2025.11.02 일요일
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서울 전역 토지거래허가구역 지정 후폭풍… 재건축 세입자 '전세 이탈' 가속화 [이코노믹데일리] 토지거래허가구역이 서울 전역으로 확대되면서 관리처분계획 인가를 받고 이주를 앞둔 재건축·재개발 지역 세입자들이 거주할 곳을 찾지 못하는 ‘전세난’이 확산되고 있다. 실거주 의무 강화로 전월세 물건이 급감한 가운데, 전세 가격까지 급등하면서 인근 지역으로 이동이 사실상 불가능해졌다는 지적이다. 특히 재건축 예정 단지의 전세가격이 인근 신축 아파트보다 낮아 세입자들이 대체 주거지를 찾기 어려워졌다. 이에 따라 기존 보증금을 들고 서울 밖으로 이주하는 세입자가 늘어나고, 비(非)아파트 시장의 월세 가격이 급등할 가능성도 제기된다. 서울 강남구 개포주공5단지는 지난달 말 강남구청으로부터 관리처분계획 인가를 받았다. 단지는 빠르면 올해 12월부터 본격 이주를 앞두고 있다. 하지만 동일 주택형으로 인근에서 이주하려면 최소 1억5000만~2억 원의 추가 현금이 필요하다. 개포주공5단지 전용 83㎡ 전세 시세는 3억5000만~4억 원이지만, 인근 개포주공6단지 전용 84㎡ 전세는 6억 원부터 시작한다. 개포동 한 중개업소 대표는 “전세대출 문턱이 높아 자금 조달이 쉽지 않은 데다, 장기보유 목적의 집주인들이 월세를 꺼려 임대 매물 자체가 부족하다”고 말했다. 현재 개포주공6단지 전체 1060가구 중 월세 매물은 단 6건에 불과하다. 게다가 6단지 역시 재건축 추진 중이어서 수년 내 다시 철거 절차에 들어갈 가능성이 높다. 개포동의 또 다른 중개업소 관계자는 “6단지까지 이주가 시작되면 세입자들은 결국 경기도 등 외곽 지역으로 밀려날 수밖에 없다”고 말했다. 서초구 잠원동 일대 상황도 비슷하다. 신반포27차, 12차, 16차 단지는 지난달 관리처분계획 인가를 받고 늦어도 내년 1월부터 이주를 준비 중이다. 신반포12차 전용 55㎡ 전세가격은 이주를 앞두고 2억 원까지 떨어졌지만, 인근 신축 아파트 전세는 최소 9억 원 이상으로 3배 이상 격차가 벌어졌다. 잠원동 한 중개업소 대표는 “자녀 학교 문제 때문에 동네를 벗어나기 어려운 세입자들이 많지만, 인근 신축 전세는 감당이 불가능하다”며 “결국 경기도로 이사 가는 경우가 늘고 있다”고 전했다. 전문가들은 이번 조치가 ‘집값 안정’이라는 정부 의도와 달리 실수요자 부담만 키우는 역효과를 낳을 수 있다고 지적한다. 대치동의 한 중개업소 대표는 “서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 상태에서 세입자를 낀 매매는 사실상 불가능하다”며 “임대차 계약 종료 확인서 등 절차가 복잡해지면서 집주인들이 협조적인 세입자만 받게 되고, 그 결과 세입자만 더 큰 불편을 겪게 된다”고 말했다.2025-10-29 10:14:38
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서울 전세난 심화…전세 매물 1년 새 6700건 증발, 갱신권 사용도 44% 육박 [이코노믹데일리] 서울 아파트 전세 매물이 빠르게 줄면서 전셋값 상승세가 이어지고 있다. 특히 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 의무가 부과되면서 전세난은 더 가중될 전망이다. 이에 따라 전세 재계약 시 임차인의 계약갱신요구권(갱신권) 행사 비중도 빠르게 늘고 있다. 27일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만4852건으로 1년 전(3만1554건) 대비 6702건(21.2%) 줄었다. 또 한국부동산원에 따르면 10월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.13% 상승했다. 같은 기간 강남 11개 구는 0.16%, 강북 14개 구는 0.09% 올랐다. 매물 감소는 곧 전셋값 상승으로 이어지고 있다. 자치구별로는 서초구(0.29%)와 양천구(0.29%), 송파구(0.27%), 강동구(0.24%) 등에서 상승률이 높았다. 부동산원은 “전세 매물 부족으로 가격이 오르고 있으며 학군이나 교통 등 정주 여건이 우수한 지역 위주로 거래가 이뤄지고 있다”고 설명했다. 이 같은 상황에서 세입자들은 전세 재계약 시 갱신권을 적극적으로 활용하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올해 서울 아파트 전세 재계약 4만9454건 가운데 2만7862건(44%)이 갱신권을 통해 이뤄졌다. 현행법상 갱신권을 사용할 경우 임대료는 5% 이내에서만 인상할 수 있어 급등하는 전셋값을 방어하기 위한 실수요자의 대응으로 풀이된다. 반면 갱신권을 사용하지 않으면 수억원씩 보증금이 오르기도 한다. 실제 마포구 공덕동 ‘공덕파크자이’ 전용 84.9㎡(12층)는 전세금이 9억8000만원에서 11억7000만원으로 1억9000만원가량 올랐다. 정부가 지난 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 영향도 전세난을 부추기고 있다. 해당 지역에서는 실거주 목적이 아닌 갭투자가 사실상 불가능해졌기 때문이다. 이에 전세를 낀 매물이 시장에서 빠르게 사라지고 있으며 자산가들은 매도 대신 증여로 버티는 양상이다. 실제로 서울 아파트 매매 매물은 1년 전 8만7229건에서 이날 기준 6만4629건으로 26.3% 감소했다. 10·15 대책 발표 직전(7만4044건)과 비교해도 약 9500건이 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 전세 매물도 3만1472건에서 2만4486건으로 22.2% 감소했다. 전세가 상승률 역시 뚜렷하다. 올해 들어 서울 아파트 전셋값은 평균 2.17% 올랐고 자치구별 누적 상승률은 송파구 6.44%, 강동구 5.55%, 광진구 3.29%, 영등포구 3.06%, 용산구 2.94% 등을 기록했다. 정부는 보유세 인상과 거래세 인하 등을 통해 매물 출회를 유도하겠다는 입장이지만 여당이 내년 지방선거를 앞두고 세제 개편에 미온적인 태도를 보이면서 당정 간 엇박자가 심화되고 있다. 여기에 더해 최근 여당을 포함한 범여권에서 계약갱신청구권 행사 횟수를 현행 1회에서 2회로 임대차 기간을 2년에서 3년으로 늘리는 ‘전세 9년법’까지 발의되면서 전세 시장의 불확실성은 더 커지고 있다. 법안이 국회를 통과하면 현행 ‘2+2’ 체제는 ‘3+3+3’으로 전환된다. 업계에서는 “계약기간이 길어질 경우 집주인들이 월세로의 전환을 택할 가능성이 크다”며 “전세 매물은 더 줄고, 전셋값은 더 오를 수 있다”고 우려했다.2025-10-27 14:02:08
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'전세대란 재현 조짐'…대출 규제·공급부족에 월세까지 폭등 [이코노믹데일리] 전세 시장에 ‘대란’ 경고등이 켜졌다. 서울뿐 아니라 수도권과 지방을 가리지 않고 전세 매물이 빠르게 줄어드는 가운데 월세마저 오름세를 이어가며 임차인의 주거비 부담이 급격히 커지고 있다. 특히 ‘6·27 대출 규제’ 이후 계약 갱신이 늘고 신규 전세 공급이 줄면서 전·월세가 동시에 상승하는 악순환이 나타나고 있다. 10일 KB부동산 통계에 따르면 지난달 전국 아파트 전세수급지수는 152.9로 전달(149.8)보다 상승했다. 이는 2021년 10월(164.8) 이후 약 4년 만의 최고치다. 전세수급지수가 150을 넘으면 수요가 공급을 크게 초과한 ‘매물 부족 위험 단계’로 해석된다. 서울(154.2), 수도권(152.1), 지방 광역시(157.4) 등 전국 주요 지역이 일제히 위험 수준을 넘어섰다. 현장에서도 전세 매물 감소 현상이 뚜렷하다. 서울 강동구와 송파구 일대 중개업소에 따르면 신규 전세 매물이 거의 나오지 않고 기존 세입자들이 계약을 연장하면서 시장 유동성이 크게 떨어진 상태다. 대출 규제 강화 이후 월세 수요가 늘어나면서 월세 매물마저 빠르게 소진되고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 1~8월 전국 주택 월세 비중은 62.2%로 관련 통계 작성 이래 처음 60%를 넘겼다. 같은 기간 서울의 월세 비중은 2023년 56.6%, 2024년 60.0%에서 올해 64.1%까지 상승했다. KB부동산 기준 서울 아파트 전월세 전환율은 4.26%, 수도권은 4.94%로 오름세를 보였다. 전세대출 규제가 강화되면서 세입자들이 반전세·월세로 이동한 것도 시장 구조 변화의 주요 요인으로 꼽힌다. 대출 한도가 축소되자 보증금 마련이 어려워진 세입자들이 월세로 전환하면서 전세 공급은 줄고 월세는 오르는 흐름이 굳어지고 있다. 또한 겉으로는 전셋값이 안정된 듯 보이지만 실제로는 신규 계약이 줄면서 나타난 ‘착시효과’란 분석이 많다. 집토스가 국토부 실거래 자료를 분석한 결과 올해 7~8월 전국 아파트 신규 전세 계약은 전년 동기 대비 15% 감소한 반면 재계약은 23.7% 늘었다. 특히 갱신 요구권을 사용한 계약은 80% 이상 급증했다. 이처럼 시장의 거래가 ‘갱신 위주’로 재편되면서 신규 전셋값의 상승세가 통계에 반영되지 않는 왜곡 현상도 나타나고 있다. 공급 측면에서도 불안 요인이 크다. 정부가 내놓은 ‘9·7 공급 대책’은 실제 착공까지 시간이 걸리고 단기 임대차 안정 대책은 빠져 있어 전월세 시장의 불안을 해소하기 어렵다는 평가가 나온다. 전세시장 구조가 대출 규제와 갭투자 차단으로 왜곡된 만큼 신규 전세 물건이 꾸준히 줄어드는 추세도 이어질 전망이다. 입주 물량이 감소하고 금리 인하 기대감이 커지는 내년에는 전세 수요가 다시 늘면서 전세난이 심화할 가능성도 제기된다. 전문가들은 실질적인 임대주택 공급 확대와 세입자 보호 장치 보완 없이는 시장 불안이 장기화할 수 있다고 보고 있다.2025-10-10 11:04:57
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추석 끝나면 전세난?…가을 이사철 역전세 리스크 점검 [이코노믹데일리] 추석이 끝나고 가을 이사철이 본격화하면서 전세 시장의 ‘역전세’ 리스크에 대한 우려가 커지고 있다. 4일 업계에 따르면 고금리 지속과 부동산 가격 하락 압력이 맞물리면서 일부 임대인들의 보증금 반환 능력 저하 가능성이 제기되고 있다. 이에 따라 세입자들의 불안감이 증폭되는 모습이다. KB국민은행이 지난달 15일 발표한 ‘KB주택시장 리뷰 2025년 9월호’에 따르면 “대출 규제 강화 이후 수도권 주택 매매 가격 상승폭은 둔화했으나 일부 지역을 중심으로 상승폭이 확대되고 부동산전망지수도 상승 전환되는 등 향후 상승 기대감은 여전히 유지되고 있다”고 분석했다. 이러한 가운데 전세 시장은 전세 수요 증가와 공급 물량 감소로 인해 보증금 상승 압력을 받고 있다. 전국주택가격동향조사 등 시장 지표에 따르면 일부 지역에서는 전세 보증금 대비 주택 가격이 하락하는 ‘역전세’ 현상이 나타나고 있어 임대인의 보증금 반환 여력에 대한 의문이 제기되고 있다. 특히 레버리지를 활용해 전세 사업을 운영해 온 임대인들의 리스크가 클 것으로 전망된다. 고금리로 인한 대출 이자 부담 증가와 함께 주택 가격 하락이 지속될 경우 보증금 반환에 어려움을 겪는 사례가 늘어날 수 있다고 우려하고 있다. 실제로 일부 지역에서는 임대인이 보증금 반환을 지연하거나 분할 반환을 요구하는 사례가 증가하고 있는 것으로 부동산업계는 전하고 있다. 업계에서는 임대인과 세입자 모두 연휴 이후 시장 상황을 신중히 살펴볼 필요가 있다고 조언한다. 세입자는 계약 만료 전 임대인의 재정 상태를 점검하고 전세보증금반환보증보험 가입을 검토해야 하며 임대인은 보증금 반환 계획을 미리 수립하고 필요시 금융기관과 협의해 유동성을 확보하는 것이 중요하다는 지적이다.2025-10-04 09:00:00
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"야탑동 포기, 누구 책임인가"…분당 이주대란, 성남시 역풍 [이코노믹데일리] 1기 신도시 정비사업이 본격화되기도 전에 이주대책이 최대 난관으로 떠올랐다. 분당 재건축을 둘러싼 이주 대란 우려가 현실화되자 국토교통부는 주택도시보증공사(HUG)의 대출보증 제도를 활용해 분당 일대 이주수요를 조율하는 방안을 꺼내 들었다. 29일 국토부에 따르면 2028~2029년 사이 분당지역에서 이주수요가 폭증할 것으로 예상된다. 올해 2차 선도지구가 선정되면 2028년부터 본격적인 이주가 진행될 전망인데, 총 예상 이주수요는 1만2700가구에 달한다. 반면 가용 주택 물량은 8600가구로, 4000가구 이상이 부족한 상황이다. 고준석 연세대 교수는 “이주수요가 공급을 크게 초과하면 전세난이 심화하고 전셋값도 급등할 수 있다”고 내다봤다. 이 같은 수요에 대응하기 위해 성남시는 지난해 12월 야탑동 중앙도서관 인근 부지를 이주단지로 활용하는 방안을 제시했지만, 임대주택 유입을 우려한 주민 반발에 부딪혀 결국 계획을 철회했다. 이후 성남시가 제안한 대체 부지 3곳에 대해서도 국토부는 ‘활용 불가’ 입장을 밝혔다. 지장물이 많아 단기간 내 이주단지를 조성하기 어렵다는 이유에서다. 이로 인해 성남시의 대응을 두고 지역 내외에서 비판이 커지고 있다. 야탑동 주민들의 반대만 고려하고, 전월세로 거주 중인 시민들의 이주권은 외면했다는 지적이다. 일각에선 성남시가 당초 계획대로 야탑동 부지 확보를 위해 주민 설득에 나섰어야 한다는 목소리도 높다. 국토부는 허용 정비물량 제도를 통해 이주 시기를 분산하는 방안도 검토 중이다. 재건축 착공 직전인 관리처분인가 시기를 조절해 집중적인 이주를 분산시키려는 것이다. 다만 관리처분인가 권한은 지자체에 있는 데다, 착공이 늦어질수록 조합의 비용 부담이 늘어 조율이 쉽지 않다. 야탑동 사례처럼 성남시가 지역 반발을 감수하고 시기를 조절할 수 있을지 우려가 나오는 이유다. 이에 국토부는 HUG의 정비사업 대출보증 제도를 활용해 초기 단계부터 사업 속도를 조절하는 방안을 검토하고 있다. HUG는 시공사 선정 전에도 보증 제공이 가능해 정비사업 초반부터 통제가 가능하다는 점에서 효과적인 수단으로 평가받는다. 현재로선 지난해 선정된 1차 선도지구의 경우 이주시점이 2027년 전후로 예상되며, 해당 시점엔 공급이 수요를 초과하는 만큼 큰 문제가 없을 것으로 보인다. 그러나 분당 전체가 순탄하게 재건축에 진입할 수 있을지는 미지수다. 분당 양지마을 재건축 단지만 해도 금호1단지와 청구아파트는 제자리 재건축을 요구하고 있고, 나머지 단지들과의 입장 차이로 갈등이 발생하고 있다. 성남시 관계자는 “재건축 사업에는 다양한 변수가 존재해 시뮬레이션대로 정비 물량이 배정되긴 어렵다”고 설명했다.2025-05-29 08:08:58
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