2025.12.08 월요일
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서울 한강벨트 아파트 거래 위축...정부 부동산 규제에 '갭투자' 원천 차단 영향 [이코노믹데일리] 10·15 부동산 대책 등 정부의 조이기 규제 영향으로 서울 아파트 매매 심리가 위축되고 있다. 특히 한강벨트 일대 아파트 거래량이 90% 가까이 급감했다. 7일 국토교통부에 따르면 지난 6일 기준 지난달 서울 아파트 거래 신고 건수는 2372건으로 집계됐다. 이는 지난 10월 거래량인 8663건 대비 72.6% 감소한 수치다. 지난달 계약은 신고 기간은 이달 말까지로 건수가 더 늘어날 수 있으나 최근 부동산 시장을 고려하면 지난 10월 건수를 넘어설 가능성은 작다고 점쳐진다. 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구·조정대상지역 등 규제지역에 포함됐으며 아파트를 토지거래허가구역으로 지정하면서 거래가 위축된 영향이다. 지역구별로는 마포구·성동구·광진구 등 한강벨트 지역의 거래량이 크게 감소했다. 광진구의 지난달 계약 신고 건수는 18건으로 지난 10월(210건) 대비 91.4% 급감했으며 성동구도 39건으로 지난 10월(383건) 대비 89.8% 줄었다. 같은 기간 강동구도 59건으로 전월(568건) 대비 89.6%, 마포구는 46건으로 전월(424건)보다 89.2% 감소했다. 반면 10·15대책 전부터 규제지역·토지거래허가구역에 포함됐던 강남3구·용산구 등 4개 구는 감소 폭이 적었다. 서초구의 지난달 계약 신고 건수는 154건으로 전월(218건)보다 29.4% 감소했으며 강남구는 201건으로 전월(293건) 대비 31.4% 감소했다. 위 지역구들은 이달 말까지 거래 신고 집계가 완료되면 전월 거래량을 돌파할 것으로도 전망된다. 서울 아파트 시장은 이달에도 거래 축소세를 유지할 것으로 예측된다. 시중은행에서 올해 가계대출 관리에 돌입해 금리 상향·주택 구입용 주택담보대출 중단 등을 추진한 영향이다. 이달 거래 서울 아파트 거래 신고 건수는 105건으로 이 중 성동·강동·종로·용산구 4곳은 거래 신고 건수 0건을 기록했다. 전문가들은 규제지역 확대·시중은행 주담대 중단 등 대출 여건이 악화하면서 연말까지는 매매 시장이 위축될 것으로 보고 있다.2025-12-07 14:27:32
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정비사업 혈 뚫린 여의도…삼익·시범·대교·한양 줄줄이 속도전 [이코노믹데일리] 여의도 재건축 사업이 신속통합기획(신통기획)에 힘입어 빠른 속도로 추진되고 있다. 수년씩 걸리던 인허가 절차가 6개월 안팎으로 줄어들면서 정체됐던 사업들이 잇따라 움직이는 분위기다. 4일 정비업계에 따르면 여의도 삼익아파트 재건축조합은 총 7개(소방·법률 자문, 감정평가, 지하안전·환경·재해·교통영향평가) 분야 협력업체 선정 입찰을 공고했다. 신통기획 통합심의를 염두에 둔 입찰로 보인다. 조합은 내년에 사업시행인가와 시공사 선정까지 완료하는 것을 목표로 하는 중이다. 통합심의는 개별적으로 진행되던 심의를 일괄처리하는 제도로 신통기획의 핵심 가운데 하나로 꼽힌다. 이 제도를 활용하면 기존 2년 이상 걸리던 재건축 심의 일정이 6개월 수준으로 줄어든다. 여의도에서는 이미 통합심의를 거쳐 재건축 사업을 본궤도에 올린 단지들이 속속 등장하기 시작했다. 여의도 최대 재건축 단지로 주목받는 시범아파트는 지난달 17일 통합심의를 통과한 바 있다. 이후 시공사 선정을 준비 중이며 현재 삼성물산과 현대건설, 대우건설이 관심을 보이는 것으로 알려졌다. 대교·한양아파트도 사업시행인가를 받은 상태다. 재건축 활동이 가장 적극적으로 이뤄지고 있는 곳은 대교아파트다. 대교아파트 재건축 조합은 조합 설립 후 1년 7개월 만에 사업시행인가를 통과했다. 기존 12층 576가구의 단지는 최고 49층, 4개 동, 912가구 규모로 재건축된다. 지난달에는 삼성물산을 시공사로 결정했다. 한양아파트는 최고 56층, 4개 동, 992가구와 오피스텔 60실을 포함한 주상복합단지로 탈바꿈한다. 시공사 입찰은 작년에 진행했으며 현대건설이 최종 선정됐다. 새로운 단지명은 ‘디에이치 여의도 퍼스트’로 확정됐다. 소규모 재건축사업도 힘을 받기 시작했다. 영등포구는 여의도 회랑아파트 소규모 재건축사업 조합설립을 인가했다. 1977년 준공된 이 단지는 최고 10층, 아파트 3개동, 160세대 규모에 불과했다. 하지만 재건축을 통해 최고 47층, 244세대 규모로 변화할 전망이다. 사업 추진에 속도가 붙자 매매 가격 역시 크게 오른 모습이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 대교아파트 전용 151㎡는 최근 49억원에 거래돼 직전 거래보다 13억5000만원 뛰었다. 일각에서는 10·15 부동산 대책 이후 상승세가 한풀 꺾였다는 주장도 제기된다. 10.15 대책은 여의도를 포함한 서울 전역을 조정대상지역·투기과열지구와 토지거래허가구역으로 지정됐기 때문이다. 이로 인해 서울 내 재건축 단지들의 경우 조합원 지위 양도 제한과 강화된 대출 규제를 받게 됐다. 정비업계 관계자는 “과거에는 복잡한 심의절차 탓에 피로감이 상당했으나 지금은 체감될 정도로 기간이 줄었다”라며 “모든 단지가 같은 단계를 진행하고 있진 않지만 전반적으로 전보다 속도감 있게 움직이는 것 같다”고 말했다.2025-12-04 11:13:47
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한강벨트는 신고가·외곽은 급락…서울 아파트값 양극화 심해져 [이코노믹데일리] 서울 아파트 시장에서 ‘한강벨트’와 외곽권의 온도차가 뚜렷하게 벌어지고 있다. 마포·성동·광진구 등 핵심 권역에서는 개별 단지들이 잇달아 최고가를 경신하는 반면 강북·구로·관악 등 비핵심 지역은 오히려 하락 거래가 누적되며 양극화가 고착되는 흐름이다. 2일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 토지거래허가구역 지정 전후 서울 주요 지역의 평균 매매가격은 전반적으로 하락했다. 마포구가 22% 떨어지며 낙폭이 가장 컸고 강북구(15%), 관악구(9%), 구로구(8.9%)가 뒤를 이었다. 성동구도 평균가 기준으로는 5% 하락했다. 하지만 한강벨트 중심지의 분위기는 다르다. 평균가는 내려갔지만 개별 단지의 실거래는 오히려 ‘신고가’가 나왔다. 성동구 하왕십리동 센트라스 전용 84.96㎡는 지난달 19일 22억5000만원에 거래됐다. 직전 거래 대비 2억원 넘게 오른 것이다. 행당동 행당서울숲푸르지오은 전용 59㎡대가 한 달 새 2억원 가량 상승한 가격으로 손바뀜됐다. 업계에서는 거래량이 극도로 줄어든 상황에서 소형·저가 매물이 평균가를 끌어내린 반면 실제 수요가 집중된 역세권·대단지·브랜드 아파트는 오히려 신고가를 경신했다고 진단했다. 이와 달리 외곽지역의 온기는 빠르게 꺼지고 있다. 강북·관악·구로 등지에서는 최고가 거래가 거의 사라졌고 하락 거래가 눈에 띄게 늘었다. 강북구 미아동 한화포레나미아 전용 84㎡는 10월 11억1702만원에서 지난달 20일 10억원으로 약 한 달 만에 1억원 넘게 떨어졌다. 구로구 신도림5차 e편한세상 전용 84㎡도 직전 거래 대비 2억5000만원 줄어든 10억원에 매매됐다. 시장에서는 정부 규제가 예상치 못한 쏠림과 양극화를 심화시키고 있다는 지적도 나온다. 부동산업계 관계자는 “정부가 풍선효과를 막기 위해 비타깃 지역까지 규제 범위를 넓히며 매수 심리를 전반적으로 위축시킨 측면이 있다”며 “시장 경직성이 높아진 만큼 해제 타이밍을 유연하게 검토해야 한다”고 말했다.2025-12-02 17:30:47
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전매 제한 없는 청량리역 롯데캐슬, 무순위 청약 내달 진행 [이코노믹데일리] 내달 1일부터 이틀간 서울 동대문구 전농동 ‘청량리역 롯데캐슬 SKY-L65’ 전용 84㎡형 3가구에 대한 무순위 청약이 진행된다. 30일 한국부동산원 청약홈에 따르면 다음 달 1~2일 전용 84㎡A형 2가구와 84㎡D형 1가구가 불법 행위로 계약이 취소돼 재공급된다. 분양가는 84㎡A형 10억4120만원, 84㎡D형 10억5640만원이다. 당첨자는 다음 달 15~22일 계약금 10%를 납부하고 내년 1월 12일 중도금 60%, 2월 9일 잔금 30%를 납부해야 한다. 지난달 이 단지 84㎡형이 최고 19억5천만원에 거래된 점을 고려하면 당첨 시 약 10억원의 시세 차익이 기대된다. 최초 당첨자 발표일(2019년 8월 2일)로부터 3년이 지나 전매 제한이 없고 실거주 의무도 없다. 또한 이 단지는 상업지역 내 주상복합으로 이번 무순위 청약 물량은 대지지분이 15㎡를 넘지 않아 토지거래허가구역 규제에서도 제외된다. 서울 거주 무주택 가구 구성원이라면 청약통장 가입 여부와 관계없이 신청할 수 있으며 당첨자는 다음 달 5일 발표된다. 재당첨 제한 기간은 10년이다. 한편 지난달 전체 청약통장 가입자는 2631만 2993명으로 전월 대비 3만6941명 감소하며 올해 최저치를 다시 기록했다. 같은 기간 1순위 청약 자격자는 줄었지만 2순위 자격자는 증가했다.2025-11-30 17:23:19
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토지거래허가구역 경과규정 이번 주 발표… 멈춰선 목동·여의도 거래 재개될 듯 [이코노믹데일리] 국토교통부가 토지거래허가구역(토허구역)에 대한 경과규정을 이번 주 중 발표할 예정인 가운데, 서울 목동·여의도·성수 등 재건축 단지에서 ‘거래 약정서’ 단계에서 멈춰 있던 계약들이 순차적으로 재개될 전망이다. 10·15 대책으로 서울 전역이 3중 규제에 묶이면서 토허구역 내 재건축 거래가 사실상 ‘올스톱’ 상태에 놓였던 시장에 변화가 예고된 셈이다. 김규철 국토교통부 주택토지실장은 “토허구역 지정 전에 허가를 신청하고 계약이 미완료된 건이 10·15 대책 발표로 불이익을 받은 상황”이라며 “이번 주 안에 결론을 내고 경과규정을 발표하겠다”고 13일 밝혔다. 국토부가 구체적 지침을 내놓으면 목동·여의도 등지에서 약정서 작성 후 멈춰 있던 계약들이 중도금·잔금 단계로 넘어갈 수 있게 된다. 최근 국토부 유권해석이 지연되면서 매도·매수인 간 갈등이 잇따르고, 일부 단지에서는 내용증명 발송이 줄을 잇는 등 ‘도미노 분쟁’이 이어져 왔다. 실제 사례도 속출했다. 목동에 거주하던 이 모 씨는 잠실로 이사하기 위해 기존 아파트를 매도한 뒤 새 아파트 계약까지 진행됐지만, 10·15 대책 이후 재건축 조합원 지위 거래가 금지되면서 두 계약이 모두 멈춰 섰다. 국토부가 구제 의사를 밝혔지만 구체적 지침을 미루자, 이 씨는 목동 매수인과 잠실 매도인 양측으로부터 내용증명을 받는 처지에 놓였다. 김 모 씨의 경우는 소송 직전까지 몰렸다. 목동 아파트 매수 계약을 체결했던 김 씨는 정부 대책 이후 거래가 불투명해지자 계약을 취소하고 계약금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈다. 그러나 이미 구청에서 토지거래 허가가 난 상태였기 때문에 행정기관은 “허가가 난 계약을 없애려면 법원 판결이 필요하다”고 안내했고, 김 씨는 결국 매도인을 상대로 소송 준비에 들어갔다. 시장에서는 경과규정 발표가 단지별 ‘거래 멈춤’을 해소하는 계기가 될 것으로 기대하면서도, 정부의 유권해석 지연이 불필요한 분쟁을 키웠다는 지적도 나온다. 부동산업계 한 관계자는 “약정서 단계 거래가 장기간 방치되면서 불안 심리가 커졌고 내용증명·소송 준비까지 이어졌다”며 “경과규정이 명확하게 제시돼야 시장 혼선이 해소될 것”이라고 말했다. 국토부 지침이 발표되면 서울 주요 재건축 단지의 정체된 거래가 빠르게 정상화될 가능성이 크다. 다만 중개업계와 현장에서는 “규제 강화와 해제의 경계에서 반복적으로 발생하는 혼선에 대한 근본적 정비가 필요하다”는 의견도 적지 않다.2025-11-13 08:25:19
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10·15 대책 후 서울 아파트값 상승세 두 주 연속 둔화…경기 일부는 풍선효과 확대 [이코노믹데일리] 서울 전역과 경기 12개 지역을 규제지역과 토지거래허가구역으로 묶은 ‘10·15 부동산 대책’ 시행 이후 서울 아파트 매매가격 상승세가 두 주 연속 둔화했다. 다만 규제 적용을 피한 수도권 일부 지역에서는 오름폭이 되레 확대되며 풍선효과가 뚜렷하다는 평가다. 6일 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트값 동향’에 따르면 11월 첫째 주(11월3일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.19% 상승했다. 직전 주(0.23%)보다 0.04%포인트 축소된 수치로, 10·15 대책 시행 이후 상승 폭 축소 흐름이 이어진 것이다. 한강벨트에서 둔화폭이 가장 컸다. 성동구는 0.37%에서 0.29%로, 광진구는 0.20%에서 0.15%로 상승률이 낮아졌다. 마포구(0.32%→0.23%), 영등포구(0.37%→0.26%) 등도 일제히 상승세가 둔화했다. 송파구(0.48%→0.43%), 동작구(0.44%→0.43%), 강동구(0.42%→0.35%), 양천구(0.38%→0.34%) 등 주요 인기 지역 역시 오름세는 유지하되 증가 속도는 다소 줄었다. 반면 강북·도봉·노원 등 외곽지역은 대책 이전부터 상승 폭이 크지 않아 변동률이 0.01~0.05% 수준에 머물렀다. 전문가들은 매수·매도 거래가 동시에 얼어붙는 가운데 가격이 쉽게 떨어지지 않는 ‘고원 현상’이 당분간 이어질 것으로 보고 있다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “거래 절벽 속에서도 공급 부족과 통화량 증가가 버티고 있어 이런 흐름이 3~6개월 이어질 가능성이 크다”고 진단했다. 수도권에서는 규제지역으로 신규 지정된 지역의 상승세가 일제히 둔화했다. 과천(0.58%→0.44%), 성남시 분당구(0.82%→0.59%), 광명(0.48%→0.38%), 하남(0.58%→0.40%) 등이 대표적이다. 반면 규제를 받지 않는 지역은 상승 폭이 커지는 풍선효과가 나타났다. 동탄신도시를 낀 화성시는 보합 → 0.13% → 0.26%로 오름세가 가파르게 확대됐고, 서울 동부와 맞닿은 구리시는 0.18%에서 0.52%로 급등했다. 전세 시장은 전주와 유사한 흐름을 이어갔다. 서울(0.14%→0.15%), 인천(0.05%→0.06%), 경기(0.09%→0.09%) 모두 비슷한 변동률을 보였다. 서울은 갭투자 제한으로 전세 매물 부족 현상이 심화했지만, 전세대출 규제가 일부 수요를 눌러 가격 급등을 막는 요인으로 작용한 것으로 분석된다.2025-11-06 15:32:17
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건설업, 수익성 반토막에 PF 만기폭탄… '복합 위기' 본격화 [이코노믹데일리] 건설업계의 재무 건강성에 경고등이 켜졌다. 금리 상승과 PF 금융 경색, 연이은 규제 강화가 복합적으로 작용하면서 이익 구조가 급격히 약화되고 있다. 지방 미분양이 좀처럼 줄지 않고, 수도권 공급까지 급감 조짐을 보이면서 산업 전반의 불확실성이 커졌다는 우려가 나온다. 6일 한국신용평가에 따르면 주요 건설사 13곳의 올해 2분기 영업이익률은 3.4%로 2021년(6.7%)의 절반 수준까지 떨어졌다. 비용 증가 영향도 있지만, 업계는 “수익성 하락의 핵심은 PF 차환이 막히면서 현금 흐름 관리가 사실상 불가능해진 데 있다”고 말한다. 금리 부담이 커지면서 사업성이 양호한 프로젝트마저 금융 조달이 지연되는 사례가 늘었다. 이자보상배율 1 미만 기업 비중이 꾸준히 증가한 것도 같은 맥락이다. 대한건설정책연구원 자료에 따르면 외부 회계감사 대상 건설사 가운데 이자보상배율 1 미만 기업 비중은 2020년 33.1%에서 지난해 44.2%로 상승했다. 영업이익보다 이자 비용이 많아 정상적 경영활동이 어려운 기업들이 빠르게 증가한 셈이다. 업계 관계자는 “공사를 수주해도 자금을 빌리지 못하고, 빌렸던 돈조차 금리 부담 때문에 이익이 남지 않는 시장이 됐다”고 말했다. 지방 미분양은 구조적 위험으로 남아 있다. 국토교통부에 따르면 9월 기준 전국 미분양 주택은 6만6762가구로, 준공 후 미분양의 84% 이상이 지방에 집중돼 있다. 대구·경남·경북 등 공급 과잉 지역은 장기 재고가 고착되고 있으며, 경기 둔화로 해소 속도도 매우 더디다. 반면 수도권은 정반대의 문제를 겪고 있다. 인허가·착공·분양 승인 모두 지난해보다 두 자릿수 감소하며 향후 2~3년간 공급 공백이 불가피하다는 전망이 나온다. 올해부터 적용된 대출·거래 규제는 전세 물량까지 줄이는 요인으로 작용해 시장 유동성 축소를 더욱 심화시키고 있다. 6·27 대출 규제는 소유권 이전 조건부 대출을 제한했고, 10·15 대책은 서울 전역과 수도권 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정해 전세 공급을 크게 감소시켰다는 분석이다. PF 만기 부담도 산업 전반을 압박하고 있다. 금융당국 자료에 따르면 내년 상반기 만기가 도래하는 PF 대출 규모는 20조원을 넘는다. 금리 고착화 속에서 차환이 원활하지 않을 경우 중견 이하 건설사들의 연쇄 부실 위험이 커질 수 있다는 지적이 나온다. 전문가들은 건설업 위기의 본질을 “단순 경기침체가 아니라 금융·정책·수요 구조가 동시에 경색된 복합 위기”로 분석한다. 이지혜 한국건설산업연구원 연구위원은 “내수 부진과 대출·거래 규제 등이 건설업 회복을 가로막고 있다”며 “단기 부양책보다 산업 체질 개선과 새 성장 기반 마련이 필요한 시점”이라고 말했다. 업계는 내년이 건설업계의 중요한 분기점이 될 것으로 보고 있다. 공급 공백과 PF 차환 부담, 지방 미분양 등 구조적 위험이 해소되지 않을 경우 위기는 개별 기업을 넘어 시장 전반의 안정성 문제로 번질 가능성이 크기 때문이다.2025-11-06 09:19:56
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수도권 전세난, 내년 더 심화… "전셋값 4%↑·입주 절벽·매물 급감 삼중고" [이코노믹데일리] 올해 수도권 임대차 시장 불안이 확산하는 가운데 내년에는 전셋값이 4% 이상 상승하며 전세난이 한층 심화할 것이라는 전망이 나왔다. 공급 절벽과 정책 규제가 맞물리면서 전세 매물 감소, 전셋값 급등, 월세 전환의 악순환이 지속될 것이라는 분석이다. 한국건설산업연구원(건산연)은 5일 내년 전국 주택 전셋값이 4.0%, 매매가격은 0.8% 상승할 것으로 내다봤다. 올해(1%) 대비 전세 상승률이 4배로 높아지는 것이다. 건산연은 “수도권 토지거래허가구역 지정에 따른 전세 매물 감소, 실거주 수요 증가, 공급 부족이 복합적으로 작용할 것”이라며 “정책 신뢰 회복과 수요 맞춤형 전략 전환이 필요하다”고 분석했다. 한국부동산원 자료를 보면 올해 전국 전셋값은 10월까지 0.57% 상승했다. 이 가운데 지방은 0.4% 하락했지만 수도권은 1.2% 올랐다. 특히 서울은 2.31% 오르며 전국 17개 광역시·도 중 가장 높은 상승률을 보였다. KB부동산 조사에서도 서울 아파트 중위 전셋값은 10월 5억7333만원으로 한 달 새 503만원(0.9%) 상승했다. 이는 3년 만에 최고치로, 전년 대비 4.9%(2666만원) 오른 수준이다. 서울 전세수급지수도 157.7로 기준선(100)을 크게 웃돌았다. 2021년 10월(162.2) 이후 최고치로, 공급이 수요를 따라가지 못하고 있다는 신호다. 전세 매물 감소는 이미 심각한 수준이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 현재 2만5012건으로, 연초 3만1814건 대비 21.4% 감소했다. 연초 2735건이던 강동구 올림픽파크포레온 전세 매물도 247건으로 급감했다. 서울 25개 자치구 중 절반 이상이 매물 감소세를 보였으며, 강동구(-75.4%), 관악구(-54.2%), 강북구(-53.4%), 성북구(-52%), 광진구(-50.9%), 동작구(-47.9%) 등이 두드러졌다. 입주 절벽도 전세난을 부추기고 있다. 부동산 데이터업체 프롭티어에 따르면 수도권 아파트 입주 물량은 올해 13만 가구에서 내년 8만3600가구로 35% 줄어든다. 서울은 올해 3만5000가구에서 내년 1만6575가구, 2027년 1만5464가구로 절반 수준에 그친다. 분양 물량 역시 4794가구로 적정 수요의 10분의 1 수준에 불과하다. 이 같은 공급 부족은 향후 2~3년간 전세시장 불안을 지속시키는 핵심 요인으로 꼽힌다. 정부의 부동산 규제 대책도 시장 불안을 가중시키고 있다. ‘10·15 부동산 대책’은 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶어 실거주 의무를 부과했다. 갭투자가 금지되면서 전세를 끼고 주택을 매입하는 수요가 사라지고, 이에 따라 전세 매물 공급도 급감했다. 앞서 6·27 대출 규제를 통해 수도권 내 소유권 이전 조건부 대출을 전면 금지한 것도 신규 입주 아파트에서 나오는 전세 물량을 제한하는 요인으로 작용했다. 9·7 대출 규제와 10·15 대책이 연이어 시행되면서 실수요자의 주택 구입 여력은 줄고 전세 수요만 늘고 있다. 시장에서는 내년에도 이러한 흐름이 이어지며 전세 매물 감소와 전셋값 상승, 반전세·월세 전환이 가속화될 것으로 보고 있다. KB금융지주 경영연구소는 “전세 공급 부족은 갭투자 금지와 입주 물량 감소로 인해 장기화할 가능성이 크다”며 “전셋값 상승세가 이어질 경우 반전세·월세 전환 속도가 더 빨라지고, 서민 주거비 부담이 커질 것”이라고 내다봤다.2025-11-05 14:16:29
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정부, 내년 공동주택 공시가 현실화율 69% 동결… 급등한 서울 집값에 '속도조절' [이코노믹데일리] 정부가 내년 공동주택 공시가격 현실화율을 올해 수준인 69%로 동결하기로 했다. 서울 아파트값 급등과 ‘10·15 부동산 대책’ 후폭풍으로 세 부담이 급증할 우려가 커지자, 부동산 세제에 대한 속도 조절에 나선 것이다. 현실화율은 4년째 동결되며, 문재인 정부가 추진했던 단계적 인상 로드맵은 사실상 중단된다. 4일 국토교통부에 따르면 오는 13일 ‘2026년 부동산 가격 현실화 계획’ 공청회를 열고 이 같은 내용을 담은 동결안을 공식 발표할 예정이다. 정부는 당초 내년 공동주택 현실화율을 80.9%까지 끌어올릴 계획이었지만, 급등한 집값과 세 부담을 고려해 올해와 동일한 69%를 유지하기로 했다. 토지(65.5%)와 단독주택(53.6%) 현실화율도 각각 4년째 같은 수준으로 묶인다. 내년에는 시세 변동만 반영해 공시가격을 산정할 방침이다. 공시가격은 재산세·종합부동산세 등 보유세의 과세 기준일 뿐 아니라 건강보험료, 기초연금 산정 등 67개 행정제도의 기초자료로 활용된다. 현실화율 인상은 곧 세 부담 증가로 이어지기 때문에, 정치적·경제적 파급력이 크다. 특히 내년 지방선거를 앞두고 ‘세금폭탄’ 논란이 재점화될 경우 여권 부담이 커질 수 있다는 판단도 작용했다는 분석이다. 문재인 정부는 2020년 공시가격을 시세의 90%까지 끌어올리는 ‘현실화 계획’을 세웠다. 이후 2020년 68.1%에서 2021년 70.2%, 2022년 71.5%까지 단계적으로 높였으나, 부동산 가격 급등과 맞물리며 서울 아파트 공시가가 매년 두 자릿수 상승을 기록했다. 윤석열 정부 들어 현실화율을 69%로 되돌렸지만, 부동산가격공시법에 명시된 현실화 목표는 여전히 살아 있다. 국토부 관계자는 “시세가 크게 오른 상황에서 현실화율을 올리면 세 부담이 폭등할 수 있다”며 “시장 안정을 위해 현 수준을 유지하는 것이 불가피하다”고 말했다. 김윤덕 국토부 장관 역시 지난달 국정감사에서 “윤석열 정부의 공시가 정책 기조를 유지할 방침”이라고 밝힌 바 있다. 이번 동결 결정은 세제 완화라기보다 ‘정책 유턴’을 피한 조정 조치로 해석된다. 서울의 주요 지역 아파트값이 급등하면서, 시세 변동만으로도 보유세 부담이 크게 늘어나기 때문이다. 국토부와 한국부동산원에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트값은 5.63% 올랐다. 전국 평균 상승률(0.26%)의 20배에 달한다. 송파구(14.9%), 강남구(11.5%), 서초구(11.6%), 성동구(11.2%) 등 주요 자치구는 모두 두 자릿수 상승률을 기록했다. 이로 인해 내년에도 현실화율을 올리지 않아도 세금은 오를 전망이다. 신한은행 시뮬레이션 결과, 서초구 반포자이 전용 84㎡ 보유세는 올해 1275만원에서 내년 1790만원으로 40.4% 증가할 것으로 예상됐다. 잠실주공5단지(45.2%), 대치 은마아파트(42.7%) 등 재건축 단지도 비슷한 상승세다. 성동구 래미안옥수리버젠(39.4%), 마포 래미안푸르지오(38.6%) 등 ‘한강벨트’ 주요 단지들도 세 부담이 급증할 것으로 분석됐다. 정부의 공시가격 동결 방침은 최근 확산된 ‘10·15 대책 역풍’도 반영된 조치로 보인다. 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 초강력 규제가 발표되자, 시장에서는 “집값을 잡는 대신 세금이 치솟았다”는 비판이 이어졌다. 이상경 전 국토부 1차관의 갭투자 논란과 김용범 대통령실 정책실장, 이억원 금융위원장의 강남 거주 사실 등이 맞물리며 여론이 악화한 점도 영향을 미쳤다. 여권의 한 관계자는 “이번 대책은 세금 완화라기보다 여론의 급격한 악화를 막기 위한 ‘완급 조절’ 성격이 강하다”며 “대출 규제 등 실수요 억제책이 이미 강화된 상황에서 세제까지 자극할 경우 시장 혼란이 커질 수 있다”고 말했다. 우병탁 신한은행 프리미어패스 파인더 전문위원은 “올해 서울 주요 지역의 시세가 이미 크게 올라 현실화율을 높이지 않아도 세 부담이 급격히 늘어날 것”이라며 “특히 재건축 단지처럼 공시가격 변동 폭이 큰 지역은 체감 부담이 클 것”이라고 지적했다.2025-11-04 09:28:37
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서울 아파트 매수 심리 9주 만에 꺾여…강남 보다 강북 타격 심해 [이코노믹데일리] 서울 전역과 경기도 12개 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 부동산 대책 영향으로 서울 아파트 매수 심리가 9주 만에 꺾였다. 2일 한국부동산원의 주간 아파트 수급동향에 따르면 10월 넷째 주(10월 27일 기준) 서울 아파트 매매수급지수는 전 주(105.4) 대비 2.2p 내린 103.2로, 8월 18일(99.1) 이후 처음 하락했다. 매매수급지수는 수요와 공급 비중을 점수화한 수치다. 100을 기준으로 0에 가까울수록 시장에서 집을 팔려는 공급이 많다는 것을 의미하고, 200에 가까울수록 집을 사려는 수요가 많은 것을 의미한다. 지난 6월까지 가파르게 오르던 서울 매매수급지수는 고강도 대출규제를 담은 6·27 대책 시행 이후 감소해 한때 100 아래로 떨어졌다가 9월과 10월 두 달에 걸쳐 반등했다. 그러다 10·15 대책의 규제지역 확대가 16일에 시행된 데 이어, 20일 토허구역 지정까지 모두 적용되면서 9주 만에 처음 하락 전환한 것이다. 10·15 대책으로 규제지역에서 무주택자와 처분조건부 1주택자의 주택담보대출비율(LTV) 한도가 종전 70%에서 40%로 낮아지고 15억원 초과 주택의 주담대 한도가 2억∼4억으로 감소하는 등 대출규제가 강화됐다. 동시에 토허구역 지정으로 2년간 실거주 의무가 부여돼 갭투자(전세 낀 주택 구입)도 불가능해졌다. 매수심리 위축 정도는 강남권보다 강북권이 더 컸다. 10월 27일 기준 강북권역 매매수급지수는 101.6으로 전 주(104.8) 대비 3.2p 하락했다. 같은 기간 강남권역은 106.0에서 104.7로 1.3p 낮아져 하락 폭이 상대적으로 작았다. 강북권에서는 도심권(종로구·중구·용산구)이 115.0에서 109.3으로 5.7p 하락했고, 마포구가 포함된 서북권은 같은 기간 107.7에서 104.9로 2.8p 낮아졌다. 그동안 과열 양상을 보인 지역(성동·광진구)과 집값 상승세가 상대적으로 약했던 지역(노원·도봉·강북구 등)을 모두 아우르는 동북권은 101.8에서 99.0으로 떨어져 수요 우위에서 공급 우위 지역이 됐다. 업계에선 강남권은 이미 규제지역과 토허구역으로 묶여있었고 대출 규제 영향을 덜 받는 현금 보유자가 많지만, 강북권은 대출 의존도가 높은 실수요 비중이 강남 대비 상대적으로 커 심리 위축이 더 강하게 나타난 것으로 해석하고 있다.2025-11-02 16:07:31
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5대 은행 전세대출, 1년 반 만에 최대 폭 감소…갭투자 차단 여파 [이코노믹데일리] 정부의 연이은 부동산 규제로 갭투자(전세를 낀 주택 매입)가 막히자 전세대출이 급감하고, 전체 주택담보대출(주담대) 역시 증가 속도가 1년 만에 최저 수준까지 떨어진 것으로 나타났다. 2일 금융권에 따르면 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 지난달 전체 가계대출 잔액은 766조3718억원으로 한 달 새 약 2조2769억원 불었다. 9월(+1조1964억원) 증가 폭보다 2배 많지만, 앞서 '영끌(영혼까지 끌어모아 주택구입)'이 절정이던 6월(+6조7536억원)과 비교하면 3분의 1 수준이다. 7월(+4조1386억원)·8월(+3조9251억원)보다도 적다. 특히 주담대 증가 폭이 1조2683억원(608조9848억원→610조2531억원)에 그쳤다. 이는 지난 9월 증가 폭(+1조3134억원)에도 미치지 못했고, 지난해 10월(+1조923억원) 이후 가장 작은 규모다. 서울 전역과 수도권 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 15억원이 넘는 집의 주담대 한도를 2억∼4억원으로 더 줄인 10·15 대책의 영향이 컸던 것으로 보인다. 주담대 중 전세자금대출은 5385억원 줄었다. 9월(-344억원)에 이어 2개월 연속 감소세로, 감소 폭 역시 지난해 4월(-6257억원) 이래 가장 컸다. 반면 신용대출 잔액은 한 달 새 103조8079억원에서 104조8598억원으로 1조519억원 늘었다. 잇단 규제로 금융소비자들의 주담대가 막히면서 마이너스통장(신용한도대출)을 포함한 신용대출을 최대한 끌어 쓴 것으로 분석된다. 이와 함께 한국은행과 미국 연방준비제도(연준·Fed)의 기준금리 인하 등 통화 완화 정책이 지속될지 의구심이 높아지며 시장 금리가 높아진 탓에 대출금리까지 전반적으로 오르면서 소비자 부담은 증가하고 있다. 4대 시중은행의 지난달 말 기준 주담대 혼합형(고정) 금리(은행채 5년물 기준)는 연 3.690∼5.832% 수준이다. 지난 8월 말(연 3.460∼5.546%)과 비교해 상단이 0.280%p, 하단이 0.230%p 높아졌다. 신용대출 금리(1등급·만기 1년)도 연 3.520∼4.990%에서 3.610∼5.100%로 상단이 0.110%p, 하단이 0.090%p씩 상승했다.2025-11-02 14:34:32
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10·15대책에도 초고가 아파트 신고가 속출… 서울 매물 7400건 급감 [이코노믹데일리] 정부의 10·15 주택시장 안정화대책 이후에도 서울 강남권을 중심으로 초고가 아파트의 ‘신고가’ 거래가 잇따르고 있다. 압구정·삼성동에서는 100억원대에 육박하는 계약이 체결됐고, 송파·목동 등 주요 지역에서도 거래가 활발하다. 토지거래허가구역 확대 이후 매물이 줄면서 실수요자 중심의 고가 거래가 이어지는 모습이다. 30일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 10·15대책 발표 이후 서울 강남구 압구정동과 삼성동에서는 100억원에 가까운 초고가 거래가 잇따랐다. 삼성동 아이파크 전용 195㎡는 대책 발표 이틀 뒤인 17일 98억원(40층)에 거래돼 직전 최고가(94억원)를 넘어섰다. 압구정동 신현대11차 전용 183㎡도 이달 22일 98억원(2층)에 손바뀜됐다. 이외에도 압구정 미성2차(70억원), 신현대9차(69억5000만원), 잠실주공5단지(43억7500만원) 등 초고가 단지의 거래가 이어졌다. 신고가 거래는 강남권을 넘어 송파·동작·양천 등지로 확산됐다. 송파구 장지동 ‘송파위례24단지꿈에그린’ 전용 54㎡는 18일 13억2000만원(12층)에 거래돼 지난 6월 최고가보다 2억200만원 상승했다. 동작구 흑석동 ‘흑성한강센트레빌1차’ 전용 84㎡는 24억5000만원(13층)에 계약돼 직전 거래가(23억원)보다 1억5000만원 올랐다. 양천구 ‘목동센트럴푸르지오’ 전용 118㎡도 25억4000만원(27층)에 거래되며 5월 최고가(24억1000만원)를 경신했다. 이 같은 흐름은 ‘매물 잠김’ 현상과 무관하지 않다. 서울 전역과 경기 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되면서 전세 낀 매물이 급감했고, 다주택자들도 매물을 거둬들이고 있다. 정부가 기대한 ‘가격 경쟁을 통한 하락’이 현실적으로 작동하지 않는 이유다. 부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 대책 발표 하루 전인 14일 7만2902건이던 서울 아파트 매매 매물은 29일 6만5431건으로 7471건 감소했다. 하지만 거래량이 늘어난 것은 아니다. 15일부터 29일까지 서울 아파트 매매 거래건수는 1775건으로, 대책 발표 이전(1~14일 3519건)의 절반 수준에 그쳤다. 신고기간을 감안하더라도 거래 급증 가능성은 낮다는 분석이다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 “토지거래허가구역 지정으로 갭투자가 차단되면서 수요 분산 효과가 사라졌다”며 “매물이 잠긴 상황에서 실수요자는 높은 호가를 감수하고 매입할 수밖에 없고, 이 현상이 신고가로 이어진다”고 설명했다.2025-10-30 10:40:52
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서울 전역 토지거래허가구역 지정 후폭풍… 재건축 세입자 '전세 이탈' 가속화 [이코노믹데일리] 토지거래허가구역이 서울 전역으로 확대되면서 관리처분계획 인가를 받고 이주를 앞둔 재건축·재개발 지역 세입자들이 거주할 곳을 찾지 못하는 ‘전세난’이 확산되고 있다. 실거주 의무 강화로 전월세 물건이 급감한 가운데, 전세 가격까지 급등하면서 인근 지역으로 이동이 사실상 불가능해졌다는 지적이다. 특히 재건축 예정 단지의 전세가격이 인근 신축 아파트보다 낮아 세입자들이 대체 주거지를 찾기 어려워졌다. 이에 따라 기존 보증금을 들고 서울 밖으로 이주하는 세입자가 늘어나고, 비(非)아파트 시장의 월세 가격이 급등할 가능성도 제기된다. 서울 강남구 개포주공5단지는 지난달 말 강남구청으로부터 관리처분계획 인가를 받았다. 단지는 빠르면 올해 12월부터 본격 이주를 앞두고 있다. 하지만 동일 주택형으로 인근에서 이주하려면 최소 1억5000만~2억 원의 추가 현금이 필요하다. 개포주공5단지 전용 83㎡ 전세 시세는 3억5000만~4억 원이지만, 인근 개포주공6단지 전용 84㎡ 전세는 6억 원부터 시작한다. 개포동 한 중개업소 대표는 “전세대출 문턱이 높아 자금 조달이 쉽지 않은 데다, 장기보유 목적의 집주인들이 월세를 꺼려 임대 매물 자체가 부족하다”고 말했다. 현재 개포주공6단지 전체 1060가구 중 월세 매물은 단 6건에 불과하다. 게다가 6단지 역시 재건축 추진 중이어서 수년 내 다시 철거 절차에 들어갈 가능성이 높다. 개포동의 또 다른 중개업소 관계자는 “6단지까지 이주가 시작되면 세입자들은 결국 경기도 등 외곽 지역으로 밀려날 수밖에 없다”고 말했다. 서초구 잠원동 일대 상황도 비슷하다. 신반포27차, 12차, 16차 단지는 지난달 관리처분계획 인가를 받고 늦어도 내년 1월부터 이주를 준비 중이다. 신반포12차 전용 55㎡ 전세가격은 이주를 앞두고 2억 원까지 떨어졌지만, 인근 신축 아파트 전세는 최소 9억 원 이상으로 3배 이상 격차가 벌어졌다. 잠원동 한 중개업소 대표는 “자녀 학교 문제 때문에 동네를 벗어나기 어려운 세입자들이 많지만, 인근 신축 전세는 감당이 불가능하다”며 “결국 경기도로 이사 가는 경우가 늘고 있다”고 전했다. 전문가들은 이번 조치가 ‘집값 안정’이라는 정부 의도와 달리 실수요자 부담만 키우는 역효과를 낳을 수 있다고 지적한다. 대치동의 한 중개업소 대표는 “서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶인 상태에서 세입자를 낀 매매는 사실상 불가능하다”며 “임대차 계약 종료 확인서 등 절차가 복잡해지면서 집주인들이 협조적인 세입자만 받게 되고, 그 결과 세입자만 더 큰 불편을 겪게 된다”고 말했다.2025-10-29 10:14:38
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서울 전세난 심화…전세 매물 1년 새 6700건 증발, 갱신권 사용도 44% 육박 [이코노믹데일리] 서울 아파트 전세 매물이 빠르게 줄면서 전셋값 상승세가 이어지고 있다. 특히 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정돼 실거주 의무가 부과되면서 전세난은 더 가중될 전망이다. 이에 따라 전세 재계약 시 임차인의 계약갱신요구권(갱신권) 행사 비중도 빠르게 늘고 있다. 27일 부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 전날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만4852건으로 1년 전(3만1554건) 대비 6702건(21.2%) 줄었다. 또 한국부동산원에 따르면 10월 셋째 주(20일 기준) 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.13% 상승했다. 같은 기간 강남 11개 구는 0.16%, 강북 14개 구는 0.09% 올랐다. 매물 감소는 곧 전셋값 상승으로 이어지고 있다. 자치구별로는 서초구(0.29%)와 양천구(0.29%), 송파구(0.27%), 강동구(0.24%) 등에서 상승률이 높았다. 부동산원은 “전세 매물 부족으로 가격이 오르고 있으며 학군이나 교통 등 정주 여건이 우수한 지역 위주로 거래가 이뤄지고 있다”고 설명했다. 이 같은 상황에서 세입자들은 전세 재계약 시 갱신권을 적극적으로 활용하고 있다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 올해 서울 아파트 전세 재계약 4만9454건 가운데 2만7862건(44%)이 갱신권을 통해 이뤄졌다. 현행법상 갱신권을 사용할 경우 임대료는 5% 이내에서만 인상할 수 있어 급등하는 전셋값을 방어하기 위한 실수요자의 대응으로 풀이된다. 반면 갱신권을 사용하지 않으면 수억원씩 보증금이 오르기도 한다. 실제 마포구 공덕동 ‘공덕파크자이’ 전용 84.9㎡(12층)는 전세금이 9억8000만원에서 11억7000만원으로 1억9000만원가량 올랐다. 정부가 지난 10·15 부동산 대책을 통해 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 영향도 전세난을 부추기고 있다. 해당 지역에서는 실거주 목적이 아닌 갭투자가 사실상 불가능해졌기 때문이다. 이에 전세를 낀 매물이 시장에서 빠르게 사라지고 있으며 자산가들은 매도 대신 증여로 버티는 양상이다. 실제로 서울 아파트 매매 매물은 1년 전 8만7229건에서 이날 기준 6만4629건으로 26.3% 감소했다. 10·15 대책 발표 직전(7만4044건)과 비교해도 약 9500건이 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 전세 매물도 3만1472건에서 2만4486건으로 22.2% 감소했다. 전세가 상승률 역시 뚜렷하다. 올해 들어 서울 아파트 전셋값은 평균 2.17% 올랐고 자치구별 누적 상승률은 송파구 6.44%, 강동구 5.55%, 광진구 3.29%, 영등포구 3.06%, 용산구 2.94% 등을 기록했다. 정부는 보유세 인상과 거래세 인하 등을 통해 매물 출회를 유도하겠다는 입장이지만 여당이 내년 지방선거를 앞두고 세제 개편에 미온적인 태도를 보이면서 당정 간 엇박자가 심화되고 있다. 여기에 더해 최근 여당을 포함한 범여권에서 계약갱신청구권 행사 횟수를 현행 1회에서 2회로 임대차 기간을 2년에서 3년으로 늘리는 ‘전세 9년법’까지 발의되면서 전세 시장의 불확실성은 더 커지고 있다. 법안이 국회를 통과하면 현행 ‘2+2’ 체제는 ‘3+3+3’으로 전환된다. 업계에서는 “계약기간이 길어질 경우 집주인들이 월세로의 전환을 택할 가능성이 크다”며 “전세 매물은 더 줄고, 전셋값은 더 오를 수 있다”고 우려했다.2025-10-27 14:02:08
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국토부, '10·15 대책' 후속조치… 수도권 부동산 교란행위 집중 단속 [이코노믹데일리] 국토교통부가 10·15 부동산 대책 시행 이후 수도권 부동산 시장의 교란행위를 막기 위해 대대적인 조사에 착수했다. 서울 전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 묶이면서 풍선효과가 우려되는 만큼, 정부가 시장 단속에 고삐를 죄겠다는 의지다. 국토부는 26일 “수도권 부동산 시장의 안정 기반을 흔드는 교란행위를 근절하기 위해 허위신고, 편법거래, 대출회피 등 불법 행위를 집중 점검하겠다”고 밝혔다. 현재 서울을 중심으로 진행 중인 부동산 기획조사와 현장 점검은 9~10월 거래 신고분부터 조사 범위가 확대된다. 조사 대상에는 서울 전역과 경기 12개 규제지역 외에, 토지거래허가구역 지정으로 거래가 위축된 화성 동탄, 구리 등 인근 지역도 포함된다. 이번 조사에서는 토지거래허가를 피하기 위해 계약일을 허위로 신고한 사례, 허가구역 내 실거주 의무(2년) 미이행 여부가 중점적으로 점검된다. 또한 법인 자금을 활용한 사업자 대출로 강화된 대출 규제를 우회하거나, 부모 자산을 편법 증여 형태로 이전해 거래 자금을 마련하는 행위도 조사 대상이다. 국토부는 금융기관 대출, 특수관계인 간 차입금 등 자금조달계획서의 세부 항목과 증빙자료를 면밀히 검증할 방침이다. 자금 출처가 불명확한 경우 기획조사 대상으로 분류해 추가 소명자료를 요구할 계획이다. 아울러 제도 개선도 병행된다. 사업자 대출을 자금조달계획서 기재 항목에 포함시키고, 각 대출 관련 금융기관명을 의무적으로 명시하도록 제도를 개편할 예정이다. 김규철 국토부 주택토지실장은 “부동산 시장 안정 기반이 흔들리지 않도록 허위신고, 편법거래, 대출회피 등 불법행위를 철저히 차단하겠다”며 “불법행위 적발 시 관계기관과 공조해 무관용 원칙으로 엄정 대응하겠다”고 강조했다.2025-10-26 16:18:55
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