건설사 대표는 “분양을 미루고 싶어도 그럴 여유가 없다”며 “분양 대금이 끊기면 다음 사업이 막히고 자재비가 오르면 수익성 자체가 사라진다”고 털어놨다. 체력 고갈은 폐업 증가로 이어지고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 1월부터 9월까지 폐업 신고한 종합건설사는 486곳으로 전년 대비 11.7% 늘었다. 4년 전과 비교하면 두 배 이상 증가했다. 전문건설업 폐업도 지난달까지 2083곳에 달했다. 실제 시장에서 격차는 더 뚜렷하게 드러나고 있다. 경기 남부에서 최근 분양에 나선 한 중소형 건설사의 600가구 규모 단지는 계약률이 60%대에 그쳤다. 대형 건설사가 일정을 미룬 사이 시장에 중소형사 물량만 공급되면서 수요자들의 관망세가 깊어진 영향이다. 업계는 내년 하반기를 더욱 우려한다. 정부 공급대책에 따라 착공 물량이 늘어나는 시점과 겹치면 재고 부족과 수요 증가가 동시에 발생할 수 있다. 경기 침체로 최소한만 유지해 온 자재 재고가 고갈된 상황에서 수입 자재가격이 급등하는 시나리오가 현실화될 수 있다는 경고다. 건설산업연구원 관계자는 “시장 위축이 심해질수록 브랜드 선호가 강해지고 대형사와 중소형사의 격차가 벌어진다”며 “자재비 급등까지 맞물리면 중소형사의 연쇄 부도도 배제할 수 없다”고 진단했다. 올해 10월 기준 상위 10개 건설사의 분양 계약률은 평균 82%, 중소형사는 63%에 그쳤다. 규제가 강화된 11월에는 이 격차가 30%포인트 가까이 벌어진 것으로 나타났다. 일부 중견사는 이미 M&A나 사업 철수를 논의하는 단계까지 왔다. 결국 부담은 청약 수요자에게 돌아간다. 분양가가 내년 3억~5억원 오르면 당첨 후 자금 마련에 실패해 계약을 포기하는 사례가 늘어날 수 있다. 직장인 김모 씨는 “오티에르 반포를 기다리고 있는데 분양가가 3억원만 올라가도 대출 규제 때문에 계약을 못 한다”며 “기다릴수록 내 집 마련은 멀어지는 것 같다”고 말했다. 업계 관계자는 “현재 시장은 원가 상승분을 흡수할 여유가 거의 없다”며 “비용 상승과 분양가 인상 수요 위축이 반복되면 회복 속도는 더 느려질 수밖에 없다”고 전망했다. 내년 상반기 분양시장은 ‘30억 시대’ ‘업계 재편’ ‘자재비 쇼크’라는 세 가지 변수 속에서 출발선에 서게 됐다.2025-11-27 09:00:00
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오세훈 "대출규제로 모아타운 추진 막혀…LTV 한시 완화 요청" [이코노믹데일리] 오세훈 서울시장이 대출 규제가 정비사업 추진에 직접적인 걸림돌이 되고 있다며 이주 예정 구역에 대한 담보인정비율(LTV) 한시적 유예를 요청하겠다고 밝혔다. 25일 오 시장은 서울 중랑구 중화동 모아타운 사업지를 방문해 “10·15 대책으로 일반 1주택자 LTV가 40%로 묶이고 다주택자의 경우 사실상 0%가 적용되면서 정작 이주해야 하는 주민들이 대출을 받을 수 없는 상황이다”라며 “국토부 장관을 만나 이주비에 한해 한시적 유예 또는 예외 적용을 건의하겠다”고 말했다. 중화동 329-38 일대 모아타운은 사업시행인가만을 남겨둔 단계로 조만간 주민 이주를 진행할 예정이다. 하지만 10·15 대출 규제로 이주비 조달이 막히자 사업 속도에도 비상이 걸렸다. 오 시장은 주민 간담회에서 “정비사업에서 이주가 막히면 사업은 한 치도 앞으로 나갈 수 없다”며 “집값 안정도 중요하지만 주택 공급을 위해 필요한 최소한의 대출은 열어줘야 한다는 의견을 국토부 장관에게 전했다”고 설명했다. 모아타운이 위치한 지역은 투기과열지구·조정대상지역으로 묶여 조합원 지위 양도도 불가능하다. 이사·매도·전세 이동이 모두 제약되는 ‘삼중 규제’가 적용되면서 주민 불만도 커지고 있다. 이에 오 시장은 규제 해법을 위해 정부뿐 아니라 국회와 금융당국의 협조가 필수적이라고 강조했다. 그는 “이주비 대출은 금융기관이 움직여야 한다”며 “국토부가 긍정적이어도 금융당국이 동의하지 않으면 해결이 어렵고 조합원 지위 양도 제한은 법령 문제라 국회의 도움이 필요하다”고 덧붙였다. 또 “정부도 규제를 풀면 집값을 자극한다는 비판이 나올까 우려하고 풀지 않으면 공급이 멈추는 딜레마에 빠져 있다”며 “하지만 공급이 늘어야 가격이 안정된다는 점은 분명하다”고 밝혔다. 서울시가 추진 중인 중화2동 모아타운은 이미 관리계획 고시를 마친 데 이어 최근 통합심의를 통과하며 사업 속도가 붙고 있다. 서울시는 기존 9년이던 평균 정비사업 기간을 7년으로 단축하기 위해 남은 단계별 공정 관리를 강화할 계획이다. 내년 1월 시행 예정인 △모아주택 사업성 보정계수 적용 △임대주택 인수가격 상향 등도 사업성을 높이는 장치로 도입될 예정이다.2025-11-25 14:40:37
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단기 반등에 흔들리는 시장… 대책 효과는 이제부터가 본게임 [이코노믹데일리] 최근 서울 아파트값 상승폭이 소폭 확대되면서 정부 대책의 효과가 약하다는 지적이 나오지만, 이는 대책의 실패보다 시장의 단기적 ‘반작용(ripple effect)’이라는 분석도 힘을 얻고 있다. 잇따른 규제로 호가가 단기간 잡히기 전, 대기수요와 고가 재건축 중심의 비정형 거래가 먼저 반응하며 통계가 왜곡된 것이라는 해석이다. 20일 부동산원 주간 가격 변동률이 반등한 것도 특정 지역의 신고가 거래가 통계를 끌어올린 영향이 크다는 지적이 나온다. 청담동 동양파라곤, 신반포2차, 리센츠 등 이른바 ‘초우량 단지’의 최고가 거래는 시장 전체를 설명하기에는 한계가 있다. 매물 절벽으로 공급이 말라붙은 상황에서 고가 단지 중심의 개별적 거래가 이뤄지면서 평균값이 상승한 것일 뿐 거래량 자체는 여전히 낮은 수준을 유지하고 있다. 일각에서는 규제의 단계적 효과는 이제 막 반영되기 시작하는 국면이라는 평가도 제기된다. 10·15 대책은 규제지역 확대, 토지거래허가 강화, 대출규제 강화가 패키지로 묶여 있어 시장에 반영되기까지 최소 6~10주가 필요하다는 설명이다. 과거 대책과 단순 비교하기 어렵다는 분석이다. 전문가들 사이에서도 견해가 엇갈린다. 단기 가격탄력성 확대를 ‘대책의 내성 증가’로만 해석하기보다는 시장의 구조적 요인을 더 주목해야 한다는 의견이 늘고 있다. 전세 매물 축소, 금리 안정 기대감, 공급 축소에 따른 신규 분양 선호 확산 등이 함께 작용하면서 가격 조정 여력이 사라졌다는 진단이다. 여기에 김윤덕 국토교통부 장관이 개발제한구역 해제까지 포함한 공급 확대책을 예고한 만큼, 향후 공급 신호가 본격화될 경우 시장은 다시 안정세로 진입할 가능성도 크다. 공급 신호가 명확하게 전달되면 기대심리가 빠르게 조정된다는 것이 과거 사례다. 부동산 시장 분석가들은 단기 가격 움직임만으로 대책의 성패를 단정하는 것은 위험하다고 지적한다. 대책의 실효성은 3~6개월의 중기 흐름에서 판단해야 한다는 것이다. 규제 강화 이후 공급 확대 신호가 동시에 작동하면 가격 안정 기조는 강화될 수 있다는 평가도 나온다.2025-11-20 16:43:57
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신한·KB국민·BC카드 건전성 개선...연체율 '톱' 우리·롯데 [이코노믹데일리] 신한·하나·BC카드 등 카드업계의 연체율 개선 속도가 빨라지고 있다. 올해 1분기까지 연체율 상승세가 지속됐으나 3분기에는 뚜렷한 개선 폭을 보인 가운데 업계 중 연체율이 높은 우리·롯데카드는 개선 수준이 미미하거나 상승한 것으로 나타났다. 18일 각 사 사업보고서에 따르면 8개 전업 카드사(신한·삼성·현대·KB국민·롯데·하나·우리·BC)의 올해 3분기 연채채권비율 단순 평균은 1.72%로 상반기(1.83%) 대비 0.11%p 감소했다. 카드업계의 연체율은 지난해 3분기 1.68%에서 매 분기 상승하며 올해 1분기 1.88%까지 치솟았다. 이후 2분기 1.83%로 0.5%p 감소했으며 3분기에는 더 큰 폭으로 하락했다. 카드사별로는 KB국민카드의 감소율이 가장 높았다. KB국민카드의 올해 3분기 연체율은 1.52%로 상반기(1.79%) 대비 0.27%p 감소했다. 1분기(2.02%)대비 감소율은 0.5%p로 2%대 연체율을 탈출했다. 같은 기간 하나카드의 연체율은 2.02%로 상반기(2.25%) 대비 0.23%p 줄었다. 1분기(2.44%) 이후 매 분기 연체율이 하락하고 있으며 하락세가 지속될 시 1%대 연체율까지 회복할 것으로 전망된다. BC카드도 연체율이 지속 감소하며 2%대 연체율을 벗어났다. BC카드의 올해 3분기 연체율은 1.9%로 상반기(2.03%) 대비 0.13%p, 1분기(2.26%) 대비 0.36%p 하락했다. 신한카드의 올해 3분기 연체율도 1.58%로 상반기(1.75%)보다 0.17%p 감소했다. 현대카드는 연체율 0.79%를 기록하며 상반기와 비슷한 수준이었으나 업계 최저 연체율을 유지했다. 반면 타 카드사 대비 연체율이 높은 우리·롯데카드는 연체율 하락 폭이 작거나 오히려 상승했다. 우리카드의 올해 3분기 연체율은 2.59%로 카드사 중 최고 연체율을 기록했으며 상반기(2.6%)와 비슷한 수준을 유지했다. 롯데카드의 올해 3분기 연체율은 2.45%로 전년 동기(2.32%) 대비 0.03%p 늘었다. 지난해 말 연체율은 1.77%로 올해 들어 매 분기 연체율이 상승 중이다. 카드업계의 연체율 개선은 정부의 대출 규제·카드사 건전성 관리 강화 등의 영향으로 풀이된다. 올해 금융당국은 3단계 스트레스총부채원리금(DSR) 시행을 통해 카드사의 주력 대출 상품인 장기카드대출(카드론)에 1.5% 스트레스 금리를 적용했다. 이어 신용대출 한도에 카드론 이용 금액도 포함시키며 대출 규제를 강화했다. 그 결과 지난 9월 말 기준 카드론 잔액은 42조4483억원으로 전월 대비 395억원 감소했다. 또한 카드사 자체적으로도 건전성 악화·대손비용 증가 해결을 위해 연체율 관리를 추진 중이다. 업계 관계자는 "정부의 대출 규제로 인해 저신용자 차주들이 이용하는 카드론의 유입 자체가 줄면서 연체율도 함께 하락했다"며 "올해 초까지 연체율이 계속 높아지다 보니 카드사 자체적으로도 건전성 관리를 충실히 하고 있다"고 말했다.2025-11-18 17:11:00
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'연임 시험대' 오른 케이·토스뱅크 두 수장…IPO·확장 전략 변수 [이코노믹데일리] 인터넷전문은행(인터넷은행) 1세대 케이뱅크와 후발주자 토스뱅크가 각각 최우형 행장과 이은미 대표의 임기 만료를 앞두고 실적과 성장 전략을 둘러싼 '연임 시험대'에 올랐다. 두 인터넷은행 모두 경영 성과와 사업 확장 기조, 향후 성장 전략이 연임 향방을 가를 결정적 요인이 될 전망이다. 18일 금융권에 따르면 케이뱅크와 토스뱅크가 나란히 최고경영자(CEO) 연임 시즌에 들어섰다. 최우형 케이뱅크 행장은 올해 말, 이은미 토스뱅크 대표는 내년 3월 임기 만료를 앞둔 만큼 두 수장의 거취에 대한 업계의 이목이 집중되고 있다. 먼저 케이뱅크는 최우형 행장 체제 하에서 지난해부터 흑자 기조를 이어왔지만 이번 3분기 실적이 급격히 둔화했다. 올해 3분기 누적 기준 당기순이익은 1034억원으로 전년 동기 대비 15.5% 감소했고, 분기 기준으로는 48.1% 급감했다. 지속적인 정보기술(IT) 투자 확대와 외형 성장을 위한 마케팅 비용 증가로 일반관리비가 늘어난 영향이란 게 케이뱅크 측 설명이다. 다만 시장 예상치를 밑도는 실적에 따라 최 행장의 연임 여부에도 변수로 작용할 가능성이 제기된다. 다만 케이뱅크는 내년 7월까지 기업공개(IPO)를 마쳐야 하는 중요 일정이 남아 있어 최 행장 지휘 체계를 그대로 유지할 필요성이 크다는 의견도 우세하다. 케이뱅크는 지난 10일 내년 상반기 유가증권시장 상장을 목표로 상장예비심사(예심)를 청구했다. 케이뱅크의 IPO 도전은 2022년과 2024년에 이어 세 번째로, 앞서 두 차례 상장 시도는 시장 상황 악화와 수요 예측 결과 부진 등으로 무산된 바 있다. 특히 주요 재무적투자자(FI)와의 계약에 따라 내년 7월까지 상장을 마무리 지어야 하는 케이뱅크로선 사실상 마지막 기회다. KT의 손자회사인 케이뱅크는 지분율 33.72%를 차지하는 비씨(BC)카드가 최대주주인데, BC카드는 2021년 당시 1조2500억원 규모의 유상증자를 단행하며 베인캐피탈과 MBK파트너스 등 FI로부터 7250억원을 조달하면서 콜 앤 드래그(Call and Drag) 조건을 걸어뒀다. 콜 앤 드래그는 대주주가 정해진 가격에 주식을 살 수 있는 콜옵션(Call Option)과 대주주가 주식을 매각할 때 소수주주도 같은 가격에 함께 매각할 수 있는 드래그얼롱(Drag-along)이 결합된 방식이다. 즉 내년 7월까지 케이뱅크가 상장하지 못하면 BC카드의 콜옵션 조항과 투자자들이 BC카드 지분까지 강제로 동반 매각할 수 있도록 하는 드래그얼롱 조항이 발동하게 되는 것이다. 따라서 IPO 성공이 필요한 케이뱅크는 대내외 신뢰와 사업 안정성이 중요한 만큼 행장 교체보다 현 체제 유지 쪽에 무게가 실릴 수 있단 분석이다. 이은미 대표가 이끄는 토스뱅크는 디지털 혁신과 기술 기반 확장에서 성과를 거두며 흑자 행진을 이어가고 있다. 3분기 실적 공개 전인 토스뱅크의 올해 상반기 당기순이익은 404억원으로, 전년 동기(245억원) 대비 65.03% 증가하며 8개 분기 연속 흑자를 달성했다. 정부의 가계대출 규제 강화로 주택담보대출(주담대) 영업에 차질이 생기면서 이자이익 감소 영향을 받은 타 인터넷은행들과 달리 토스뱅크는 아직 주담대를 출시하지 않은 점도 3분기 호실적으로 작용할 수 있단 전망이다. 토스뱅크는 출범 초기부터 손쉬운 대출·소액 신용·급여이체 등 생활밀착형 서비스를 확장했고, 최근엔 해외 진출과 기업금융, 자산관리 등으로 사업 외연을 넓히고 있다. 특히 이 대표는 취임 이후 외화 관련 상품과 서비스를 공격적으로 확대하며 전통 시중은행과 차별점을 뒀다. 지난해 업계 최초로 내놓은 '평생 무료 환전 외화통장'은 기존 은행들의 주요 수익원인 환전 수수료를 없애 은행권의 수수료 경쟁을 촉발하기도 했다. 상품 경쟁력과 실적 측면에서 고른 균형을 유지하면서 이 대표의 연임 가능성 역시 높은 평가를 받고 있다. 케이뱅크는 IPO 성공을 위한 실적 반등과 신뢰 회복이, 토스뱅크는 비이자이익 비중 확대 등 포트폴리오 개선과 글로벌 확장 로드맵이 연임 여부 관전 포인트다. 다만 인터넷은행 3사 중 올해 초 5연임에 성공한 윤호영 카카오뱅크 대표이사를 제외하고는 두 인터넷은행 수장이 연임한 사례가 없는 점은 변수다. 케이뱅크의 경우 심성훈 초대 행장의 6개월 단기 임기 연장만 있었다. 현재 케이뱅크는 지난 9월부터 임원후보추천위원회(임추위)를 가동해 경영승계 절차에 나섰고, 토스뱅크도 올해 내로 관련 절차를 진행할 예정이다. 인터넷은행 관계자는 "(인터넷은행들이) 이제는 지속 가능한 성장 체제로 전환해 나가고 있다"며 "리더십의 연속성과 시장 신뢰도, 규제 대응력까지 종합적으로 평가되고 있는 만큼 고객 편의성에 기여하기 위한 방향으로 추진할 것"이라고 말했다.2025-11-18 06:12:00
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한은 "집값 상승 기대 과도…금리 인하보다 주택시장 자극 우려" [이코노믹데일리] 한은 연구진이 국내 주택시장의 과도한 상승 기대가 통화정책 효과를 제한하고 부동산 불안정을 키울 수 있다는 분석을 내놨다. 기준금리를 낮춰도 경제성장에는 큰 영향을 주지 못하고 집값은 오히려 급등할 가능성이 크다는 진단이다. 11일 금융투자업계에 따르면 한은은 BOK경제연구 보고서 '진단적 기대를 반영한 주택시장 DSGE(동태확률일반균형) 모형 구축 및 시사점'을 통해 이 같은 분석을 내놨다. 보고서는 윤진운 한은 경제모형실 거시모형팀 조사역과 이정혁 한은 금융통화위원실 조사역이 공동 집필했다. 보고서는 경제 주체들이 미래를 예측할 때 과거 경험이나 최근 뉴스에 과도하게 의존하는 '진단적 기대(diagnostic expectation)' 개념을 적용해 주택가격 변동 요인을 분석하고 통화정책 완화 시 파급 효과를 추정했다. 이는 기존에 합리적 기대를 전제로 한 분석과 달리 경제 주체들의 심리적 편향까지 반영한 접근 방식이다. 연구진은 주택가격전망 심리지수(CSI) 자료를 이용해 국내 주택시장 참여자들의 기대 형성 방식을 검증했다. 그 결과 주택가격이 하락 국면으로 전환되는 시기에도 경제주체들은 상당 기간 미래 주택가격이 지속적으로 상승할 것이라는 기대를 유지하는 것으로 나타났다. 한은은 이러한 현상이 단순 낙관적 전망이 아니라 경제주체들이 과거 경험이나 최근 뉴스 정보를 선택적으로 회상하며 경제 여건과 무관하게 집값 상승을 기대하는 진단적 기대 때문이라고 평가했다. 연구진은 "지난해 하반기 이후 국내 경제 성장세는 부진했지만, 서울 아파트를 중심으로 수도권 주택가격은 높은 상승세를 이어가고 있다"며 "주택 수요는 경기 상황보다 경제주체들의 심리에 상당한 영향을 받는 것으로 보인다"고 설명했다. 분석 결과 통화정책 효과는 경기부양 효과보다 부동산부문에 집중되는 것으로 나타났다. 진단적 기대 상황에서 기준금리를 0.25%p 내릴 경우 2년 뒤 집값은 합리적 기대 대비 약 56% 높은 수준으로 상승하고 GDP와 투자, 소비는등은 8~10% 낮게 증가하는 것으로 나타났다. 연구진은 이를 두고 "경제주체 간 집값 상승 기대가 강하게 형성된 상황에서 통화정책을 완화하면 성장 제고 효과는 약화되고, 금융 안정 리스크는 커질 수 있다"고 지적했다. 이에 연구진들은 경제주체들이 과도한 집값 상승 기대를 갖지 않도록 주택시장 관련 대책을 일관되게 추진해야 한다는 입장을 내놨다. 보고서를 공동 집필했던 윤진운 조사역은 "주택가격 상승세가 지속되는 상황에서 경기 부진 대응을 위한 금리 인하 등 통화완화 정책을 시행할 경우, 대출규제 등 거시건전성 정책을 강화할 필요가 있다"고 강조했다.2025-11-11 14:54:10
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30대, 서울 아파트 매수 4년 만 최고…영끌 수요 다시 불붙어 [이코노믹데일리] 서울 아파트 거래 시장에서 30대의 매수세가 다시 살아났다. 이는 정부의 부동산 정책 등으로 인해 대출 규제 영향이 덜한 30대 위주의 무주택·생애최초 수요층이 '영끌' 매수에 나선 결과로 풀이된다. 9일 한국부동산원에 따르면 올해 9월 서울 아파트 매매 거래량 6796건 가운데 30대 매입 비중은 36.7%로 집계됐다. 이는 지난 2021년 9월(38.85%) 이후 최고치다. 반면 40대 비중은 27.4%로 2개월 연속 30%를 밑돌았다. 전세대출·추가담보대출 한도를 축소한 '6·27 대출 규제' 시행 이후 30대 중심 매수세가 되레 강화됐다는 분석이다. 수도권 대출 한도가 6억원으로 제한되고 1주택자의 추가 대출이 까다로워지면서 저리 정책대출을 활용할 수 있는 30대 생애최초 수요층이 시장을 주도했다는 평가다. 서울 아파트값 상승세가 이어지자 '지금 아니면 더 늦는다'는 불안심리가 30대 패닉바잉(공황구매)을 부추긴 점도 영향을 미쳤다. 구별로는 강서구(48.0%), 관악구(46.1%), 성동구(45.5%) 등 중저가 지역 비중이 높았으며 고가주택이 밀집한 강남구(24.2%)·서초구(25.0%)·송파구(30.0%)·용산구(23.5%) 등은 상대적으로 매수세가 낮았다. 시장에서는 서울 전역을 규제지역으로 묶은 '10·15대책' 시행 이후에도 30대 매수세가 이어질 가능성에 주목하고 있다. 규제지역 확대에도 생애최초주택 구매자는 주택담보인정비율(LTV) 70%가 유지돼 자금 조달 여력이 남아 있기 때문으로 풀이된다.2025-11-09 14:13:26
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정부, 내년 공동주택 공시가 현실화율 69% 동결… 급등한 서울 집값에 '속도조절' [이코노믹데일리] 정부가 내년 공동주택 공시가격 현실화율을 올해 수준인 69%로 동결하기로 했다. 서울 아파트값 급등과 ‘10·15 부동산 대책’ 후폭풍으로 세 부담이 급증할 우려가 커지자, 부동산 세제에 대한 속도 조절에 나선 것이다. 현실화율은 4년째 동결되며, 문재인 정부가 추진했던 단계적 인상 로드맵은 사실상 중단된다. 4일 국토교통부에 따르면 오는 13일 ‘2026년 부동산 가격 현실화 계획’ 공청회를 열고 이 같은 내용을 담은 동결안을 공식 발표할 예정이다. 정부는 당초 내년 공동주택 현실화율을 80.9%까지 끌어올릴 계획이었지만, 급등한 집값과 세 부담을 고려해 올해와 동일한 69%를 유지하기로 했다. 토지(65.5%)와 단독주택(53.6%) 현실화율도 각각 4년째 같은 수준으로 묶인다. 내년에는 시세 변동만 반영해 공시가격을 산정할 방침이다. 공시가격은 재산세·종합부동산세 등 보유세의 과세 기준일 뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 산정 등 67개 행정제도의 기초자료로 활용된다. 현실화율 인상은 곧 세 부담 증가로 이어지기 때문에, 정치적·경제적 파급력이 크다. 특히 내년 지방선거를 앞두고 ‘세금폭탄’ 논란이 재점화될 경우 여권 부담이 커질 수 있다는 판단도 작용했다는 분석이다. 문재인 정부는 2020년 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 ‘현실화 계획’을 세웠다. 이후 2020년 68.1%에서 2021년 70.2%, 2022년 71.5%까지 단계적으로 높였으나, 부동산 가격 급등과 맞물리며 서울 아파트 공시가가 매년 두 자릿수 상승을 기록했다. 윤석열 정부 들어 현실화율을 69%로 되돌렸지만, 부동산가격공시법에 명시된 현실화 목표는 여전히 살아 있다. 국토부 관계자는 “시세가 크게 오른 상황에서 현실화율을 올리면 세 부담이 폭등할 수 있다”며 “시장 안정을 위해 현 수준을 유지하는 것이 불가피하다”고 말했다. 김윤덕 국토부 장관 역시 지난달 국정감사에서 “윤석열 정부의 공시가 정책 기조를 유지할 방침”이라고 밝힌 바 있다. 이번 동결 결정은 세제 완화라기보다 ‘정책 유턴’을 피한 조정 조치로 해석된다. 서울의 주요 지역 아파트값이 급등하면서, 시세 변동만으로도 보유세 부담이 크게 늘어나기 때문이다. 국토부와 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트값은 5.63% 올랐다. 전국 평균 상승률(0.26%)의 20배에 달한다. 송파구(14.9%), 강남구(11.5%), 서초구(11.6%), 성동구(11.2%) 등 주요 자치구는 모두 두 자릿수 상승률을 기록했다. 이로 인해 내년에도 현실화율을 올리지 않아도 세금은 오를 전망이다. 신한은행 시뮬레이션 결과, 서초구 반포자이 전용 84㎡ 보유세는 올해 1275만원에서 내년 1790만원으로 40.4% 증가할 것으로 예상됐다. 잠실주공5단지(45.2%), 대치 은마아파트(42.7%) 등 재건축 단지도 비슷한 상승세다. 성동구 래미안옥수리버젠(39.4%), 마포 래미안푸르지오(38.6%) 등 ‘한강벨트’ 주요 단지들도 세 부담이 급증할 것으로 분석됐다. 정부의 공시가격 동결 방침은 최근 확산된 ‘10·15 대책 역풍’도 반영된 조치로 보인다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 초강력 규제가 발표되자, 시장에서는 “집값을 잡는 대신 세금이 치솟았다”는 비판이 이어졌다. 이상경 전 국토부 1차관의 갭투자 논란과 김용범 대통령실 정책실장, 이억원 금융위원장의 강남 거주 사실 등이 맞물리며 여론이 악화한 점도 영향을 미쳤다. 여권의 한 관계자는 “이번 대책은 세금 완화라기보다 여론의 급격한 악화를 막기 위한 ‘완급 조절’ 성격이 강하다”며 “대출 규제 등 실수요 억제책이 이미 강화된 상황에서 세제까지 자극할 경우 시장 혼란이 커질 수 있다”고 말했다. 우병탁 신한은행 프리미어패스 파인더 전문위원은 “올해 서울 주요 지역의 시세가 이미 크게 올라 현실화율을 높이지 않아도 세 부담이 급격히 늘어날 것”이라며 “특히 재건축 단지처럼 공시가격 변동 폭이 큰 지역은 체감 부담이 클 것”이라고 지적했다.2025-11-04 09:28:37
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