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재개발·재건축 사업성 높인다… 서울시, 공공기여 부담 완화·입체공원 도입 [이코노믹데일리] 서울시가 재개발·재건축 등 정비사업 관련 규제를 완화하기 위한 실행 방안을 본격 추진한다. 건설산업과 주택공급 시장 활성화를 목표로, 기존에 발표한 규제 완화 정책의 실행력을 높이겠다는 방침이다. 서울시는 경제 활력 제고와 시민 생활 개선을 위해 정비사업 규제 완화 내용을 담은 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획(주거환경정비사업 부문)’ 변경안을 마련해 13일부터 공람을 시작한다고 12일 밝혔다. 앞서 시는 지난 1~2월 △도시규제 지역 정비사업 공공기여 비율 추가 완화(3호) △정비사업 입체공원 조성 시 용적률 완화(6호) △사업성이 낮은 역세권의 준주거 종상향 기준 마련(35호) 등 다양한 규제 철폐안을 발표한 바 있다. ‘2030 기본계획’은 재개발·재건축·주거환경개선사업 등 정비사업의 기본 방향을 제시하는 최상위 법정 계획이다. 서울시는 지난해 9월 재개발·재건축 지원을 위한 사업성 보정계수·현황용적률 조정 등 대대적인 규제 완화 내용을 반영해 이를 재정비한 바 있다. ◆공공기여 부담 완화… 재개발 가능 지역 확대 이번 변경안에는 ‘높이 규제 지역 종상향 시 공공기여 완화’(3호)에 대한 구체적 실행 방안이 담겼다. 고도·경관지구, 문화재 및 학교 주변, 구릉지 등 기존 높이 제한을 받던 지역의 공공기여 부담을 완화해 정비사업 가능 구역을 확대하는 것이 핵심이다. 서울시는 이를 위해 높이 규제 지역을 새롭게 정의하고, 용도지역 상향 시 공공기여 비율을 기존 10% 일률 적용 방식에서 실제 추가 확보된 용적률에 비례한 비율을 적용하는 방식으로 조정할 방침이다. ◆입체공원 조성 시 용적률 인센티브 적용 기존 평면 공원 대신 민간 부지나 건축물 상부에 공원을 조성하는 경우 이를 공공기여로 인정하는 ‘입체공원 제도 도입’(6호) 관련 내용도 구체화됐다. 서울시는 신속통합기획(신통기획)을 통해 사업시행자가 입체공원을 조성할 경우, 시설 조성 비용과 토지 이용 제한을 고려해 용적률을 완화해 줄 계획이다. 입체공원은 대지 면적으로 인정돼 분양 가능 주택 수가 늘어나 사업성이 개선되고, 토지 활용도를 극대화할 수 있다는 장점이 있다. 오세훈 서울시장은 지난 1월 강북구 미아동 재개발 현장을 방문해 “입체공원을 도입하면 재개발 사업 추진 속도를 높이고, 경제적 부담을 덜어주는 효과가 있을 것”이라고 밝힌 바 있다. ◆역세권 준주거 종상향 기준 구체화 서울시는 사업성이 낮은 역세권 지역의 준주거지역 종상향을 적극 추진해 주택공급을 촉진할 계획이다. 이번 변경안에는 ‘역세권 정비구역 준주거 종상향 적극 추진’(35호)에 대한 구체적 지침이 포함됐다. 서울시는 준주거 종상향이 적용될 지역을 △해당 구역 평균 공시지가가 서울시 재개발·재건축 평균 이하인 정비사업 구역 △지하철역 경계로부터 250m 이내 구역으로 한정한다는 원칙을 설정했다. 또한, 신속통합기획 또는 관련 위원회 심의를 거쳐 지역 특성을 고려한 종상향 범위 조정도 가능하도록 했다. ◆재개발 심의 절차 간소화… 처리 기간 단축 서울시는 재개발 정비구역 지정에 걸리는 기간을 단축하기 위해 ‘선(先) 심의제’와 ‘재개발 처리기한제’를 도입한다. 기존에는 주민 동의서(토지 등 소유자 50% 이상)를 도시계획위원회 심의 신청 전까지 제출해야 했으나, 이를 ‘고시 요청 전’까지로 변경해 주민 동의 절차와 심의를 동시에 진행할 수 있도록 했다. 또한, 정비계획의 행정 절차 기간을 단축하는 ‘재개발 처리기한제’를 즉시 시행한다. 이를 통해 정비구역 지정까지 걸리는 기간이 기존보다 6개월 이상 단축될 것으로 기대된다. ◆2030 기본계획 변경안, 13일부터 공람 서울시는 ‘2030 기본계획 변경(안)’을 13일부터 27일까지 공람해 시민 의견을 수렴한다. 이후 서울시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의 등 후속 절차를 거쳐 올해 상반기 내 변경 고시를 완료할 계획이다. 변경안의 자세한 내용은 서울시보 및 서울시 누리집(고시·공고), ‘정비사업 정보몽땅’(고시·공고)에서 확인할 수 있다. 이에 대해 최진석 서울시 주택실장은 “재개발·재건축 사업을 지원하기 위한 서울시의 규제 완화 노력이 활발히 진행 중”이라며 “이번 계획이 신속하게 현장에 적용될 수 있도록 법정 기본계획 변경을 조속히 완료하겠다”고 밝혔다.2025-03-12 13:30:00
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개봉동 49번지 일대, 35층 아파트 단지로 재개발…신속통합기획 확정 [이코노믹데일리] 서울 구로구 개봉동 49번지 일대가 35층 내외 1360여 세대 규모의 아파트 단지로 재개발된다. 서울시는 11일 개봉동 49번지 일대 재개발사업에 대한 신속통합기획을 확정했다고 밝혔다. 이에 따라 노후 저층 주거지는 현대적인 대단지 아파트로 탈바꿈하며, 기반 시설 개선과 함께 미래 ‘신(新)개봉 생활권’의 중심으로 거듭날 전망이다. 이번 계획에 따라 개봉1동사거리 역세권 예정지에는 35층 내외의 고층 타워형 아파트가 들어서고, 서쪽 매봉산 인접 지역은 자연 경관을 고려해 6~10층 규모의 저층 주거지로 조성된다. 개봉중학교 인근은 일조 영향을 최소화하기 위해 건물 높이가 조정됐다. 보행 환경 개선을 위해 남부순환로~매봉산 구간에 ‘브이(V)’자 형태의 통경 구간이 조성되며, 도심 속 경관 기법(View cone)이 적용돼 개방감을 높인다. 또한, 고척로와 남부순환로를 연결하는 남북 관통 도로가 신설돼 주변 개발 사업과의 연계성이 강화된다. 신구로선 역세권 예정지인 점을 감안해 용도지역이 기존 ‘역세권 제2종 7층’에서 ‘3종’으로 상향되며, 개봉사거리와 저층 주거지 중심으로 녹지 공간과 생활 편의 시설이 확충될 예정이다. 높이 차이가 있는 고척로와 매봉산 일대에는 주민 공동 이용 시설이 들어선다. 시는 개봉동 49번지 일대 정비계획이 빠르게 수립될 수 있도록 지원할 방침이다. 해당 구역은 지난해 6월 신속통합기획에 착수한 이후 9개월 만에 전문가 검토회의, 주민 간담회, 설명회를 거쳐 기획이 완료됐다. 올해 안에 구역 지정을 목표로 정비계획 수립 절차를 진행 중이다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 “개봉동 49번지 일대는 인근 개발 사업, 신구로선 개통, 남부순환로 평탄화 공사 등과 함께 새로운 생활 중심지로 변모할 것”이라며 “쾌적한 주거 환경을 조성하기 위해 정비계획 수립을 적극 지원하겠다”고 밝혔다.2025-03-11 15:10:00
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규제 완화에... 노후 단지들 리모델링 포기하고 재건축으로 [이코노믹데일리] 리모델링을 추진하던 노후 아파트 단지 주민들이 정비 방식을 재건축으로 바꾸는 사례가 잇따르고 있다. 정부와 지자체의 재건축 규제가 상당 부분 완화된 데다가 공사비 인상으로 리모델링 시 부담해야 할 조합원 분담금이 과거보다 훌쩍 오른 것이 이유로 꼽힌다. 실제로 서울 강남구 개포동 ‘성원대치2단지’ 리모델링 조합은 오는 22일 해산 총회를 진행할 예정이다. 2008년 조합 설립 이후 약 17년 만이다. 리모델링 사업 추진이 지지부진한 사이 재건축을 선호하는 주민이 늘면서 리모델링 대신 재건축을 추진할 것으로 보인다. 2007년 조합을 설립해 리모델링을 추진해 오던 서울 성동구 응봉동 ‘대림1차’도 작년 말 재건축 설명회를 여는 등 사업 방향을 틀었다. 리모델링은 준공 15년이 지난 아파트가 가구 수를 최대 15%까지 늘리면서 건물을 다시 지을 수 있는 정비 방식이다. 재건축과 비교해 사업성은 상대적으로 낮지만, 사업 기간이 짧고 진입 장벽도 낮은 것이 장점으로 꼽혔다. 통상 조합 설립부터 입주까지 6~7년이면 마무리된다. 그런데 정부가 지난해 재건축 패스트트랙 제도를 도입하면서 리모델링 시장 분위기가 바뀌었다. 이전까진 안전진단을 통과해야 재건축을 시작할 수 있었는데, 정부가 사업시행인가 전까지만 안전진단을 통과하면 되도록 하면서 총 소요 기간에서 3년 정도 줄일 수 있게 됐다. 서울의 아파트는 서울시 신통기획 대상에 포함되면 재건축 기간을 더 단축할 수도 있다. 리모델링을 선택했을 때 사업 기간을 단축하는 이점이 희석된 것이다. 건설 공사비 인상으로 눈덩이처럼 불어난 분담금 문제도 리모델링 수요를 줄이고 있다는 분석이다. 리모델링은 아파트 골조를 남겨두고 공사하기 때문에 기술적으로 난도가 더 높고, 단위 면적당 공사비가 더 비싼 측면이 있다. 주거환경연구원에 따르면, 작년 리모델링 사업장의 3.3㎡당 평균 공사비는 890만원으로 재건축 공사비(820만7000원)보다 8%가량 비쌌다. 리모델링 공사비는 전년 대비 14.3% 뛰었는데, 전체 정비 사업 인상률(12%)보다 인상 폭이 컸다. 이 때문에 리모델링 허가를 마무리하고 이주를 앞둔 단지에서도 분담금 갈등이 빚어지기도 한다. 경기도 안양시 평촌의 ‘목련2단지’에서 일부 주민은 “분담금이 기존의 2배 이상이 됐다”며 리모델링 대신 재건축을 해야 한다고 주장한다. 이에 리모델링 조합 측은 “원점으로 돌아가 다시 재건축을 추진하면 공사비가 훨씬 불어날 것”이라고 맞서며 사업이 지연되고 있다.2025-02-18 15:35:00
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서울 창신동 일대 6400가구 대단지로…신통기획 확정 [이코노믹데일리] 서울의 대표적인 낙후 주거지역으로 철거 대신 보존을 택했던 '도시재생 1호 사업지' 창신동 일대가 신속통합기획으로 6400가구 규모의 주거단지로 탈바꿈된다. 14일 서울시에 따르면 창신동 23-606과 629 신속통합기획 신규 대상지로 확정하고 지난해 확정된 창신동 23-2·숭인동 56-4 일대를 포함한 총 4개소, 약 34만㎡에 대한 통합개발 계획을 발표했다. 창신동 일대는 박원순 전 서울시장 재임 시절이던 지난 2014년 서울의 1호 도시재생 선도지역으로 지정됐으나, 주택공급과 기반시설 등 물리적 주거환경 개선 효과는 미흡하다는 지적이 잇달았다. 이에 서울시는 창신동 일대에 신속통합기획을 적용해 주거환경의 근본적인 정비와 함께 한양도성과 낙산의 역사와 자연을 품은 강북을 대표하는 서울 도심 대표 주거단지로 개발을 하겠다고 밝혔다. 이번에 확정된 대상지는 서울 도심에 위치하지만, 경사가 가파른 구릉지형으로 도로도 협소하고 노후 건축물이 전체 95%에 달하는 등 환경이 매우 열악한 지역이다. 또 주변 한양도성, 흥인지문 등 국가유산으로 인한 앙각규정 등 제약이 많은 곳이기도 하다. 이러한 창신동 일대 특성을 반영해 구릉지 등 제약사항은 극복하고, 역사·경관적 가치는 살리며 지하철역 등 도시 편의성은 활용한 지역으로 변화시킬 계획이다. 추진방향은 △지역 연결성 강화 및 교통 환경 개선을 위한 교통체계 정비 △경사지 극복 및 주변과 연계되는 보행동선 구축 △구릉지·한양도성 등 제약을 극복하는 유연한 계획으로 사업여건 개선 △낙산·한양도성을 고려한 높이 계획으로 열린 도시경관 창출이다. 시는 창신동 23-606·629 일대 신속통합기획이 확정됨에 따라 향후 정비계획 수립이 빠르게 추진될 수 있도록 지원할 계획이다. 이번에 확정된 창신동 23-606, 창신동 629일대를 포함하면 현재 대상지 총 138개소 중 88개소가 기획을 완료했다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 "창신동 일대는 개발제약이 큰 대상지임에도 불구하고 노후 주거지 정비라는 신속통합기획 본연의 목적 달성을 위해 주민과 공공이 힘을 모아 추진한 사업"이라며, "창신동 및 숭인동 4개 지역을 한양도성의 역사·문화와 낙산 경관, 도심의 편의성을 모두 누리는 도심 대표 주거지로 조성해 시민들에게 양질의 주택을 안정적으로 공급, 주택시장에 숨통을 틔우겠다"고 말했다.2024-11-14 09:17:22
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서울 관악구 신림5구역 신통기획 확정 [이코노믹데일리] 서울시 관악구 신림동에 최고 34층, 3900세대 규모의 주거단지가 들어선다. 서울시는 최근 신림동 412번지 일대(신림5구역)에 대한 신속통합기획을 확정했다고 16일 밝혔다. 신림5구역은 신림선 서원역이 가까워 교통이 편리하다. 또 북쪽으로는 도림천이 흐르고 남쪽으로는 삼성산이 인접해 자연환경도 쾌적하다. 대상지는 1970년대 주택단지 조성사업으로 형성됐으며, 약 74%의 주택이 노후화하는 등 주거환경이 열악한 지역이지만 제1종일반주거지역이 72%에 달하고 최대 60ｍ의 고저 차가 있는 구릉지 특성상 개발이 어려웠다. 시는 대상지의 잠재력에 주목해 역세권과 숲세권, 수세권을 누릴 수 있는 주거단지 조성을 목표로 신속통합기획 계획안을 수립했다. 주된 내용은 △주변 다양한 장소로 편리하게 연결되는 단지 조성 △지형 차이를 활용한 입체적 공간 디자인 △지역과 소통하는 열린 단지 조성 △삼성산과 어우러진 스카이라인·도림천으로의 열린 경관 창출이다. 우선 서원역과 삼성산, 도림천 등 다양한 장소로 편리하게 연결되는 길을 조성한다. 대상지 경계부 순환도로와 주변으로 연결되는 도로를 정비하고 공공보행통로를 조성해 차량 또는 보행으로 주변 어디로든 연결될 수 있도록 계획했다. 단지는 기존 급경사 지형 특성을 활용해 단차 사이 공간을 커뮤니티 시설, 주차장 등 다양한 시설로 활용한다. 아울러 지역과 소통하는 열린 단지로 조성한다. 단지 북쪽 일대는 도림천과 연계, 주거복합용지로 계획하고 생활 공유 가로를 조성해 지역 커뮤니티 활성화를 도모한다. 이 밖에 삼성산과 조화를 이루고 도림천에서 바라봤을 때 파노라마 경관이 형성될 수 있도록 계획했다. 주동의 높이를 다양하게 구성하고 3개 통경축을 확보했다. 신림동 일대에는 대상지 규모가 큰 신림1구역과 이번 신림5구역 등 5곳에서 신속통합기획이 추진 중으로, 사업이 모두 완료되면 약 1만2000세대 규모의 주거단지로 거듭날 전망이다. 이번 신림5구역 신속통합기획 확정으로 시에서 추진 중인 신속통합기획 131곳 중 77곳이 완료됐다. 조남준 서울시 도시공간본부장은 "신림5구역이 역세권과 숲세권, 수세권이라는 입지적 장점을 한껏 누릴 수 있는 도시와 자연이 하나 된 주거지로 거듭나길 기대한다"고 말했다.2024-10-16 14:12:53
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