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전세보증사고 올해 들어서만 3조원 규모 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않아 발생한 전세 보증사고가 올해 들어서만 3조원 규모로 발생했다. 월별 보증사고 액수는 올해 2월부터 꾸준히 감소하는 추세였으나, 7월 들어 다시 증가세로 돌아섰다. 26일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1∼7월 전세보증금 반환보증 사고액은 3조818억원, 사고 건수는 1만4250건이다. 월별 보증사고 액수는 2월 6489억원을 정점으로 4개월 연속 감소하는 모습을 보였으나, 6월 3366억원에서 7월 4227억원으로 다시 증가했다. 올해 1∼7월 누적 전세 보증사고 규모는 작년 같은 기간(2조2637억원)보다 36.1% 증가했다. 세입자의 전세금 반환을 요청받은 HUG가 올해 상반기 내어준 돈(대위변제액)은 2조4177억원이다. 지난해 상반기 대위변제액 1조6506억원보다 46.5% 늘었다. HUG는 올해 상반기까지 만기가 돌아온 전세계약의 보증 사고율이 높게 나타났으나, 하반기부터는 점차 낮아질 것으로 보고 있다. 집값과 전셋값이 정점이던 2022년 5∼7월 맺어진 전세계약의 만기가 지나면 빌라 역전세 문제가 어느 정도 가라앉을 수 있다는 의미다. 올해 7월의 경우 전세보증 잔액이 늘어 보증사고액 또한 증가한 것으로 HUG는 내다봤다. 서울 빌라의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 올해 4∼5월을 기점으로 하락하는 추세다. 한국부동산원 임대차 시장 사이렌에 따르면 서울지역 연립·다세대(빌라)의 최근 3개월 평균 전세가율은 4∼5월 두 달간 72.0%로 같았고, 6월 71.6%에서 7월 70.0%로 떨어졌다. 빌라 매맷값이 1억원이라면 전세가격은 7000만원이라는 뜻이다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 크기에 '깡통전세'로 분류한다. 올해 7월 기준으로 전국에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 강원 춘천으로 93.3%를 기록했다. 춘천에 이어 인천 미추홀(92.6%), 충남 아산(89.2%), 전북 익산(88.6%)의 전세가율이 높았다. 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 여전히 강서구(80.5%)다. 금천구(81.0%), 강동구(78.4%)가 뒤를 이었다. 용산구(49.6%)는 서울에서 빌라 전세가율이 가장 낮다. 부동산원은 최근 3개월간 매매·전세 실거래 자료를 바탕으로 매월 전세가율을 집계하고 있다. 전세보증은 집주인이 세입자에게 전세금을 내어주지 않을 때 HUG가 자체 자금으로 먼저 세입자에게 반환한 뒤 2∼3년에 걸쳐 구상권 청구와 경매를 통해 회수하는 상품이다.2024-08-27 09:57:53
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2분기 전국 오피스텔 매매·전세 동반 하락, 월세는 상승 지난 2분기 전국 오피스텔 매매가와 전세가가 동반 하락한 가운데 월세만 지속 상승하며 일부 지역에서는 상승 폭이 확대된 것으로 나타났다. 16일 한국부동산원에 따르면 2분기 전국 오피스텔 매매가는 전 분기 대비 0.47% 하락했으며, 전세가격도 0.34% 내렸다. 그러나 월세는 0.26% 올랐다. 매매가를 보면 전국은 하락 폭이 전 분기와 같지만, 서울(-0.26%→-0.13%)은 낙폭이 축소됐다. 주거 여건이 양호한 지역의 오피스텔 수요 증가로 투자 심리가 소폭 회복되면서 매매가 하락 폭이 줄어든 것으로 부동산원은 해석했다. 다만 인천(-0.67%)은 신축 오피스텔 공급으로 상대적으로 노후화된 오피스텔 가격이 하락하며 전 분기(-0.45%)보다 하락 폭이 확대됐고, 경기도(-0.61%)도 가격 하락 장기화와 금리 부담 등으로 투자 수요가 감소하며 하락 폭이 0.03%포인트 커졌다. 지방(-0.68%)도 공급이 많은 대구, 광주를 중심으로 높은 하락세를 나타내며 전체적으로 하락 폭이 커졌다. 전세가의 경우 서울은 0.12% 내리며 1분기(-0.17%)보다 낙폭이 줄었지만, 인천(-0.34%→-0.59%), 경기(-0.18%→-0.32%)는 낙폭이 커졌다. 서울은 아파트 전세가 상승으로 인한 대체 수요가 나타나며 낙폭이 다소 줄어든 것으로 부동산원은 해석했다. 그러나 매매시장과 마찬가지로 인천은 노후화된 오피스텔에 대한 수요 감소가, 경기도는 전세사기 및 역전세 이슈 속에 매물 적체가 장기화한 것이 낙폭이 확대된 배경으로 지목된다. 지방(-0.55%)도 낙폭이 전 분기보다 0.02%포인트 증가했다. 월세가격은 전국이 0.26% 오르며 전 분기(0.22%)보다 상승 폭이 확대된 가운데 특히 서울은 0.40%에서 0.45%로, 수도권은 0.31%에서 0.37%로 상승 폭을 키웠다. 다만 지방(-0.18%)은 부산과 세종의 하락 폭 축소에도 대구의 하락 폭이 급증하며 전 분기(-0.14%) 대비 하락 폭이 확대됐다. 전세사기 여파로 비아파트에 대한 전세 기피 현상이 심화한 것이 월세 상승을 부추기는 것으로 해석된다. 전세 보증금을 돌려받지 못할 것이라는 우려에 월세로 눈을 돌리는 수요가 늘어났다는 것이 전문가들 해석이다. 이에 전국 오피스텔의 월별 전월세 전환율(전세보증금을 1년치 월세로 환산하는 비율)은 6.12%를 기록했다. 서울은 5.62%였으나, 수도권(6.06%), 지방(6.79%) 모두 6%대로 나타났다. 전국 오피스텔의 수익률은 5.35%로 조사됐다. 지역별로는 대전 7.65%, 세종 6.32%, 광주 6.26% 순으로 높았으며, 서울이 4.84%로 가장 낮았다.2024-07-16 07:29:52
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서울 아파트 전세 비중 3년 만에 최대 서울 시내의 한 부동산에 게시된 부동산 매물 정보[연합뉴스] 올해 2분기 서울 아파트 전세 계약 비중이 다시 60%를 돌파했다. 3년 만에 최대치를 기록했다. 10일 부동산R114에 따르면 전·월세 거래 신고제가 시행된 2021년 2분기 이후 서울 아파트 전·월세 계약을 분석한 결과 올해 2분기 전세 계약 비중이 1분기(58.6%)보다 늘어난 61.1% 다. 이는 분기 기준으로 2021년 2분기(62.2%) 이후 3년 만에 가장 높은 수치다. 장기 저금리 기조가 깨지고 2021년 3분기부터 한국은행이 기준금리를 인상하면서 서울 아파트 전·월세 계약에서 전세가 차지하는 비중은 60% 이하로 떨어지기 시작했다. 특히 한국은행이 2022년 7월과 10월 두 차례에 걸쳐 빅스텝(기준금리 0.5%포인트 인상)을 단행한 이후 그해 4분기 전세 비중은 52.1%까지 하락한 반면, 월세 비중은 47.9%까지 치솟았다. 금리 인상 여파로 전셋값은 급락했지만 대출 이자 부담이 커졌고 보증금을 제때 돌려받지 못하는 역전세난이 심화하고, 전세 사기 피해까지 확산하면서 전세 불안 심리가 나타난 것이다. 그러다 기준금리 동결 속에 시장금리가 안정되기 시작한 지난해 3분기와 4분기에는 전세 비중이 각각 60.2%, 60.0%로 다시 60% 선으로 올라섰고, 올해 2분기 들어서는 전세 비중이 과거 금리 인상 이전 수준을 회복했다. 이에 대해 한 부동산 전문가는 "올해 2분기 들어 금융권 대출 금리가 최저 3%대로 떨어진 반면, 서울 아파트 전·월세전환율은 평균 4.7%로 시장금리보다 높다 보니 대출 이자보다 월세 이자가 높은 상황이 됐다"며 "최근 전셋값 상승세와 맞물려 월세 부담도 덩달아 커지다 보니 대출을 받아 전세를 얻으려는 수요가 증가한 것으로 보인다"고 했다. 구별로는 올해 2분기 동작구의 전세 비중이 67.8%로 가장 높았다. 도봉구와 은평구가 각각 67.7%로 뒤를 이었다. 또 금천구 67.4%, 양천구 67.2%, 광진구 65.3% 등의 순으로 전세 비중이 높았다. 이에 비해 용산구는 41.4%로 서울에서 전세 비중이 가장 낮았고, 중구(50.3%), 종로구(50.6%), 마포구(55.7%), 강남구(56.5%) 등도 전세 비중이 평균 이하를 기록했다. 전세 금액대별로 보면 전체 전세 거래에서 3억∼6억원 이하가 차지하는 비중은 46.9%, 6억∼9억원 이하 22.7% 등으로, 전체 전세 거래에서 3억∼9억원 이하의 비중은 70%에 육박한 것으로 나타났다. 3년 전인 2021년 2분기 44.6%, 20.7%에 비해 중저가 거래 비중이 더 커진 것이다. 이에 비해 3억원 이하 저가 전세의 거래 비중은 21.2%, 9억원 초과 고가 전세 비중은 9.2%를 기록해 각각 3년 전(23.6%, 11.0%)보다 거래 비중이 감소했다.2024-07-11 08:00:00
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전세보증사고 2조 육박... HUG가 대신 갚은 돈 회수율은 17% 임대차 계약 종료 후에도 집주인이 전세보증금을 제때 내주지 않아 발생한 전세 보증사고 규모가 올해 들어 4월까지 2조원에 육박한 것으로 나타났다. 빌라(연립·다세대)를 중심으로 전세사기와 역전세 등 후폭풍이 이어진 결과로 풀이된다. 연간 기준으로 역대 최고치를 뛰어넘을 수도 있다는 우려가 나온다. 22일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1월부터 4월까지 전세보증금 반환 보증보험 사고액은 1조9062억원, 사고 건수는 8786에 달했다. 월별 사고 규모는 1월 2927억원, 2월 6489억원, 3월 4938억원, 4월 4708억원이다. 올해 1∼4월 보증사고는 전년 동기(1조830억원) 대비 76%(8232억원) 늘었다. 전세 사기와 역전세(시세가 기존 전세보증금보다 낮은 상황) 여파가 이어지고 있다는 방증으로 풀이된다. 문제는 올해 연간 사고액은 역대 최고치였던 작년 규모(4조3347억원)를 뛰어넘을 것이 확실시된다는 점이다. 세입자에게 전세금 반환을 요청받은 HUG가 올해 1∼4월 내어준 돈(대위변제액)은 1조2655억원이다. 이는 지난해 같은 기간 대위변제액(8124억원)보다 무려 55.8%나 급증한 액수다. 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 때 세입자는 보증보험을 통해 전세금 반환을 요구할 수 있다. HUG는 자체 자금으로 먼저 세입자에게 반환한 뒤 2~3년에 걸쳐 구상권 청구와 경매를 통해 보증금을 회수한다. 일반적으로 세입자는 주택임대차보호법에 따라 전세권 설정, 확정일자 등 법적 대항력을 갖추면 우선변제권이 인정된다. 하지만 매매가와 보증금 차이가 거의 없으면 우선변제권이 있어도 보증금을 전액 돌려받기 어려운 상황이 발생한다. 집주인이 해당 주택을 팔거나 경매에 넘겨도 낙찰금이 보증금보다 적을 수 있기 때문이다. 대위변제액은 늘어나는 반면, HUG가 집주인에게서 대신 내준 보증금을 돌려받는 비율(연간 회수율)은 크게 줄어들고 있다. 2019년만 해도 58%였던 연간 회수율은 2022년 24%, 2023년 14%로 점점 줄어들었고, 올해도 10%대를 맴돌고 있다. 보증금 10억원을 대신 내주고도 집주인들한테는 2억원도 못 받고 있다는 것이다. 지난해 HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 내어준 3조5544억원 가운데 회수금은 5088억만에 불과했다. 올해 1분기 대위변제액 회수율은 17.2%로, 전세금 8842억원을 대신 돌려주고 1521억원을 회수했다. HUG 관계자는 “경매 절차에는 시간이 걸리기 때문에 대위변제 이후 채권 회수까지 통상 2∼3년가량이 소요된다”면서 “최근 대위변제가 급증하는 추세라 당해연도 회수율이 10%대로 낮아졌다”고 설명했다. 전세보증사고 규모는 앞으로 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 지난해 60% 후반대까지 떨어졌던 서울 빌라의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 올해 들어 다시 높아지고 있기 때문이다. 한국부동산원 자료를 보면 지난달 기준 서울지역 빌라의 전세가율은 평균 72.0%로, 올해 1월 70.4%부터 4개월 연속 상승했다. 통상 전세가율이 80% 이상이 되면 집을 팔아도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’로 분류한다. 이런 상황이 지속되면 전세보증금 사고액은 천정부지로 치솟을 가능성이 있다. 전국에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 전남 광양으로 104%였다. 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 강서구(80.2%)였고, 구로구(79.0%), 관악구(77.8%), 중구(76.8%) 순이었다. 부동산 전문가는 “이 같은 현상은 전세가보다 매매 가격이 내려가 발생하고 있다”면서 “앞으로 깡통전세 사고 가능성이 커질 것으로 우려되는 만큼, 관련 대책이 마련이 시급하다”고 했다.2024-05-23 07:31:35
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