2024.11.22 금요일
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정부, '한국형 디벨로퍼' 육성한다 [이코노믹데일리] 정부가 부동산 개발부터 임대 운영까지 도맡는 '한국형 디벨로퍼'(시행사)를 육성하기 위해 다양한 인센티브와 인증 체계를 마련한다. 18일 국토교통부에 따르면 최근 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 '부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선방안'을 발표했다. 현재 토지개발 방식은 디벨로퍼가 한국토지주택공사(LH)로부터 공공택지를 공급받아 오피스·상가 등을 개발해 분양까지만 맡는 구조다. 이 경우 디벨로퍼는 분양 이익 실현에 집중하는 반면, 수분양자들은 운영 노하우가 부족해 공실이 발생하는 등의 문제가 나타난다. 더욱이 공공택지는 수용 방식으로 조성됨에도 택지를 분양받은 디벨로퍼만이 분양 이익을 독점하게 된다. 이에 정부는 자기자본 비율이 높은 리츠(개발+운영사업자)에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공해 안정적인 개발과 함께 운영도 할 수 있게 했다. 우량 용지를 리츠에 공급해 지역 내 랜드마크 상업시설의 개발, 헬스케어 리츠 등 특화형 개발을 유도하겠다는 것이다. 필요한 경우 LH가 지분 출자자로 참여해 사업 안정성을 높이기로 했다. 기관투자자의 부동산 개발신탁 투자 길도 열어준다. 지난 6월 기준 부동산신탁사 14개사의 토지 수탁고가 97조8000억원에 달할 정도로 개발사업에서 신탁사 비중이 크지만, 신탁사는 토지신탁 이후에는 자금 차입을 통해서만 사업을 시행할 수 있고 기관투자자의 지분 투자는 받지 못하고 있다. 이에 정부는 토지신탁 사업에 기관투자자가 토지비를 제외한 사업비의 15%까지 투자를 허용하는 것을 검토하기로 했다. 연기금, 은행·증권 등 금융기관, 펀드·리츠 등이 신탁사에 투자하고, 우선 수익권과 배당을 받는 방식이다. 이를 통해 자기자본비율이 높고, 투자금 관리와 관련해 이해 상충방지 체계와 투자자 보호 기준을 마련하는 등 내부통제를 갖춘 신탁사가 기관투자자의 투자를 통한 원활한 자금조달이 가능해 대출 비중을 낮출 수 있다. 또한 우수한 시행자가 제대로 평가받고 육성될 수 있도록 '시행 실적 검증'을 통한 시행능력평가 제도를 도입하기로 했다. 업체가 제출한 실적을 관련 협회 등에서 검증해 확인서를 검증하는 방식으로, 현재 건설사가 제출하는 시공 실적을 검증해 시공능력평가에 활용하는 것과 유사하다. 이를 위해 시행 분야에 적합한 평가 지표를 마련하고, 전문성을 갖춘 신용평가사·신용조회회사 등 신용평가업체와 주택도시보증공사(HUG)·한국부동산원 등 공공기관을 '시행능력 평가기관'으로 지정해 평가 결과를 업체별 순위로 매겨 정기적으로 공시하기로 했다. 정부는 내년 상반기 중 공모사업 시행자 선정 시 우대, 시행능력평가 가점 부여, 디벨로퍼 중·대형화 지원 등의 내용을 담은 '우수 디벨로퍼 육성 방안'을 마련할 계획이다. 연구용역을 거쳐 내년 상반기에 '부동산개발업법' 개정안도 발의하기로 했다. 개정안에는 시행 전문인력의 경력·참여사업·교육실적 등에 관한 종합 관리 체계를 구축해 역량과 이력을 검증하는 게 주요 내용이다. 일본의 경우 금융계의 미츠이부동산, 철도계의 토큐부동산, 건설계의 타이세건설, 민간의 모리빌딩 등 금융·대기업과 철도회사, 종합건설회사 계열 등 다양하고 대형화된 디벨로퍼가 2000년대 이후 다수 출현해 시장을 견인하고 있다. 이런 대형 디벨로퍼를 육성하는 게 정부 계획이다.2024-11-21 09:45:59
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'특공' 청약 받으려 '위장전입'에 '위장이혼'까지 #. 경기 고양시에 사는 A 씨는 주민등록상으로는 모친과 장모와 함께 살고 있다. 모친과 장모는 각각 서울에 따로 살고 있지만 이들의 주소지만 A 씨의 거주지로 위장 전입한 것이다. A 씨는 지난해 분양한 경기 파주 운정신도시 아파트의 ‘노부모 부양자 특별공급’으로 당첨됐다. 노부모 부양자 특별공급은 65세 이상 부모나 조부모를 3년 이상 부양한 가구만 지원할 수 있다. #. 어린 두 자녀를 홀로 키우는 B 씨는 지난해 경기 성남시 위례신도시 아파트 ‘신혼부부 특별공급’에서 한부모 가족 가산점을 받아 당첨됐다. 하지만 B 씨는 혼인 신고만 하지 않았을 뿐 사실혼 관계인 남편과 함께 살고 있는 사실이 드러나 당첨이 취소됐다. 국토교통부 관계자는 “B 씨 부부가 한부모 가족 가산점을 받아 당첨 확률을 높이기 위해 의도적으로 혼인 신고를 하지 않은 것”이라고 했다. 국토부가 올해 상반기(1~6월) 주택청약 및 공급 실태를 점검한 결과 위장전입과 부적격 사례 등 145건을 적발했다. 지난해 하반기(7~12월) 분양 단지 가운데 부정 청약이 의심되는 단지 40곳 2만3839채를 조사한 결과다. 21일 국토부에 따르면 이 가운데 127건은 주택법 위반 혐의가 있다고 보고 경찰에 수사 의뢰했다. 주택법 위반이 확정되면 당첨 취소뿐만 아니라 3년 이하 징역 또는 3000만 원 이하 벌금에 처해진다. 나머지 18건은 자격 요건을 충족하지 못한 사례로 곧바로 당첨을 취소했다. 적발 유형별로는 청약 당첨 확률을 높이기 위한 위장 전입이 107건으로 가장 많았다. 대전 한 시행사는 신축 아파트 ‘로열층’에서 부적격자로 당첨이 취소된 물량이 나오자 저층에 당첨돼 계약을 포기한 사람들에게 공급했다가 적발됐다. 부적격, 계약 포기로 남은 물량은 먼저 예비 입주자에게 공급한 뒤 무순위 청약, 선착순 공급 순으로 진행해야 하는데 이런 절차를 따르지 않은 것이다. 이처럼 잔여 물량을 불법 공급한 사례는 16건에 달했다. 무주택자만 지원할 수 있는 특별공급 자격 등을 얻기 위한 위장 이혼 사례 3건과 탈북민에게 돈을 주고 명의를 빌려와 ‘북한이탈주민 특별공급’에 당첨된 브로커도 적발됐다.2024-11-21 09:29:26
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"부동산 PF사업 자기자본 비율 5%→20%로…안정성 확보" 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)의 부실 논란이 이어져 온 가운데, 정부가 현물출자 방식의 개발 활성화 등으로 부동산 PF의 안정성을 높이는 방안을 추진한다. 이를 통해 현재 5% 정도에 불과한 부동산 PF 사업의 자기자본 비율을 오는 2028년 20%까지 끌어올릴 계획이다. 정부는 14일 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 'PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화하기 위한 '부동산 PF 제도 개선방안'을 관계 부처 합동(국토교통부, 기획재정부, 금융위원회)으로 발표했다. 먼저 기업이나 개인이 보유한 유휴 토지를 PF 사업에 현물 출자하는 방식으로 부동산PF 사업의 자기자본비율을 높여나가는 방안이 추진된다. 이에 따라 정부는 토지주가 PF 사업(리츠)에 현물 출자를 할 경우, 양도 차익의 과세 시점을 출자자의 이익 실현 시점까지 미뤄주는 방안을 추진하기로 했다. 토지 매입 단계에서 고금리의 브릿지대출을 일으키는 대신, 이렇게 현물을 출자하는 방식으로 자본을 확충할 수 있다면, 현재 5% 수준인 자기자본비율을 30%까지 높일 수 있다는 계산이다. 이미 미국에서는 토지주의 현물 출자 시 과세 시점을 미뤄주는 방식(업리츠)을 도입해 5년간 리츠 시가총액이 11배 증가하는 등 투자 증대 효과를 본 바 있다. 또 고금리의 브릿지 대출을 받지 않아도 되기 떄문에 사업비 절감, 분양가 인하 효과도 있을 것이라고 정부는 기대했다. 부동산 PF 사업의 유형별, 지역별 현황과 재무 상태 등을 담은 'PF 통합정보시스템' 도 구축된다. 시스템이 구축되면 사업 착수 단계부터 토지 매매·인허가 현황, 자금조달(재무구조), 분양률 등 사업장별 전 단계에 걸쳐 현황 정보를 정기적으로 축적할 전망이다. 이를 통해 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링해 시행사는 공급 상황 판단, 금융사는 대출 심사 시 리스크 진단, 정부는 PF 부실 가능성 모니터링이 가능해질 것으로 기대된다.2024-11-14 10:58:00
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대우건설 북미 시장도 노린다...정진행 부회장, 현지 네트워크 확대 [이코노믹데일리] 대우건설은 정진행 부회장과 정정길 미주개발사업담당 상무 등 임직원들이 지난달 27일부터 이달 2일까지 미국 시카고와 뉴욕을 방문해 현지 유수의 시행사 및 개발사와 협력 방안을 논의하며 북미시장 진출 가속화에 나섰다고 6일 밝혔다. 지난달 대우건설 부회장으로 취임한 정진행 부회장은 현대차그룹에서 40여 년간 요직을 거치면서 글로벌 사업을 이끌었던 경험을 바탕으로 정원주 회장을 도와 회사의 해외 사업 확장에 중요한 역할을 할 것으로 기대를 모은 바 있다. 대우건설에 따르면 정진행 부회장과 임직원들은 지난 10월 27일부터 30일까지 이뤄진 시카고 방문 기간 동안 사모펀드 회사인 Equity International, 대형 개발사인 Sterling Bay와 Farpoint, 투자자산운용사 Ameritus 등과 만나 현지 시장 동향과 진출 전략을 논의했다. 이들과의 논의 과정에서 대우건설은 단순 재무적 투자자(FI)가 아닌 미국 시장에서 실질적인 개발사로서 토지 매입, 인허가, 착공 및 준공, 임대 및 매각 등 전 단계에서 중추적인 역할을 수행하고자 하는 의지를 밝혔으며 한국에서 추진 중인 개발사업과 외국인 투자자 대상 혜택을 소개하며 국내외 협업 가능성도 제시했다. 이어 대우건설 임직원들은 10월 31일부터 뉴욕으로 이동해 Global Holdings, RXR, Brookfield, FX Collaborative 등의 부동산 개발 및 투자 기업과 만나 협력 방안을 모색했다. 특히 전 뉴욕 연방준비은행 의장을 역임했던 RXR 그룹 스콧 레크러(Scott Rechler)회장과의 면담에서는 RXR의 대표적인 실적 중 하나인 맨해튼 서부 허드슨 야드(Hudson Yards) 개발과 75 록펠러 플라자 리모델링, 현재 개발 중인 뉴욕 175 파크 애비뉴 프로젝트 등의 성과와 경험을 공유했다. 175 파크 애비뉴 프로젝트는 100년이 넘는 역사를 가진 그랜드센트럴터미널의 용적률을 양도받아 추진되는 뉴욕시의 대표적인 고밀도 복합개발사업으로 10월 20일 오세훈 서울시장 방미 당시에도 소개된 바 있다. 대우건설은 뉴욕에서 RXR 외에도 세계 최대 시행사 중 하나인 Brookfield Asset Management와의 면담을 통해 총괄 설계 이사의 안내로 대표 실적지인 맨해튼 웨스트(Manhattan West) 개발지를 방문하고 현지 설계사인 FX Collaborative Architect와도 미팅을 가지며 북미 부동산 개발 및 건설사업 협력 방안을 논의했다고 밝혔다. 정진행 부회장은 이들과의 면담에서 장기적인 파트너십을 통해 상호 이익과 시너지 창출을 기대한다고 전했다. 대우건설은 2022년 중흥그룹 인수 이후 정원주 회장 주도로 아프리카, 동남아, 북미 등 글로벌 시장에서 활발한 네트워크를 구축하며 해외 부동산 개발사업 확대에 집중하고 있다. 특히 2023년 말 뉴욕에 투자법인 대우이앤씨USA인베스트먼트를 설립하고 현재 미국 및 캐나다 주택개발 시장 진출을 위해 현지 시행사와 공동사업을 협의하는 등 북미시장 공략을 본격화하고 있다. 대우건설 관계자는 “이번 정진행 부회장을 비롯한 실무진의 출장으로 미국시장 내 주요 업계 관계자들에게 대우건설의 역량과 의지를 알리고 네트워크를 확대해 북미지역 부동산 개발사업 추진에 속도를 내기 위한 토대를 마련할 수 있었다”며 “해외 부동산 개발사업은 기획부터 준공까지 오랜 기간이 걸리는 특성을 가지고 있어 단기적인 성과보다 세밀한 중장기 전략 수립을 통해 글로벌 건설기업으로 성장하기 위한 노력을 지속적으로 추진할 계획”이라고 밝혔다.2024-11-06 10:20:40
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LH, 공공재개발 시공사 선정에 박차 [이코노믹데일리] 한국토지주택공사(LH)가 시행하는 공공재개발 사업이 속속 시공사 선정에 돌입하고 있다. 1일 정비업계에 따르면 올해 들어 서울 강남권에서 최초로 공공 재개발을 추진하는 거여새마을구역이 시공사 선정에 성공한 데 이어 전농9구역과 중화5구역도 시공사 선정에 합류했다. 거여새마을구역은 지난해 2월 LH를 사업시행자로 지정하고 올해 8월 시공사 선정을 완료했다. 삼성물산ㆍGS건설이 시공사로 선정돼 오는 2027년 착공을 목표로 사업을 추진한다. 이 사업은 지상 최고 35층 12개동 아파트 1678가구 등을 조성하는 것이다. 또, 지난 3월 LH와 사업시행 약정을 맺은 동대문구 전농9구역 공공재개발도 시공사 선정에 돌입했다. 현대엔지니어링이 계속해서 단독으로 입찰 참여 의향을 밝힌 바 있어 우선협상대상자로 지정될 가능성이 커졌다. 우선협상대상자로 지정되면 연말쯤 주민대표회의가 시공사 선정총회를 개최해 시공사를 선정할 것으로 보인다. 전농9구역 공공재개발 사업은 지상 최고 35층 아파트 1159가구와 근린공원과 공공청사 등을 조성하는 프로젝트다. 지난 5월 LH와 사업시행 약정을 체결한 중랑구 중화5구역도 시공사 선정에 나섰다. GS건설이 한차례 단독으로 입찰 참여 확약서를 제출해 유찰되고 2차 입찰이 진행될 예정이다. 이 사업은 지상 최고 35층 아파트 1610가구와 부대복리시설 등을 건립하는 것이다. 시공사 선정총회는 내년 초에 열릴 것으로 예상된다. 공공재개발 시공사는 도시 및 주거환경정비법에 따라 주민대표회의가 경쟁입찰방식으로 참여자를 모집하고 나서 토지등소유자의 투표를 거쳐 사업시행자인 LH에 시공사를 추천하면 LH와 시공사가 공동사업시행 협약을 맺는 방식으로 선정된다.2024-11-01 09:32:14
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'사전청약 취소' 영종 A16블록, 공공지원 민간임대주택 전환 [이코노믹데일리] 인천 영종국제도시에서 민간 사전청약 사업이 취소된 아파트 부지가 공공지원 민간임대주택으로 전환된다. 31일 건설업계에 따르면 제일건설이 사전청약을 취소한 영종국제도시 A16블록에 주택도시보증공사(HUG) 지원을 받아 공공지원민간임대주택을 짓는다. 해당 사업장은 지난 2022년 '제일풍경채' 민간 사전청약을 진행했으나 최근 사전청약을 취소한 바 있다. 시행사는 사전청약 담당자들에게 "건설 자재 원가 상승 및 사업성 결여 등 불가피한 사유로 부득이하게 분양사업이 취소됐다"며 사전청약 당첨자 지위 삭제, 청약통장 부활 등 후속 조치를 실시한다고 안내했다. 당시 피해를 본 사전청약 당첨자는 87가구다. 제일건설은 사업이 취소된 해당 택지로 HUG의 제2차 공공지원 민간임대주택 민간제안사업에 공모, 지난 24일 우선협상대상자로 선정됐다. 세대 수는 1419세대다. 공공지원 민간임대주택은 민간의 부지에 주택도시기금 공동 출자 부동산투자회사(리츠)를 설립해 임대주택을 짓는 것으로 10년 이상 장기 임대 후 분양하는 것이 특징이다. 우선협상 대상 사업장은 기금 출자, 융자, 주택사업금융보증 등 지원을 받을 수 있다. 해당 사업장은 지난 2022년 '제일풍경채' 민간 사전청약을 진행했으나 최근 사전청약을 취소한 바 있다. 시행사는 사전청약 담당자들에게 "건설 자재 원가 상승 및 사업성 결여 등 불가피한 사유로 부득이하게 분양사업이 취소됐다"며 사전청약 당첨자 지위 삭제, 청약통장 부활 등 후속 조치를 실시한다고 안내했다. 당시 피해를 본 사전청약 당첨자는 87가구다. 제일건설은 사업이 취소된 해당 택지로 HUG의 제2차 공공지원 민간임대주택 민간제안사업에 공모, 지난 24일 우선협상대상자로 선정됐다. 세대 수는 1419세대다. 공공지원 민간임대주택은 민간의 부지에 주택도시기금 공동 출자 부동산투자회사(리츠)를 설립해 임대주택을 짓는 것으로 10년 이상 장기 임대 후 분양하는 것이 특징이다. 우선협상 대상 사업장은 기금 출자, 융자, 주택사업금융보증 등 지원을 받을 수 있다. 제일건설은 해당 부지 사업을 완전히 포기하고 토지를 매각하기 보다는 공공 지원으로 지은 후 10년 후 분양하는 쪽을 택한 것이다. 제일건설은 내년 하반기쯤 공공지원민간임대주택 입주자를 모집할 예정이다. 민간 사전청약 당첨자 87명에게 입주권을 주는 방안에 대해서도 인허가권을 가진 인천시 등에 요청해볼 수 있지만 정해진 것은 아직 아무 것도 없다는 입장이다. 제일건설 관계자는 "당첨자 지위 유지 요구를 알고 있지만 시행사나 시공사에는 권한이 없기 때문에 HUG나 지자체, 국토교통부 승인을 받아봐야 할 사안으로 보고 있다"며 "분양을 희망하던 분들이 임차인 지위를 받아들일 지 여부도 미지수라 리츠 설립 후 관련 요청과 검토가 이뤄질 것으로 본다"고 말을 아꼈다. 올해 민간 사전청약이 취소된 사례는 총 7건이다. 해당 단지의 사전청약 당첨자들은 다른 시행사가 분양할 때 당첨자 지위를 유지해줄 것을 촉구하고 있으나 국토부는 부정적인 입장을 고수하고 있다.2024-10-31 15:28:37
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한화, '서울역 북부 역세권 복합개발사업' 11월 착공 [이코노믹데일리] ㈜한화 건설부문이 '서울역북부역세권 복합개발사업'의 인허가 및 금융 절차 등을 마무리하고 오는 11월 내 착공할 예정이라고 28일 밝혔다. 한화 컨소시엄은 지난해 10월 토지 매입을 위해 7400억원 규모의 브릿지론을 조달한데 이어 1년여만에 2조1050억원 규모의 본 PF 전환을 마쳤다. 한화 컨소시엄이 2021년 서울시와 공공기여 사전협상을 완료하고 개발 계획안을 확정한 지 3년여 만에 관련 인허가를 성공적으로 마무리한 것이다. 시공사인 한화 건설부문은 오는 11월 내 착공에 들어갈 계획이다. 서울역북부역세권 복합개발사업은 서울 중구 봉래동2가 일대에 MICE 시설과 오피스, 호텔, 오피스텔 등이 결합한 대규모 복합단지를 건설하는 사업이다. 공터였던 철도 유휴부지에 연면적 약 34만㎡, 지하 6층~최고 지상 39층 규모의 건물 5개 동이 들어선다. 사업 부지인 서울역 북부 지역은 남산, 명동, 경복궁 등 유명 관광지와 가깝고 종로, 을지로, 용산 등 주요 지역과의 접근성도 뛰어나다는 평가다. 또한 현재 운행 중인 수도권 전철 1호선, 4호선, 경의중앙선, 인천국제공항철도뿐 아니라 수도권광역급행철도(GTX)-A, 신안산선 노선까지 연결될 예정이다 사업은 한화 건설부문이 공사를 진행하고, 사업의 시행은 한화임팩트㈜, ㈜한화, 한화커넥트㈜, 한화호텔앤드리조트㈜가 출자해 설립한 ㈜서울역북부역세권개발이 맡는 등 한화그룹 계열사들이 주축이 되어 추진 중이다. ㈜서울역북부역세권개발은 한화그룹 계열사들의 신용도와 강점을 바탕으로 미국발 고금리 장기화, 유럽 및 중동 지역 전쟁 등 대외적 이슈에도 순조롭게 자금 조달에 성공했다는 게 한화의 설명이다. 한화 컨소시엄은 건설, 서비스·레저, 자산관리, 투자 등 복합개발사업 전 분야에서 뛰어난 계열사 경쟁력을 바탕으로 장기적 사업계획을 수립해 추진할 예정이다. 대다수의 개발사업 시행사와 투자자들이 준공 후 운영보다는 자산매각을 통한 투자비 조기 회수를 노리는 것과 달리 한화 컨소시엄은 보유 자산으로 두고 운영하며 지속적인 자산가치 상승을 도모할 계획이다. 김승모 한화 건설부문 대표이사는 "한화 건설부문은 5성급 호텔, 다목적 공연장(아레나), 쇼핑 시설을 갖춘 인스파이어 엔터테인먼트 리조트와 백화점, 아쿠아리움, 호텔을 합친 수원 MICE 복합단지 등 유수의 복합개발사업을 성공적으로 완성했다"며 "이번에 첫 삽을 뜨게 될 서울역북부역세권 사업 또한 성공적으로 마무리할 것"이라고 말했다. 한편 한화 건설부문은 이번 서울역북부역세권개발 사업을 시작으로 수서역 환승센터, 잠실 MICE 등 복합개발사업을 순차적으로 착공하는 것을 목표로 삼고 있다.2024-10-28 14:13:30
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민간 사전청약 사업 잇단 취소... 올해 전국 7곳 3124가구 달해 [이코노믹데일리] 인천 지역에서 또다시 민간 사전청약 사업 취소가 발생했다. 이것으로 사전청약 취소 단지는 전국에서 7곳으로 확대됐다. 23일 사전청약 피해자 비상대책위원회에 따르면 인천 영종국제도시 A16블록 '제일풍경채' 시행사인 제이아이주택은 최근 사전청약 당첨자들에게 사전공급 계약 취소를 알렸다. 시행사는 "건설자재 원가 상승 및 사업성 결여 등 불가피한 사유로 부득이하게 분양사업이 취소됨에 따라 사전청약 당첨자 계약취소를 안내한다"며 "당첨자 계약 취소는 별도 방문 없이 취소되며, 지위 삭제 등 후속 절차를 진행하겠다"고 밝혔다. 이어 "10월 1일부로 별도의 절차 없이 일괄 청약통장이 부활해 다른 주택에 청약할 수 있다"며 "사전청약 고객 여러분께 다시 한번 사전공급 계약 취소에 대한 사과의 말씀을 드린다"고 했다. 영종국제도시 A16블록 제일풍경채는 인천 중구 운남동 영종국제도시 일대에 지하 2층~지상 21층, 17개 동, 1457가구 규모로 조성되는 사업이다. 이 중 1239가구가 사전청약 대상으로, 지난 2022년 8월 청약 신청을 받았다. 당초 본청약은 2023년 8월이었으나 미뤄졌다. 시행사는 지난 7월 홈페이지를 통해 2025년 상반기로 본청약 일정을 연기한다고 공지한 바 있다. 민간 사전청약 사업 취소는 이번이 처음이 아니다. 올해 들어 사전청약을 받은 뒤 사업을 취소한 단지는 6곳 1885가구 규모로 △인천 가정2지구 2블록 278가구 △경기 파주 운정3지구 주상복합용지 3·4블록 804가구 △경남 밀양 부북지구 제일풍경채 S-1블록 320가구 △경기 화성동탄2 주상복합용지 C28블록 리젠시빌란트 108가구 △ 인천 영종하늘도시 영종A41블록 한신더휴 375가구 등이다. 이번에 취소된 단지를 더하면 사전청약 취소 가구 수는 3124가구로 늘어나게 됐다. 사전청약은 선분양보다 2년가량 앞서 주택을 공급하는 제도다. 지난 2020년 문재인 정부 당시 주택시장 수요를 분산시켜 과열된 시장 분위기를 완화하기 위해 도입됐다. 2021년 7월부터 본격적으로 시행됐지만, 실제 본청약으로 이어지지 않은 사례가 다수 발생했다. 일반적인 청약이 주택 착공 단계에서 이뤄지는 데 비해 사전청약은 지구단위계획을 승인하는 시기에 이뤄지다 보니 지구 조성 과정에서 법정보호생물이나 문화재 발견, 분양가 인상 등 각종 리스크로 인해 사업 일정이 지연되는 일이 빚어졌다. 문제가 불거지자 윤석열 정부는 출범 첫해인 2022년 11월 민간분양 사전청약을, 공공분양 사전청약은 지난 5월 폐지했다. 국토교통부는 청약 당첨자들이 사전청약 당첨 후 사업이 취소되기까지의 기간에 날린 납입횟수와 저축총액을 모두 인정하겠다는 방침이다. 전산 시스템이 완성되면 바로 적용할 예정이다. 그러나 피해자들은 국토부의 이 같은 방안에 싸늘한 시선이다. 이미 존재하는 정책을 새롭게 포장한 조치에 불과하다는 것이다. 특히 사전청약 당첨 이후 이미 신혼부부, 신생아 특례 가점 기간을 놓쳐버린 피해자들 사이에서도 불만의 목소리가 커지고 있다. 피해자 비상대책위원회는 실효성 있는 구제방안을 마련하기 위해 국토부와 한국토지주택공사(LH)를 상대로 헌법소원과 행정소송을 준비하고 있는 것으로 알려졌다.2024-10-24 10:00:00
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늦어지는 청약에 한 발 빼는 건설사... 3기 신도시 분양 산 넘어 산 [이코노믹데일리] 인천 계양지구를 시작으로 3기 신도시 본청약이 시작됐다. 하지만 분양 일정 지연에 따른 분양가 상승, 건설사의 소극적 참여로 분양 일정이 난항을 겪고 있다. 9일 업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 지난달 30일부터 인천계양지구 A3블록 신혼희망타운 359가구 본청약을 진행했다. 3기 신도시 첫 분양인 만큼 분양가를 가늠할 척도라는 평가를 받는다. 그러나 최근 주택 공급이 지연돼 공사비 상승에 따른 분양가가 인상돼 예비청약자들 사이에서 불만이 제기되고 있다. A3블록 신혼희망타운 전용면적 55㎡의 사전청약 추정 분양가는 3억3980만원이었다. 그러나 2021년 7월 사전청약 후 지난해 10월 본청약이 진행될 예정이었지만 일정이 1년 가까이 밀리면서 분양가가 상승했다. A3블록의 분양가는 3억7694만~4억480만원으로 확정됐다. 입주도 예정됐던 2026년 2월보다 늦춰질 전망이다. LH에 따르면 사전청약을 신청받은 공공분양 단지 중 본청약이 진행되지 않은 곳은 82개 단지 4만3510가구 규모다. 공공분양 사전청약 지역은 대부분 3기 신도시였다. 올해 본청약을 진행한다고 공지했던 13개 단지의 본청약은 줄줄이 밀려 길게는 1년 8개월까지 늦어지게 됐다. 또 신도시 사업은 LH와 경기주택도시공사(GH) 등이 주관하다 보니 사업비 증액이 쉽지 않다. 민간 분양 아파트와 달리 분양가에 늘어난 공사비를 제대로 반영하지 못해 건설사들이 적극적으로 참여하지 않는 상황이다. LH로서는 준공이 지연되면 입주 시기도 미뤄져 분양가가 오를 가능성이 생기는 만큼 건설사를 제때 모집해야 한다. 이에 대해 한 부동산 전문가는 “최근 민간 시행 사업에서는 공사비 인상분을 반영하는 등 대응에 나섰지만, 공공사업들은 사업비를 올리는 과정이 복잡해 쉽지 않다”며 “민간이 원하는 정도의 사업비가 나오지 않으니 현실적으로 예전 신도시 사업만큼 건설사들의 높은 참여율을 기대하긴 어렵다”고 했다. 한 대형 건설사 관계자는 “3기 신도시뿐만 아니라 대부분의 공공사업이 사업비에 물가 상승분만 일부 반영되고 정작 중요한 공사비 상승분은 반영하지 못하고 있다”며 “또한 지금 시장 상황이 조금 나아지고는 있지만 미분양에 대한 우려가 남아있어 건설사들이 적극적으로 관심을 갖고 참여하기는 어려운 상황”이라고 했다. 그러면서 “혹시나 사업비가 증액된다고 하더라도 3기 신도시에 들어서는 교통 인프라 등도 언제 진행될지 알 수 없는 상황이라 건설사들 입장에서는 고려해야 할 리스크가 많아 고민이 깊어질 수밖에 없다”고 덧붙였다. 일각에서는 이 같은 상황이 이어지면 사업을 취소하고 민간사업으로 전환하게 될 수 있다는 목소리도 나온다. 한 부동산학과 교수는 “3기 신도시 사전청약 물량들이 본청약으로 넘어가면서 분양가가 상승하고 공사비가 오르는 것은 어느 정도 예상됐던 문제”라며 “사업을 진행할 여건이 안 된다면 사업 자체를 취소하고 민간 업체가 시행 택지를 받아서 진행하게 될 가능성도 있다”고 했다. 실제로 2기 신도시 사업 중 경기 파주시 운정3지구 3·4블록 주상복합 사업지를 낙찰받은 시행사 DS네트웍스는 지난 7월 사업 여건이 악화하면서 시공사를 구하지 못했고, 한국토지공사(LH)에 토지비도 내지 못해 사업을 중단한 바 있다. 해당 사업지는 수도권광역급행철도(GTX)-A 운정역 바로 앞에 있는 초역세권 단지로, 2022년 6월 사전청약 경쟁률이 약 46대 1에 이를 정도로 인기가 높은 지역이었지만 사업이 취소됐다.2024-10-10 07:49:17
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고금리·공사비 급등에... 상반기 LH 공공택지 해약 1조원 육박 한국토지주택공사(LH)로부터 시행사나 건설사가 토지를 분양 받고도 대금 연체 등으로 계약이 해지 되는 사업장이 급증하고 있다. 공동주택 용지 신규 판매도 매우 저조해 주택 공급 차질에 대한 우려도 제기되고 있다. 17일 LH에 따르면 올해 상반기 공급 계약이 해지된 공동주택 용지는 13개 필지, 9522억원에 달한다. 이는 지난해 상반기 해약 금액(1필지, 222억원)의 약 43배, 작년 연간 해약 금액(5개 필지, 3749억원)의 2.5배에 달하는 규모다. LH는 토지를 분양받은 업체가 대금을 6개월 이상 연체할 경우 계약을 해지할 수 있다. 계약이 해지되면 용지를 분양받은 시행사나 건설사는 공급 금액의 10% 수준인 계약금을 돌려받지 못하게 된다. 이에 대해 한 LH 관계자는 "대금이 6개월 이상 연체되더라도 사업 의지가 있으면 바로 계약을 해지하지는 않는다"면서 "연체 이자가 계약금을 넘어서거나 업체에 돈을 빌려준 대주단이 해지를 요청하는 경우, 분양받은 업체가 사업성이 없다고 판단해 계약금을 포기하고 토지를 반납하는 경우 등에 계약이 해지된다"고 했다. 올해 6월 말 기준 공동주택 용지 대금 연체 규모는 41개 필지, 1조795억원 규모로 작년 말(64개 필지, 1조6652억원)보다 줄어들었다. 계약 해지가 급증하면서 해지 사업장의 연체 대금이 제외된 영향이 크다. 한 건설업계 관계자는 "고금리와 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려로 자금 조달이 힘들어지면서 대금을 내지 못하는 업체가 많이 늘었다"면서 "급격하게 오른 공사비로 사업성이 없다고 판단해 계약금을 포기하고 아예 사업을 접는 업체들도 나오고 있다"고 말했다. 최근 3년간 공사비가 급격하게 오르면서 분양가가 급등했지만, 공공택지의 경우 분양가 상한제가 적용되기 때문에 분양가를 올려받는 데에 한계가 있다. 경기 파주 운정3·4블록에 공급될 예정이었던 주상복합 아파트의 경우 2022년 사전청약을 마쳤지만, 시행사가 분양가 상한제에 맞춰 시공하겠다는 건설사를 찾지 못하면서 최근 사업이 취소되기도 했다. 공동주택 용지 신규 판매도 매우 부진한 상황이다. 올해 상반기 LH가 매각 공고를 낸 공동주택 용지 16필지, 1조1430억원어치 가운데 매각된 토지는 2필지, 2128억원 규모에 그친다. 지난해 공고하거나 공모했다가 올해 매각된 2필지와 수의계약까지 합쳐도 올해 팔린 공동주택 용지는 5필지에 불과하다. 이에 따라 올해 상반기 말 기준 미매각 공동주택 용지는 50필지, 3조5790억원 규모로 작년 말(32개 필지, 1조9000억원)의 두배에 가까운 수준으로 증가했다. LH의 주요 수입원인 토지 매각이 차질을 빚으면서 LH의 재무 건전성 악화와 주택 공급 차질을 우려하는 목소리도 나온다. 부동산 전문가는 "이런 흐름이 장기적으로는 공급 부족으로 이어져 시장에 영향을 미칠 수 있다"면서 "분양가상한제가 적용되는 공급 물량이 감소한다는 측면에서도 주택 소비자들에게 영향이 있을 것"이라고 했다.2024-07-19 07:29:28
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'취임 100일' 하이투자증권 성무용 대표…PF 위기관리 '특명' [이코노믹데일리] 취임 100일을 맞은 성무용 하이투자증권 대표가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기 강화를 위해 조직 개편에 나섰다. 1분기 적자로 전환한 하이투자증권이 PF 리스크 관리 강화로 하반기 적자에서 탈출할 수 있을지 관심이 쏠린다. 15일 하이투자증권에 따르면 지난 1일 조직 개편을 단행했다. 이번 조직 개편에서 하이투자증권은 경영전략본부의 경영기획실과 미래혁신부를 전략기획부로, 경영관리부와 자금부를 재무부로 통합했다. 특히 이번 조직 개편에서는 부동산 PF 위기에 유연하게 대응하고자 PF 금융단의 부동산 금융실과 투자금융실을 PF솔루션실로 합치고 산하에 PF 관리팀을 신설했다. 앞서 하이투자증권은 지난 3월 주주총회를 열고 홍원식 사장 후임으로 성무용 대표이사를 선임했다. 성 대표는 DGB금융지주 부사장, 대구은행 부행장을 역임했다. 성 대표는 지난 3월 취임 이후 첫 행보로 조직 개편을 실시했다. 부동산 위기 관리를 위해 오주환 단장이 이끄는 PF 금융단을 새롭게 만들었다. 추가로 부실 사업장 재구조화를 위해 프로젝트금융실 등 부동산 PF 4개실을 PF 금융단 소속으로 배치했다. 성 대표는 조직 개편에서 "조직 쇄신과 혁신을 통해 당면 현안을 해결하고, 그룹 내 시너지 영업 활성화를 통해 하이투자증권의 지속 가능한 성장을 이어갈 수 있도록 하겠다"고 설명했다. 하이투자증권이 세 달간 두 번이나 조직 개편을 단행한 이유는 PF 리스크가 시급한 과제로 꼽히기 때문이다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 하이투자증권의 지난 1분기 영업이익은 95억원 손실을 기록했다. 연결기준 당기순이익은 49억1300억원으로 지난해 4분기 대비 적자 전환했다. 전년 동기에 비해(139억8900억원) 135% 감소한 수치다. 적자 전환한 까닭으로는 부동산 PF 관련 충당금 365억원을 적립한 영향이 컸다. 지난 1분기 기준 우발부채 잔액은 1조361억원으로 이중 부동산 PF 우발부채가 8502억원에 달한다. 우발채무는 현시점에서 확정되지 않았지만 미래 특정 조건 충족 시 발생할 수 있는 채무다. 부동산 PF 우발채무는 시행사 부도 등에 의해 발생하는 부채를 뜻한다. 한국신용평가는 하이투자증권의 자기자본 대비 우발채무 비중(지난해 12월 기준)이 80.1%라고 밝혔다. 같은 기간 중형 증권사와 비교해 볼 때 △한화투자증권 64.8% △교보증권 52.8% △현대차증권 48.2% △유안타증권 31.6% △신영증권 33.7%로, 하이투자증권의 자기자본 대비 우발채무 비중은 업계 평균치 2배를 웃돈다. 전문가는 올 2분기 하이투자증권의 부동산 PF 관련 충당금이 추가로 발생할 수 있다고 진단한다. 윤소정 한국신용평가 수석애널리스트는 "금리 여건 및 부동산 PF 시장이 회복되기까지는 부동산 PF 신용공여 익스포져 부실화 위험과 자산건전성 저하에 따른 추가 충당금 적립 부담은 당분간 지속될 전망"이라고 분석했다. 최정욱 하나증권 연구원은 "하이투자증권 PF 추가 충당금을 대규모로 인식할 것으로 전망되는 DGB금융은 2분기 중 310억원의 순익 시현에 그쳐 컨센서스를 대폭 하회할 것으로 추정한다"며 "만약 PF 충당금을 매우 보수적으로 인식하게 될 경우에는 그룹의 2분기 순익이 적자 전환할 가능성도 배제하기 어려울 듯"이라고 관측했다. 한편 DGB대구은행이 'iM뱅크'로 사명을 변경하면서 하이투자증권도 6년 만에 사명을 변경한다. 오는 8월 6일 임시주주총회를 열고 'iM증권' 사명 변경 정관안을 의결할 예정이다. 업계에서는 DGB금융 계열사 사명 통일로 하이투자증권 시너지 효과가 극대화돼 수익성이 개선될 것이라는 전망도 나온다.2024-07-16 06:00:00
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노른자 사업 채권 회수?… 태영건설 반포 주거복합 공사 '올스톱' 태영건설이 시공을 맡은 서울 서초구 반포동에 있는 주거복합시설 사업장이 공사 중단 후 2개월째 방치되고 있다. 알짜 부지에 20층짜리 주거시설을 짓는 이 사업은 태영건설이 워크아웃(기업재무구조개선)에 들어가면서 과학기술인공제회(과기공)이 채권 회수 통보를 하는 바람에 약속된 자금을 조달받을 수 없게 돼서다. 추가 자금을 투입하느냐, 사업을 끝내느냐의 갈림길에서 과기공은 끝내 사업을 멈추고 부지를 파는 결정을 내린 것이다. 태영건설 사업장의 처분 여부를 과기공이 좌지우지할 수 있는 것은 이 사업에 가장 많은 자금을 투입한 선순위 채권자여서다. 과기공은 선순위 채권으로만 1520억원을 약정하고 실제 936억원을 투입했다. 그 결과 주요 대주(貸主)인 과기공이 대출금을 회수하겠다고 하면 막을 방법이 없다. 이에 대해 한 과기공 핵심 관계자는 "추가 인출해(돈을 더 넣어) 계속 진행하는 것과 스톱(사업을 멈추고 매각) 중에 뭐가 이익인지 판단것"이라고 밝혔다. ◆ 과기공의 몽니(?)··· 전문가 "이해할 수 없다" 과기공의 이러한 선택에 업계 전문가들은 이해할 수 없다는 반응이 지배적이다. 이 사업장은 우리나라의 최대 ‘노른자위’로 꼽히는 반포동에 있는 데다 이미 본 PF 궤도에 올라 착공을 시작했다. 땅만 사두고 공사를 시작하지 못한 브리지론 단계의 사업장보다 안전하다는 평가를 받는다. 상황에 따라 할인 분양까지 하더라도 완판이 어렵지 않을 것이란 의견이 대다수다. 착공 전 브릿지론 단계도 아니고 이미 공정률이 30%대인 본프로젝트파이낸싱(PF) 단계에서 이례적으로 사업이 멈춘 것이다. 과기공이 사업장을 공매 처분까지 할 수 있는 만큼 대주단과 시행사는 촉각을 곤두세우고 있다. 해당 사업장이 공매 절차를 밟게 되면 적지 않은 금전적인 손해를 보게 돼 대주단과 시행사는 사업 정상화를 위해 과기공과 합의를 시도하고 있지만 상황은 녹록지 않다. 업계에 따르면 과기공은 최근 대주 펀드 '브이아이 BH 일반사모부동산신탁'을 통해 반포동 주거복합시설 사업을 중단한다는 내용을 담은 채권 회수 안내문을 대주단과 채권단에게 발송했다. 문서에는 채권 회수 결정 사유로 '사업 진행을 위한 전제조건이 갖춰지지 않았다'라고 언급했다. ◆ 방치된 사업장, 안전사고에 노출··· "과기공 결단 중요" 이 같은 사업 중단 결정에 반포 사업장과 관련된 다른 이해관계자들은 난처한 상황에 부닥쳤다. 반포 사업장이 공매 처분이 되면 선순위 대주단인 과기공은 그나마 일부 자금을 회수라도 할 수 있지만 후순위 대주단은 투자금을 떼일 수 있기 때문이다. 또 공매로 넘어가게 되면 태영건설이 책임준공기한을 지키지 못하게 돼 채무인수를 할 수도 있다. 실제로 후순위 채권자인 KB증권이 사업 재개를 위해 추가 자금을 투입하려고 했지만 이마저도 과학기술인공제회의 반대로 어려워졌다. KB증권 등 대주단, 채권단 등은 해당 사업장이 지리적인 입지가 좋고 이미 공사 진행도 순조롭게 되고 있었던 만큼 사업 정상화를 위한 목소리를 내고 있다. 삼일회계법인은 실사를 통해 사업 계속 의견을 내기도 했다. 아울러 반포 사업장이 공매로 넘어가게 된다면 과기공도 최소 200억원이 넘는 손실을 보리라 추정된다. 최근 경매시장이 침체해 있어 사업부제에 대한 평가 가치가 절하되는 상황이기 때문이다. 아직 과기공이 반포 사업장을 공매 시장에 넘기지는 않은 것으로 파악됐다. 반포센트럴PFV의 출자기업인 이스턴투자개발 관계자는 "약정상으로는 대주인 과기공이 모두 좌지우지할 수 있는 상황이어서 마땅히 대응하는 방법이 없는 상태"라며 "과기공이 이익을 위한 최고의 방법이라는 얘기만 반복하고 있어 현재 반포 사업장은 공사 중단 상태로 계속 방치되고 있다"고 했다. 태영건설 관계자는 "워크아웃 이전에도 반포 사업장은 본PF로 수월하게 넘어가고 사업 진행도 잘 되고 있었다"며 "과기공이 일방적으로 공정률이 30%를 넘은 사업을 갑자기 중단시킨 것"이라고 지적했다. 이어 "정부의 PF사업장 옥석 가리기가 본격 추진되고 있는 상황에서 사업성이 양호한 사업장의 중단은 시장에도 부정적인 메시지로 받아들일 것"이라고 했다. 한편 해당 사업장은 지난 3월 4일부터 2개월 넘게 멈춰 서 있다. 터를 10m 이상 파놓은 상태로 사업이 중단됐다. 흙막이 시설을 해놓았지만, 여름철 장마가 계속되면 침하가 우려되는 등 위험에 노출된 상태다. 사실상 결정권을 가진 과기공이 빠르게 상황을 정리해야 할 이유다. ◆ 반도 사업장은 반포 사업장은 서울 서초구 반포동 일대에 지하 4층~지상 20층 규모 도시형생활주택 72가구와 오피스텔 25실 등 주거복합시설을 짓는 사업이다. 사업은 2022년 11월 착공했으며 2026년 1월 준공을 목표로 진행 중이었다. 반포동 주거복합시설 사업은 2021년 3월 설립된 특수목적법인(SPC)인 반포센트럴PFV를 통해 사업을 추진했다. 반포센트럴PFV의 주주사를 살펴보면 △이스턴투자개발(보통주 29.4%) △대우건설(보통주 19.6%, 우선주 33.3%) △KB증권(우선주 9.4%) △한국투자부동산신탁(우선주 5.9%) △에큐온캐피탈(우선주 2.4%) 등이다. 당시 반포센트럴PFV는 SPC인 에이블반포제일차, 에이블반포제이차 등을 통해 총 2380억원의 대출금을 조달했다. 각 트랜치별 대출금 한도는 △트랜치A 1520억원 △트랜치B-1 150억원 △트랜치B-2 350억원 △트랜치C 360억원이다. 과기공은 트렌치A(1520억원) 선순위, 트랜치B-2(350억원) 중순위로 해당 사업장의 대주단이 됐다. 태영건설은 시공사로서 2022년 8월 본PF 대출 약정을 맺고 공사를 시작했다. 약정에 따라 대출실행일로부터 태영건설은 41개월이 되는 날까지 완공하고, 대출채무도 인수해야 한다. 문제는 태영건설이 본격 워크아웃에 돌입하자 과기공이 지난 3월부터 약정 맺은 대출자금 지원을 중단해 이미 30%까지 공사가 진행된 반포 사업장이 공사를 멈췄다는 점이다. 과기공은 지난 4월 채권 회수 통보까지 하면서 사업 중단을 선언했다. 이에 반포 사업장은 채권단협의회에서 태영건설의 59곳 PF사업장 중 정상화 계획이 제출되지 않은 유일한 사업장이 됐다.2024-05-28 04:39:33
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