2026.02.10 화요일
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중산층 겨냥한 대출 옥죄기…'집 사려면 더 벌어라'는 정부 오는 7월 1일부터 수도권을 중심으로 주택담보대출(주담대) 한도가 최대 5%가량 줄어든다. 연 소득 1억원인 차주의 경우 대출 가능 금액이 최대 3300만원 축소된다. 20일 금융위원회는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 5대 시중은행이 참석한 가계부채 점검회의에서 '3단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 시행 방안'을 발표했다. 핵심은 대출 금리에 적용되는 스트레스 금리를 기존보다 상향하는 것이다. 새 방안에 따르면 주담대와 신용대출, 기타대출에 스트레스 금리 1.5%를 반영하게 된다. 현재 수도권의 스트레스 금리는 1.2%로, 0.3%포인트 인상되는 셈이다. 특히 혼합형과 주기형 대출 상품에는 적용 비율이 높아져 한도 축소 폭이 더 커진다. 금융당국의 시뮬레이션 결과 연 소득 1억원인 차주가 30년 만기, 연 4.2% 금리 조건의 혼합형 주담대를 받을 경우 현재(2단계 적용) 대출 한도는 6억3000만원이지만, 7월부터는 5억9000만원으로 약 3300만원 줄어든다. 같은 조건에서 변동금리 상품은 5억9000만원에서 5억7000만원으로 1900만원, 주기형 상품은 6억5000만원에서 6억4000만원으로 1800만원 각각 축소된다. 신용대출도 마찬가지다. 연봉 1억원인 차주가 5년 만기, 만기일시상환, 금리 5.5% 조건으로 대출을 받을 경우, 변동금리는 1억5200만원에서 1억4800만원으로 400만원, 고정금리는 1억5400만원에서 1억5100만원으로 300만원 줄어든다. 비수도권은 이번 조치에서 제외된다. 스트레스 금리 상향 적용은 6개월 유예되며, 올해 12월까지 기존 수준인 0.75%가 유지된다. 금융당국은 지방의 건설 경기 둔화와 주담대 비중 감소 등을 고려한 결정이라고 설명했다. 금융위 관계자는 "5월 가계대출 증가세가 확대될 가능성이 있는 만큼, 월별·분기별로 금융사의 관리 목표 이행 여부를 철저히 점검하고, 필요 시 즉각적인 조치를 취할 예정"이라고 밝혔다.2025-05-20 14:21:48
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"법대로 매입했다"… 용산 땅 논란, 잘못은 중국이 아니라 한국 법에 있다 2018년 12월 중국 정부가 서울 용산구 이태원동 일대 11필지(4162㎡, 약 1256평)를 약 299억2000만원에 매입한 사실이 최근 뒤늦게 확인됐다. 등기부등본상 소유자는 '중화인민공화국'으로 표기돼 있으며 해당 부지는 과거 실외 골프연습장으로 사용됐던 곳이다. 논란은 이 부지가 대통령실, 미군기지, 주한미국대사관 예정지 등 외교·안보 핵심 시설과 1km 안팎의 거리라는 점에서 시작됐다. 그러나 이번 부동산 거래 자체는 한국 법에 따라 이뤄진 합법적 매입이었다. 이에 대해 외교부는 20일 "비엔나협약 제23조 제1항에 따라 외국 공관은 공무용 부지를 매입할 수 있고, 취득세 면제도 가능하다"고 밝혔다. 실제로 외교부는 중국 정부의 취득세 면제를 공식 지원했으며 이 과정에서 사전 신고나 승인은 필요 없었다. 현재 해당 부지는 건물과 담장이 철거되지 않은 채 방치돼 있고 외부에는 CCTV가 설치된 상태다. 주한 중국대사관은 "공무용 부지로 매입했으나 코로나19 등으로 인해 활용이 지연됐다"고 설명했다. 그러나 이번 논란의 핵심은 중국 정부의 합법적 매입 여부가 아니다. 문제는 외국 정부가 외교 목적의 부지를 매입할 때조차 별도의 심사나 정책적 검토가 이뤄지지 않는 한국의 현행 제도에 있다. 미국은 '외국인투자위험심사현대화법(FIRRMA)'과 CFIUS(외국인투자심의위원회) 제도를 통해 군사·안보 시설 인근의 외국인 부동산 매입을 엄격하게 제한하고 있다. 플로리다와 텍사스 등 일부 주는 중국 국적자의 부동산 취득을 전면 금지하고 있을 정도로 민감하게 대응한다. 반면 한국은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'에 따라 외국인과 내국인을 동일하게 규정하고 있다. 군사보호구역 일부를 제외하면 외국 정부도 전략 지역 부동산을 별도의 심사나 행정적 견제 없이 매입할 수 있다. 김상훈 국민의힘 의원실에 따르면, 중국 국적자의 국내 토지 보유는 2016년 2만4035건에서 2020년 상반기 5만4112건으로 120% 이상 급증했다. 특히 2024년 기준 외국인 부동산 매입자 1만7478명 가운데 약 65%에 달하는 1만1346명이 중국 국적자이며 이 중에는 중국 정부와 공공기관의 매입 사례도 포함돼 있다. 해외 사례는 경각심을 더욱 높인다. 호주의 케스윅섬은 중국 부동산 기업 차이나블룸이 장기 임차한 뒤 지역 주민의 출입을 통제하고 해안을 훼손해 논란이 일었다. 그러나 이 문제의 본질은 외국 자본 자체가 아니라 이를 허용한 현지 당국의 대응 실패에 있었다는 평가가 많다. 전문가들은 "법적으로 정당한 절차를 밟은 외국 정부를 비난하는 것은 논점을 흐리는 일"이라고 지적한다. 중요한 것은 외국 정부나 공기업, 외교공관이 전략적 지역 내 부동산을 매입할 때 별도의 사전 검토와 통제 체계를 갖추는 제도적 보완이라는 것이다. 이에 따라 외국 정부의 부동산 매입 시 투명한 활용계획 제출 의무화, 국회 보고 및 전략적 지역 내 제한 등 제도 개선 방안이 시급히 마련돼야 한다는 목소리가 커지고 있다. 중국은 현행 한국의 법과 제도를 따라 합법적으로 부동산을 매입했다. 문제는 비난이 아닌 아무런 검토와 심사 없이 무방비로 허용되는 제도의 허점에 있다. 이제는 결과에 대한 비난보다는 제도 정비에 나설 시점이다.2025-05-20 10:40:53
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살지도 않으면서 주소만 옮겨… 수도권 일대 분양 단지 10곳 중 8곳 '부정청약' 위장전입으로 청약 당첨을 노린 사례가 지난해에도 수도권을 중심으로 집중 발생한 것으로 드러났다. 특히 서울 강남권 주요 단지에서는 '주소만 강남'인 위장전입이 청약 당첨자의 대다수를 차지하는 등 편법이 기승을 부린 것으로 확인됐다. 20일 국회 국토교통위원회 소속 박용갑 더불어민주당 의원실이 국토교통부로부터 제출받은 자료에 따르면 지난해 하반기 부정청약이 적발된 전국 32개 단지 가운데 15곳이 수도권에 집중됐다. 이 중 서울 소재 단지는 6곳이며 적발된 부정청약 166건 중 165건이 위장전입이었다. 가장 많은 부정청약이 발생한 지역은 서울 서초구로 총 87건이 적발됐다. 이어 과천시와 성남시가 각각 51건, 서울 송파구가 35건으로 나타났다. 이들 대부분은 분양가 상한제가 적용돼 시세보다 저렴하게 공급된 이른바 ‘로또 아파트’였다. 서초구 신반포15차 재건축 단지인 ‘래미안 원펜타스’에서는 일반분양 292가구 가운데 41건의 위장전입이 적발됐다. 이 단지는 분양가 상한제가 적용돼 당첨 시 20억원 이상 시세 차익이 가능했던 곳으로, 1순위 청약 경쟁률이 527대 1에 달했다. 전용 84㎡ A형, 107㎡ A형, 155㎡ 평면 모두 최고 당첨 가점이 만점이었고, 최저 가점도 대부분 70점 이상으로 형성됐다. 같은 지역의 ‘디에이치 방배’ 역시 적발된 46건 모두 위장전입이었다. 송파구 ‘잠실 래미안 아이파크’도 35건 중 34건이 위장전입이었고, 나머지 1건은 청약 가점 확보를 위한 위장이혼 사례로 드러났다. 국토부는 지난해 하반기부터 청약 당첨 가구의 3년치 건강보험 요양급여 내역 등을 바탕으로 위장전입 여부를 정밀하게 조사하고 있다. 과거보다 체계적이고 정교한 분석을 통해 실거주 여부를 검증하는 방식이다. 국토교통부 관계자는 “청약 제도의 공정성을 훼손하는 위장전입 등 부정청약에 대해 단속을 강화하고 있다”며 “당첨 취소, 향후 청약 제한 등 엄정한 조치를 취할 방침”이라고 밝혔다.2025-05-20 07:55:27
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![[송도, 약속된 도시의 역설 - 마지막 회] 이럴 줄 알았으면 안 왔다…인천경제청이 무너뜨린 도시의 약속](https://image.ajunews.com//content/image/2025/05/19/20250519224756911034_518_323.jpg)
[송도, 약속된 도시의 역설 - 마지막 회] "이럴 줄 알았으면 안 왔다"…인천경제청이 무너뜨린 도시의 약속 “송도에 오면 자녀 교육과 국제병원, 첨단 업무지구까지 모두 누릴 수 있다고 했지만, 지금은 그 어느 것도 제대로 갖춰지지 않았습니다” 10년 전 서울을 떠나 송도에 정착한 김 모 씨(42)는 최근 아파트를 팔까 고민 중이다. GTX-B 착공 소식에도 불구하고 비어 있는 국제병원 부지와 학교 문제는 해결될 기미가 보이지 않기 때문이다. “환승만 편해지는 도시라면 여기서 살 이유가 없죠”라는 말에서 송도를 둘러싼 실망감이 묻어 난다. 송도국제도시는 처음부터 단순한 주거지가 아니었다. ‘대한민국 최초의 경제자유구역’, ‘아시아의 뉴욕’, ‘지식 기반 국제도시’라는 수식어는 이 도시에 쏟아졌던 기대의 크기를 상징한다. 입주민도 그 약속을 믿고 선택했다. 하지만 정작 현실은 ‘출퇴근은 서울로, 생활은 단절된 채’라는 불편한 일상이 됐다. 가장 큰 문제는 생활 인프라의 불균형이다. 송도 내부는 아파트 단지와 상업 시설이 촘촘히 들어섰지만 교육과 의료, 문화 시설은 턱없이 부족하다는 지적이 많다. 국제 병원은 오랫동안 사업자가 유치되지 못한 채 빈 터로 남아 있고, 제2국제학교 역시 표류 상태다. 다국적 기업 유치는 물론 근무할 수 있는 업무 단지도 대부분 미입주 상태다. 한 주민은 “서울과 가까운 도시라기보다는 서울에 의존할 수밖에 없는 도시가 됐다”고 말했다. ‘국제업무단지’라는 이름이 무색하게 실제로는 대부분이 주거지로 채워졌고 계획됐던 중심 기능은 여전히 부재한 상태다. 특히 자녀를 둔 부모들의 불만은 크다. “국제학교가 들어온다는 말에 이사까지 했지만 여전히 소식이 없고, 정주 여건이 갖춰지지 않는다면 송도에 머물 이유도 없습니다”라는 말은 송도가 단순한 부동산 투자처를 넘어 ‘삶의 터전’으로 기능해야 한다는 본질적인 요구를 담고 있다. 도시 브랜드에 대한 회의도 커지고 있다. “지금 송도는 아파트는 있지만 도시는 없다는 말이 공감됩니다”라는 한 입주민의 말처럼 송도의 정체성은 혼란 속에 있다. 많은 주민들은 이러한 혼란의 배경에 인천경제청의 결정적 책임이 있다고 지적한다. 인천경제청은 2011년 NSIC와의 협의를 통해 주거와 업무 용지 비율을 8대2로 완화했다. 이 결정으로 당초 업무·상업 중심의 국제도시라는 계획이 근본부터 흔들렸다. 이후에도 인천경제청은 비율 재검토나 도시의 균형 발전에 적극적으로 나서지 않았다. 그 결과 송도는 ‘국제업무단지’라는 이름만 남은 아파트촌이 됐고 주민들이 기대했던 미래도 멀어졌다. 한 입주민은 “인천경제청이 애초 취지대로 도시 계획을 이끌었더라면 지금 같은 결과는 나오지 않았을 것”이라며 “책임 있는 정책 전환과 실질적 대책이 시급하다”고 말했다. 그럼에도 불구하고 일부 주민들은 여전히 가능성을 믿는다. “GTX-B가 개통되고 지금까지 아쉬웠던 도시 기능들이 향후 개발을 통해 보완된다면, 송도는 생활권의 변화와 함께 다시 기회의 도시로 거듭날 수 있습니다” 송도가 가진 입지, 계획 면적, 개발 여지는 다른 신도시에 비해 여전히 강점이라는 것이다. 결국 송도가 다시 ‘국제도시’로 거듭날 수 있을지는 부동산이 아닌 도시 계획의 복원에 달려 있다. 외형 뿐 아니라 내실을 갖춘 정주 도시로서 시민이 체감할 수 있는 삶의 공간으로 완성돼야 한다는 것이다. 입주민들은 지금도 기다리고 있다. 도시가 약속했던 비전이 단순한 마케팅 슬로건이 아닌 생활의 기반으로 현실화 되기를. 이제 송도는 그 약속에 다시 답을 내놓아야 할 시간이다.2025-05-20 07:38:54
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"조합 설립 쉬워졌다지만"…상가 쪼개기·돈싸움은 여전 재건축의 첫 관문인 안전진단 문턱이 낮아지고 조합 설립 요건도 완화되면서, 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정을 통한 재건축 활성화 기대감이 커지고 있다. 19일 정비업계에 따르면 다음 달 4일부터는 안전진단 명칭과 실시 시점을 조정하는 등 제도 개편이 본격 시행된다. 기존에는 '안전진단 D등급 이하'를 받아야 재건축 추진이 가능했지만, 앞으로는 일정 요건을 갖춘 아파트는 주민 의사에 따라 안전진단 없이도 재건축 사업을 시작할 수 있게 된다. 지은 지 30년이 넘은 아파트는 안전진단 없이 추진위원회 구성, 정비계획 수립, 조합 설립까지 동시 진행이 가능해졌다. 안전진단은 사업 시행계획 인가 전까지 통과하면 된다. 이로써 사업 초기 단계에서 속도가 붙을 것으로 보인다. 특히 서울 양천구 목동신시가지 등이 대표적인 수혜 단지로 꼽힌다. 안전진단 평가 항목도 바뀐다. 주거환경 비중이 30%에서 40%로 확대되고, 지하주차장 유무, 노후 엘리베이터, 환기시설 등 항목이 추가된다. 기존 항목 중 비용분석은 삭제됐다. 조합 설립 요건도 완화됐다. 지난 1일부터 시행된 개정 도정법에 따라 조합 설립 동의율은 기존 75%에서 70%로 낮아졌다. 상가의 경우 동별 소유자 2분의 1 이상 동의가 필요했지만, 앞으로는 3분의 1 이상 동의로 가능해졌다. 이 같은 변화는 상가 쪼개기 등의 부작용을 줄이고 조합 설립 기간을 단축할 수 있을 것으로 기대된다. 정부는 재건축 기간이 최대 3년 단축될 것으로 전망하고 있다. 하지만 현장 반응은 기대만큼 뜨겁지 않다. 부동산 경기 침체와 공사비 급등 등으로 사업성이 악화됐기 때문이다. 한 조합장은 "상가 조합원에 대한 문제로 인한 갈등은 여전히 해소되지 않고 있다"고 말했고, 또 다른 조합장은 "재건축초과이익환수제 같은 직접적인 금전적 규제 완화가 선행돼야 한다"고 지적했다. 고하희 대한건설정책연구원 부연구위원은 "정부가 착수요건 완화와 절차 간소화 등 규제 완화 기조를 이어가는 점은 긍정적"이라면서도 "대규모 재건축 사업은 구조적으로 조합 설립과 동의 확보에 오랜 시간이 걸리기 때문에, 소규모주택정비사업 등 대안 모델에 대한 병행 지원이 필요하다"고 조언했다.2025-05-19 14:30:37
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강남 한복판 시유지, 시민에게 판다"… 서울시가 꺼낸 부동산 판 바꾸기 서울시가 강남 서울의료원 부지를 포함한 시유지 개발에 ‘지역상생리츠’ 방식을 도입하기로 하면서 정체됐던 공공자산 활용에 새로운 돌파구가 마련될 전망이다. 고금리와 PF 부실 사태 등으로 자금 조달이 어려운 부동산 시장에서, 시민과 이익을 공유하는 공공리츠 모델이 현실적 대안으로 떠오르고 있다. 서울시와 국토교통부에 따르면 시는 11월부터 시행되는 지역상생리츠 제도를 통해 용산국제업무지구와 서울의료원 부지 등 고가 토지를 민간과 공동으로 개발하는 방안을 추진 중이다. 서울시 관계자는 “오세훈 시장이 시민과 함께 개발이익을 나누는 방식의 사업 모델을 강조하고 있어, 리츠 도입을 서울 전역으로 확대하는 방안을 검토하고 있다”고 밝혔다. 지역상생리츠는 최근 국회를 통과한 부동산투자회사법 개정으로 제도적 기반이 마련됐다. 국토부는 서울시와 경기도 등 지자체 의견을 수렴하며 시행령 마련에 나섰고, 주민 참여와 배당이 가능한 투자모델로 긍정적인 반응을 얻고 있다. 서울의료원 부지는 현재 영동대로 지하화 공사에 따른 야적장으로 사용 중이나, 토지 가치는 2조 원대로 추정된다. 앞서 2016년 매각 시도에 실패한 이후 개발 방향이 정해지지 않은 상태였다. 서울시는 이 부지를 리츠 방식으로 개발하는 방안을 집중 검토하고 있다. 기존처럼 민간 시행사가 대규모 PF를 통해 독점 이익을 챙기는 방식 대신, 시민 투자자들과 함께 자본을 조성해 안정성과 공공성을 확보한다는 것이다. 리츠에 참여한 시민들은 사업에서 발생하는 배당 수익을 공유하게 된다. 예를 들어 서울시 사업일 경우 서울 시민이 우선 청약권을 갖고, 리츠가 보유한 상업시설 등에서 배당을 받을 수 있다. 토지를 현물 출자해 자본금으로 전환하는 모델은 이미 천안시에서 실현된 바 있다. 천안시는 동남구청 신청사 부지 개발을 위해 시유지를 천안미드힐타운리츠에 출자했고, 전체 사업비 3300억 원 중 737억 원을 자본금으로 조달했다. 천안시는 이 리츠를 통해 구청사와 공공시설을 확보하며 수익성과 공공성을 동시에 챙겼다. 서울시도 유사한 방식으로 리츠 지분에 참여하면 배당 수익을 얻는 동시에 개발 방향을 주도할 수 있다. 리츠협회 관계자는 “서울시가 대주주로 참여하면 시민을 위한 개발이 가능하고, 이는 공공성과 효율성 모두를 높이는 방식이 될 수 있다”고 설명했다. 다만 제도의 안착을 위해선 세제 혜택 등 제도적 보완이 필요하다는 목소리도 있다. 리츠협회는 “배당을 전제로 운영되는 리츠는 수익이 낮을 경우 투자자 유치에 한계가 있다”며 “배당소득세 면제 등 세금 부담을 줄이는 조치가 필요하다”고 주장했다. 시행업계 역시 “리츠 방식은 기존 PF 모델에 비해 수익률이 낮아 대형 민간 시행사의 참여가 제한적일 수 있다”며 “사업 수익을 높일 수 있는 사업 설계가 관건”이라고 지적했다. 국토부는 3기 신도시와 철도 지하화 사업 등에도 지역상생리츠를 적용하는 방안을 검토 중이다. 국토부 관계자는 “지역상생리츠는 부동산 개발의 공공성과 지속 가능성을 동시에 확보할 수 있는 방식”이라며 “세제 혜택과 투자자 보호 등 제도 개선을 통해 활성화를 유도하겠다”고 말했다.2025-05-19 09:33:13
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![[ED 대선 포커스] 표는 원하지만 대책은 없다… 역대급 밋밋한 대선 부동산 대결](https://image.ajunews.com//content/image/2025/05/19/20250519083611338118_518_323.jpg)
[ED 대선 포커스] 표는 원하지만 대책은 없다… 역대급 '밋밋한' 대선 부동산 대결 6월 3일 대선을 보름 앞두고 각 정당의 대선 주자들이 내세운 부동산 공약에 유권자들의 이목이 집중되고 있다. 다만 이번 대선에서는 이례적으로 부동산 공약의 비중이 그리 크지 않다. 선거철마다 경쟁적으로 등장했던 파격적인 공급 계획이나 규제 완화 방안도 찾아보기 어렵다. 주요 후보 모두 주택 공급 확대에는 공감하고 있다. 그러나 방식에서는 차이를 보인다. 주거비를 낮추기 위한 지원 방안 역시 수혜 대상을 놓고 갈린다. 특히 규제 및 세제 개편 분야에서는 후보별 입장이 극명하게 다르다. 19일 정치권과 업계에 따르면 이재명 더불어민주당 후보는 신도시 개발과 노후 도시 재생에 초점을 맞췄다. 임기 내 기본주택을 포함해 총 250만 가구를 공급하고 수도권을 중심으로 4기 스마트 신도시를 조성하며 노후 신도시를 재정비하겠다는 계획이다. 청년과 신혼부부를 위한 공공주택을 확대하고 공공임대주택을 적극 도입하겠다고 공약했다. 주거비 경감을 위해 전세자금 이자 보전, 월세 세액공제 확대 등 임차인을 위한 정책도 내놨다. 김문수 국민의힘 후보는 청년층을 겨냥한 주거 정책을 앞세운다. 3·3·3 청년주택 공약을 통해 결혼과 출산 시 최대 9년간 주거비를 지원하며 매년 10만 호를 공급한다는 계획이다. 이외에도 연간 20만 호의 청년 및 신혼부부 주택 공급, 반값 월세존 조성, 1인 가구형 주택 및 오피스텔 공급 확대 등이 포함됐다. 이준석 개혁신당 후보는 실수요자 중심의 공급 확대에 주력하고 있다. 생애주기를 기준으로 전용면적 59㎡ 규모의 생애 최초 주택을 집중 공급하겠다고 밝혔다. 대학생에서 노인가구에 이르기까지 각 단계별로 주택 매매에 따른 세금과 비용을 탄력적으로 감면해 주거 이동성을 높이겠다는 전략이다. 규제와 세제에 대한 접근은 세 후보가 가장 다른 지점을 보인다. 이재명 후보는 종합부동산세나 재건축 초과이익 환수제 등 민감한 문제에는 신중한 입장을 보이며 당분간 현행 체제를 유지하겠다는 기조다. 민주당의 과거 강경한 부동산 정책에서 다소 선회한 모습으로 해석된다. 반면 김문수 후보는 규제 철폐와 세제 개편을 전면에 내세웠다. 종합부동산세 개편, 양도소득세 중과 폐지, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 공약을 통해 시장의 숨통을 틔우겠다는 입장이다. 여기에 '한국형 화이트존'을 지정하고 해당 지역에는 건폐율과 용적률 제한을 없애겠다는 구상도 포함됐다. 재건축 및 재개발 권한을 기초자치단체로 넘겨 사업 속도를 높이겠다는 방안도 제시했다. 이준석 후보는 세제 인센티브를 통해 주거 이동성을 높이겠다고 강조했다. 지방의 미분양 해소를 위해 임대등록 제도를 활성화하고 수도권과 지방 간 균형을 맞추겠다는 계획이다. 용적률 상향을 통해 재건축 시장에 민간 참여를 유도하겠다는 방침도 밝혔다. 전문가들은 이번 대선에서 부동산 공약이 과거처럼 시장에 큰 영향을 미치지는 않을 것이라고 분석한다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "모든 후보가 공급 확대에는 공감하지만 규제 완화나 구조적 문제 해결에 대한 접근은 약하다"며 "스마트 신도시 같은 대형 계획이 구체화될 수 있을지가 향후 관전 포인트"라고 지적했다. 윤수민 NH농협 부동산 수석연구위원은 "공급 확대 외에 규제 개선이나 부동산 양극화 해소 대책이 부족하다"며 "민주당이 규제 완화를 공약에 넣지 않은 것은 외연 확장을 위한 전략으로 풀이된다"고 평가했다.2025-05-19 08:37:48
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![[송도, 약속된 도시의 역설] ⑤ GTX-B 착공…송도는 다시 오를 수 있을까](https://image.ajunews.com//content/image/2025/05/19/20250519082146235935_518_323.jpg)
[송도, 약속된 도시의 역설] ⑤ GTX-B 착공…송도는 다시 오를 수 있을까 송도 부동산 시장이 27주 연속 하락세를 이어가는 가운데, GTX-B 노선 착공이 일부 기대감을 자극하고 있다. 그러나 실제 시장 반응은 여전히 냉랭하다. 교통 호재 하나로 침체된 흐름을 되돌리기엔 도시의 핵심 기능이 비어 있다는 지적이 더욱 설득력을 얻고 있다. GTX-B 노선은 인천 송도에서 서울 여의도, 용산을 거쳐 남양주 마석까지를 연결하는 고속 광역철도다. 수도권 접근성이 획기적으로 개선될 것으로 기대되며 일부 구간에서는 사전 공사가 진행 중이다. 송도 입장에서는 입지 경쟁력을 회복할 수 있는 기회로 평가되지만 현장 분위기는 아직 반등과는 거리가 있다. 일부 단지에서 급매물이 소진되는 모습도 포착되고 있다. 그러나 전체적인 거래량은 여전히 미미하다. 송도 지역 한 중개업소 관계자는 “GTX-B 착공 소식 이후 문의는 증가했지만, 실제 매수로 이어지는 경우는 거의 없다”며 “시장 전반에 바닥 신호로 받아들이기보다는 여전히 관망세가 뚜렷하다”고 설명했다. 입주 물량 감소 역시 반등의 근거로 거론되지만 실질적인 시장 회복 신호로 보기엔 무리가 있다는 분석이 많다. 2025년 이후 송도 내 신규 입주 물량은 줄어들 예정이나 이는 가격 하락세의 속도를 둔화 시키는 데 그칠 가능성이 높다. 실질적인 반등보다는 하락의 저지선이 다소 상향 조정되는 수준이라는 해석이 더 우세하다. 전문가들은 근본 원인을 도시 기능의 결핍에서 찾는다. 국제병원과 제2국제학교는 여전히 공터로 남아 있고, 국제업무단지의 상업업무용지 개발도 제자리걸음이다. 교통망이 아무리 좋아도, 일자리와 교육·의료 인프라가 따라주지 않는다면 송도는 여전히 ‘잠만 자는 도시’로 남게 된다. 한국금융연구원 관계자는 “GTX-B는 분명한 호재이지만, 도시 기능의 회복 없이 부동산 시장이 반등하긴 어렵다”며 “송도는 교통보다 도시계획과 정주 기반을 재정비해야 할 시점”이라고 진단했다. GTX-B 착공은 송도에 있어 기회임과 동시에 시험대다. 교통망 하나로 도시의 가치를 끌어올릴 수 있느냐는 검증은 이제부터 시작이다. ‘서울과 연결된 도시’가 아니라 ‘살고 싶은 도시’로 바뀌지 않는 한 송도의 반등은 요원하다.2025-05-19 08:22:48
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서울 아파트값 15주 연속 상승…강남권 이끌고 세종은 전국 1위 상승률 서울 아파트값이 15주 연속 상승세를 이어갔다. 강남을 중심으로 한 선호 지역의 상승 폭이 확대되는 가운데 지방은 하락세를 지속했지만 세종시는 전국에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 16일 한국부동산원에 따르면 5월 둘째 주 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.10% 올라 상승 폭을 다시 키웠다. 한 주 전 0.08% 상승에 이어 15주 연속 오름세다. 특히 강남 3구의 상승세가 뚜렷하다. 강남구는 0.19% 올라 전주보다 0.04%포인트 상승 폭이 커졌고, 서초구는 0.23%, 송파구는 0.22%의 오름세를 보였다. 강동구도 0.17%로 상승 폭을 확대했다. 이 밖에 마포와 영등포, 용산, 광진 등 주요 인기 지역들도 일제히 전주보다 높은 상승률을 기록했다. 부동산원은 재건축 등 선호 단지를 중심으로 매수 문의가 이어지며 상승 계약이 꾸준히 체결되고 있다고 분석했다. 수도권 전체로는 0.02%의 상승률을 나타냈다. 인천은 0.02% 하락하며 하락세를 이어갔고 경기도는 보합으로 돌아섰다. 과천은 0.35% 상승하며 수도권에서 가장 높은 상승률을 기록했고 올해 누적 상승률은 5.28%에 달했다. 성남 분당구와 용인 수지구도 각각 0.16%, 0.17% 상승했다. 지방은 이번 주에도 0.02% 하락했으며 5대 광역시는 0.06%, 8개 도는 0.02%의 하락률을 기록했다. 다만 세종시는 0.48% 상승하며 전국 시도 가운데 최고 상승률을 나타냈다. 도담동과 고운동, 다정동의 중소형 아파트와 선호 단지를 중심으로 매수세가 몰린 것으로 분석된다. 전국 주간 아파트 가격은 전주 대비 0.01%포인트 상승해 보합 전환됐다. 전셋값은 전체적으로 제자리걸음을 이어갔다. 서울은 0.03% 상승하며 지난주와 같은 상승률을 기록했고 수도권은 0.02% 상승해 소폭 반등했다. 인천은 변동 없이 보합세를 유지했고 경기는 0.02% 상승했다. 경기 지역에서는 과천이 0.49%로 가장 높았고 안양 동안구와 용인 수지구도 각각 0.15%, 0.13% 상승했다. 지방 전셋값은 0.01% 하락해 약세가 이어졌다. 부동산원이 같은 날 발표한 4월 전국 주택가격 동향 조사 결과에서도 유사한 흐름이 나타났다. 전국 주택 종합 매매가격은 0.02% 하락했지만 서울은 0.25%, 수도권은 0.07% 상승했다. 서울과 수도권 모두 상승 폭은 전월 대비 절반 가까이 줄었다. 서울은 0.52%에서 0.25%로, 수도권은 0.15%에서 0.07%로 축소됐다. 세종시는 0.25% 상승해 17개월 만에 상승 전환에 성공했다. 주택 유형별로는 서울의 아파트가 0.33% 올라 가장 높은 상승률을 보였고 단독주택은 0.22%, 연립주택은 0.13% 상승했다. 지방에서는 아파트와 연립주택이 각각 0.17%, 0.08% 하락했고 단독주택만 0.05% 상승했다. 전국 주택 전세가격은 지난달 0.03% 상승에서 이번 달 보합으로 돌아섰다. 서울은 0.09% 오르며 전월보다 상승 폭이 줄었고 수도권도 0.05%로 상승세가 둔화됐다. 지방은 -0.05%로 낙폭이 더 커졌다. 월세는 전국적으로 0.05% 상승해 오름세를 지속했다. 서울은 전세대출 여건 악화로 월세 수요가 늘며 0.10% 상승했고 수도권은 0.09%, 지방은 0.01% 각각 올랐다.2025-05-16 08:06:58
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![[송도, 약속된 도시의 역설] ④ 아직도 개발 중…도시는 어디로 가고 있나](https://image.ajunews.com//content/image/2025/05/16/20250516073349379600_518_323.jpg)
[송도, 약속된 도시의 역설] ④ 아직도 개발 중…도시는 어디로 가고 있나 송도국제도시는 아직 완성되지 않았다. 2003년 첫 삽을 뜬 이후 20년이 지났지만 이 도시는 여전히 ‘개발 중’이라는 간판을 떼지 못하고 있다. 몇몇 구역이 남았다는 차원이 아니다. 핵심 공공시설이 비어 있고 주요 개발 예정 부지는 여전히 울타리 안에 갇혀 있다. 외형은 도시지만 실질적으로는 미완의 상태다. 송도는 1공구부터 11공구까지 총 11개 개발 구역으로 나뉜다. 이 가운데 1~5공구는 주거와 상업 중심의 개발이 상당 부분 완료됐고, 6·8공구 역시 최근 개발계획 변경과 실시계획 승인 등을 거쳐 본격적인 개발 단계에 접어들었다. 반면 7공구는 일부 기반시설 정비 외에는 뚜렷한 진척이 없는 상태며, 11공구는 도시계획 자체가 아직 확정되지 않아 사실상 개발이 멈춰 있는 상황이다. 특히 11공구는 개발 시행자 변경, 토지 매입 지연, 환경영향평가 미완료 등이 복합적으로 얽히며 수년째 답보 상태를 벗어나지 못하고 있다. 이에 인천시의회는 도시계획 전면 재조정을 요구하고 있으며, 산업경제위원회는 지난 2월 ‘송도국제업무지구 활성화 및 11공구 도시계획 변경 소위원회’를 구성해 인천경제청에 구체적인 대책 마련을 촉구하고 있다. 문제는 이들 미개발 지역이 단순한 후속 사업이 아니라는 점이다. 애초 송도 개발계획은 국제업무단지와 외국인 정주 인프라, 첨단산업 기반이라는 세 축을 중심으로 기획됐다. 그러나 이 기능이 배치된 대부분의 구역이 지금도 비어 있거나 사업이 중단된 상태다. 반면 아파트와 상업시설 위주의 1~5공구만 빠르게 개발돼 도시계획의 중심축이 바깥으로 밀려나는 모순이 생겼다. 결국 송도는 도시의 외형은 갖췄지만 내부 기능은 비어 있는 상태에 머물러 있다. 자족 기능을 형성해야 할 핵심 공간이 아직 개발되지 않으면서 ‘잠만 자는 도시’라는 인식이 강해지고 있다. 외관은 갖췄지만 생활과 일자리 기능이 약화되면서 도심의 밀도와 내실은 크게 떨어졌다. 이러한 인식은 송도를 서울로 출퇴근하는 베드타운이라는 이미지로 고착시키고 있다. 또 다른 걸림돌은 개발 주체의 분산이다. NSIC의 공동개발 체제가 사실상 해체되면서 공구별로 사업자와 시공사가 달라졌고 통합된 계획 아래 움직이는 대신 각자 사업에 나서는 형태가 됐다. 통일성 없는 개발이 이어지면서 도시 전체의 기능 배치와 품격 관리가 어려워졌다. 현재로서는 이를 조정하고 통제할 수 있는 컨트롤타워가 부재한 상태다. 일각에서는 이 같은 미개발 상태가 오히려 송도의 미래 기회가 될 수 있다는 시각도 있다. 다른 신도시는 대부분 가용 용지를 이미 소진한 반면 송도는 절반 가까운 땅이 아직 비어 있다. 그러나 이 가능성이 실질적인 성과로 이어질지는 여전히 불투명하다. 계획 자체를 다시 짜야 한다는 것이 전문가들의 공통된 지적이다. 인천시의회는 도시의 방향 자체가 늦춰지고 있다고 지적하며 공공성과 도시 본래 기능을 회복하기 위해서는 통합 마스터플랜 재정비가 시급하다고 강조한다. 특히 11공구를 포함한 미개발 지역에 대해 기능 재배치와 공공시설 확충, 국제기관 유치 전략 등을 아우르는 종합계획이 필요하다는 주장이다. 도시가 수십 년간 미완의 상태로 머무는 사례는 드물지 않지만 송도는 ‘국제도시’라는 이름을 내건 만큼 그 대가가 더 크다. 진짜 완성은 단지 건물의 준공이 아니라 도시가 약속한 미래를 구현하는 데 있다.2025-05-16 07:35:58
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가덕도신공항 좌초 위기…현대건설 철수에 후속 대안도 불투명 현대건설이 10조5000억원 규모의 가덕도신공항 부지조성사업 수의계약에서 자발적으로 철수했다. 공사 기간을 두고 정부와 끝내 입장차를 좁히지 못한 데다, 조기 대선에 따른 정권 교체 가능성까지 부담으로 작용한 결과다. 민간 대형 건설사가 국책 초대형 인프라 사업에서 기술적 타당성을 이유로 수의계약을 포기한 것은 이례적인 일로 가덕도 조기 개항 계획은 사실상 무산 수순을 밟게 됐다. 15일 업계에 따르면 국토교통부는 지난 9일 현대건설 컨소시엄과 진행해 오던 가덕도신공항 부지조성사업 수의계약 절차를 중단하기로 결정했다. 이날 현대건설은 공사 기간을 기존보다 2년 더 긴 108개월로 산정한 기본설계안을 그대로 유지하겠다는 입장을 고수했고, 국토부는 입찰공고 조건인 84개월 내 준공 원칙에 따라 설계 보완이 없을 경우 계약을 중단하겠다는 입장을 밝힌 상태였다. 가덕도신공항 부지는 전체 면적의 59%가 해상 매립 구간이며, 해저 최대 60m 깊이의 초연약지반 위에 세워진다. 동시에 이 지역은 태풍 영향이 직접 미치는 외해(外海)로, 최대 파고가 12m에 달할 만큼 해상 시공 여건이 극도로 불리하다. 인천공항이나 일본 간사이공항보다도 난도가 높다는 평가다. 실제 간사이공항은 수십 년간 사전 조사와 공정을 거쳤음에도 완공 후 침하와 균열 문제로 보수공사를 반복해왔다. 현대건설은 약 6개월에 걸쳐 250여 명의 공항 및 항만 전문인력을 투입해 설계 검토를 진행한 끝에, 현장 조건을 반영할 경우 △케이슨 설치(7개월) △성토고 70m 확보 △점토 품질 및 지반 보강 △활주로 압밀 및 안정화(18개월) 등 공정을 고려하면 총 108개월 공기가 불가피하다고 판단했다. 국토부는 수의계약 전환 이후 입찰 조건 변경이 불가하다는 국가계약법 해석을 이유로 공기 연장 불가 입장을 고수했다. 결국 설계 보완 요구에 응하지 않은 현대건설은 사실상 계약 포기 절차를 밟게 된 것이다. 업계 관계자는 “기술적으로 위험성이 높은 데다, 대선을 앞두고 정책이 바뀔 수 있다는 정치 리스크까지 감안하면 무리하게 계약을 유지하는 것은 기업 입장에서 부담이 컸을 것”이라고 말했다. 실제로 정권 교체 가능성이 부상하는 가운데, 차기 정부가 가덕도신공항 사업의 추진 여부를 다시 검토할 가능성도 배제할 수 없다. 2023년 말 부산 엑스포 유치 실패 이후에도 조기 개항 기조는 유지됐으나, 현대건설 컨소시엄의 이탈로 사업 전체가 원점에서 재검토될 가능성도 생긴 것이다. 건설업계는 현대건설의 결정이 단순 시공 난도보다 전략적 판단이 작용한 결과라고 보고 있다. 대우건설, 포스코이앤씨 등이 참여한 컨소시엄 전체가 기술적으로 난도가 지나치게 높다고 판단한 것으로 전해지며, 무리한 수주는 장기적으로 기업 신뢰성과 수익성 모두에 부정적 영향을 미칠 수 있다는 해석이다. 이에 대해 정충기 서울대 건설환경공학부 교수는 “가덕도는 간사이공항보다 지반 조건이 더 나쁜 데다 고파랑과 태풍, 외해 조건이 모두 겹친다”며 “세계적으로도 유례없는 복합공정이 요구되는 사업으로, 9년의 공기도 오히려 보수적으로 산정한 결과일 수 있다”고 평가했다. 부산지역 시민단체는 현대건설의 이탈을 강하게 비판하고 있다. 가덕도신공항 거점항공사 추진 부산시민운동본부는 “현대건설이 독점적 수의계약 지위를 이용해 공사비 증액을 유도하려 한 것”이라며 “조기대선을 앞둔 정부의 정치적 취약성을 악용했다”고 주장했다. 국토부는 후속 대안을 마련 중인것으로 알려진다. 재입찰 또는 공정 분할, 공공 주도 전환 등이 거론되고 있지만 이미 네 차례 유찰을 거쳐 수의계약으로 전환됐던 만큼 실현 가능성에 의문이 제기된다. 전문가들은 공사 기간과 공사비의 현실적 조정을 바탕으로 다시 수주 환경을 조성하거나, 조기 개항 목표를 원점에서 재설정할 필요가 있다고 지적한다.2025-05-15 09:00:00
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착공절벽 여파, 자재업계 줄줄이 '역성장'… 기업들 신사업 사활 건설 경기가 장기 침체에 빠지며 시멘트, 철근, 창호, 가구, 엘리베이터 등 건자재 전반에 이르는 후방산업도 동반 부진을 겪고 있다. 주택 착공이 줄어들면서 자재 수요가 급감했고, 이로 인해 업계 전반이 심각한 수익성 악화에 직면하고 있다. 올해 1분기 전국 주택 인허가는 전년 대비 11.5%, 착공은 25% 줄었다. 공급이 멈추다시피 하자 후방산업 전반의 일감도 함께 끊긴 것이다. 기초 자재인 시멘트는 가장 먼저 직격탄을 맞았다. 15일 한국시멘트협회에 따르면 지난 1~2월 시멘트 출하량은 전년 동기 대비 24.8% 감소했다. 업계는 올해 전체 출하량이 4000만톤을 밑돌 가능성을 제기하고 있다. 이는 1991년 이후 처음 있는 일이다. 한 건설사 고위 관계자는 “시멘트는 생산에 필수 비용이 들어가는 산업이기 때문에 물량이 줄면 원가 상승으로 이어지고, 이는 다시 건설사의 비용 부담을 키우는 악순환으로 연결된다”고 설명했다. 철근도 상황은 비슷하다. 한국철강협회에 따르면 2021년 1041만톤에 달하던 철근 생산량은 지난해 779만톤으로 25% 급감했고, 같은 기간 재고는 51% 증가했다. 수요가 줄어들며 공급도 위축되고 있는 것이다. 창호업계 양대산맥인 KCC와 LX하우시스 역시 고전을 면치 못하고 있다. KCC의 1분기 건자재 부문 영업이익은 전년 대비 49.4%, 전 분기 대비 35.6% 감소한 225억원에 그쳤다. LX하우시스도 1분기 매출 7814억원, 영업이익 71억원으로 각각 8.0%, 8.2% 줄었다. 신규 분양 축소로 B2B 매출이 줄어든 결과다. 가구 업계 역시 아파트 입주 물량 급감의 영향을 고스란히 받고 있다. 현대리바트의 1분기 매출은 전년 동기 대비 13.3% 감소한 4378억원, 빌트인 가구 매출은 23.2% 줄었다. 한샘 역시 한 분기 동안 B2B 매출이 22%가량 줄었을 것으로 전망되고 있다. 엘리베이터 산업도 예외는 아니다. 현대엘리베이터의 지난해 신규 설치 매출은 전년 대비 5% 줄었으며, 올해 역시 둔화 흐름이 이어질 것으로 보인다. 리모델링 및 유지보수 시장이 일부 버팀목 역할을 하고 있지만, 신규 착공이 뒷받침되지 않는 이상 성장은 제한적이라는 평가다. 후방산업 전반의 불황은 올해에 그치지 않을 가능성이 높다. 한국은행은 올해 건설 투자 전망치를 기존 -1.3%에서 -2.8%로 낮췄고, 내년 전망치도 기존 2.7%에서 2.5%로 하향 조정했다. 실질적인 반등은 2026년 이후나 가능할 것이라는 관측이 지배적이다. 이에 업계는 대응책 마련에 분주하다. KCC는 AI 자율주행 도장 로봇 ‘스마트캔버스’를 앞세워 물류시장 공략에 나섰고, 삼표그룹은 자율주행 로봇주차 사업을 본격화하고 있다. 한일시멘트는 리모델링과 유지보수 수요에 대응하기 위해 드라이몰탈 브랜드 ‘레미탈’을 앞세우고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “주택 수요가 급등해도 수주 물량이 실적에 반영되기까지는 최소 2년 이상이 걸린다”며 “내년까지 건설 경기 침체가 지속될 가능성이 높은 만큼, 후방산업의 실적 개선도 그 이후에나 가능할 것”이라고 내다봤다. 지금 당장은 건설사의 수주 경쟁력, 분양 회복 속도, 대체 사업 발굴 역량이 후방산업의 생존을 가를 중요한 분수령이 될 전망이다.2025-05-15 09:00:00
