2026.01.08 목요일
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압구정4구역도 피하지 못한 분담금 쇼크…집 줄여도 10억원대 부담 [이코노믹데일리] 재건축 ‘대어’로 꼽히는 서울 강남구 압구정4구역에서 조합원 분담금이 예상보다 크게 불어나면서 사업 추진을 앞두고 충격이 확산되고 있다. 8일 정비업계에 따르면 압구정4구역 한양4차 전용면적 101~104㎡ 조합원이 재건축 이후 전용 84㎡를 분양받으려면 추정 분담금으로 9억3385만원을 추가 부담해야 하는 것으로 집계됐다. 기존과 비슷한 평형을 선택했음에도 10억원에 육박하는 현금이 필요하다는 뜻이다. 면적을 줄여도 부담은 크게 달라지지 않는다. 한양4차 전용 208~210㎡ 주택을 보유한 조합원이 전용 139㎡로 신청 시 필요한 분담금은 12억5000만원에 달한다. 재건축을 통해 집을 ‘줄여 가는’ 선택조차 고액 현금을 요구받는 구조다. 대형 평형의 부담은 상상을 뛰어넘는다. 전용 290㎡ 펜트하우스를 분양받을 경우 추정 분담금은 최소 170억원으로 계산됐다. 해당 펜트하우스의 추정 분양가는 210억9000만원 수준이다. 구역 내 가장 작은 한양4차 41동 전용 79㎡ 조합원이 펜트하우스 분양을 선택하면 약 191억원 안팎의 추가 부담이 발생하는 것으로 추산됐다. 조합원 분담금은 재건축 후 분양가에서 기존 주택의 종전자산가치를 뺀 금액이다. 종전자산가치는 감정평가액에 비례율을 곱해 산출되는데 사업성이 나쁠수록 비례율이 낮아져 분담금은 커진다. 일반적으로 비례율이 100%를 넘으면 사업성이 양호하다고 평가된다. 압구정4구역의 비례율은 46.02%로 계산됐다. 정비계획 수립 당시 예상했던 66.57%보다 20%포인트 이상 낮아진 수치다. 조합은 3.3㎡(1평)당 공사비를 1280만원으로 가정했다. 조합원들의 체감 충격은 크다. 일부 조합원들 사이에서는 규제로 조합원 대출도 사실상 막힌 상황에서 10억원에 달하는 분담금을 마련하는 건 현실적으로 불가능하다는 평가도 나온다. 이 같은 상황은 압구정4구역만의 문제가 아니다. 지난해 시공사를 선정한 압구정2구역 역시 비례율이 종전 61.11%에서 42.36%로 급락했다. 반면 공사비는 3.3㎡당 1000만원에서 1150만원으로 뛰었다. 이로 인해 기존 전용 152㎡ 주택 소유자가 전용 128㎡를 신청할 경우 분담금은 10억원을 넘기게 됐다. 당초 추정치였던 3억2000만원의 세 배에 달하는 수준이다. 정비업계 관계자는 “대출 규제가 풀리지 않는 한 고액 분담금은 조합원과 실수요자에게 큰 장벽이다”라며 “강남 핵심지라도 이제는 분담금 부담을 현실로 체감하는 분위기다”라고 말했다.2026-01-08 11:10:20
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분담금 100억 넘어도 몰린다… 강남 재건축 펜트하우스가 내보내는 '위험 신호' [이코노믹데일리] 강남 재건축 단지에서 초대형 펜트하우스 선호가 빠르게 확산하고 있다. 조합원 분담금이 100억원을 넘겨도 신청자가 몰리는 흐름은 공급 희소성 때문이지만, 일각에서는 “초고가 시장의 과열이 재건축 사업 전체를 흔들 수 있다”는 경고가 나온다. 21일 정비업계에 따르면 은마아파트 재건축 조합이 최근 실시한 ‘조합원 평형 설문’에서 전용 286㎡ 펜트하우스를 선택한 조합원이 12명으로 집계됐다. 전용 84㎡를 가진 조합원이 이 펜트하우스를 신청할 경우 예상 분담금은 94억5000만원이다. 전용 76㎡를 보유한 조합원은 97억3000만원을 추가 부담해야 한다. 전용 143㎡ 펜트하우스도 50명이 선택했다. 예상 분담금은 전용 76㎡ 기준 37억4000만원, 전용 84㎡ 기준 34억5000만원 수준이다. 압구정2구역에서도 전용 300㎡ 펜트하우스를 13명이 신청했고, 전용 222㎡ 준펜트하우스에는 24명의 조합원이 몰렸다. 신현대11차 전용 183㎡ 조합원이 전용 300㎡ 펜트하우스를 선택할 경우 추정 분담금은 166억원에 이른다. 이 같은 흐름은 표면적으로 ‘초희소 자산’에 대한 선호로 설명된다. 강남권 펜트하우스는 공급 자체가 극히 제한적이고, 시세 역시 경기와 무관하게 꾸준히 최고가를 경신해왔다. 실제 최근 3년간 강남권에서는 100억원이 넘는 신고가 거래가 이어졌다. 그러나 전문가들은 이 같은 흐름을 시장 과열의 전조로 보고 있다. 초고층·초대형 상품이 재건축 사업의 구조를 왜곡하고, 일반 조합원의 분담금 상승 압력으로 전가될 가능성이 있기 때문이다. 펜트하우스 공급 확대로 조합 전체의 공사비 부담이 늘어날 경우, 중·소형 조합원의 분담금 상승으로 이어지는 구조적 리스크도 배제할 수 없다. 또한 고금리 국면이 장기화되는 상황에서 초고가 시장이 단기간 과열될 경우 가격 조정 압력이 일시에 나타날 수 있다는 경고도 나온다. 부동산 자산 중에서도 펜트하우스와 같은 초고가 시장은 거래량 자체가 적어 가격 조정기에 변동 폭이 더 커질 수 있다. 한 정비업계 관계자는 “펜트하우스 수요 증가가 당장은 ‘부유층의 선택’으로 보이지만, 재건축 조합 전체의 사업성을 흔드는 요인이 될 가능성을 과소평가해선 안 된다”며 “초고가 시장의 심리적 신호가 재건축 전반의 리스크로 확산될 수 있다”고 말했다. 강남 재건축 펜트하우스 선호는 공급 희소성과 자산 방어 심리가 결합한 결과지만, 그 이면의 리스크가 누적되기 시작하면서 재건축 시장에 새로운 변수로 떠오르고 있다.2025-11-21 10:38:43
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삼성물산, 신반포4차 재건축 도급계약 체결…'래미안 헤리븐 반포'로 변신 [이코노믹데일리] 삼성물산 건설부문이 서울 서초구 신반포4차아파트 재건축정비사업 조합과 공사 도급계약을 맺고 본격적인 사업 추진에 나선다. 지난 3월 시공사 선정 이후 약 4개월 만에 체결된 이번 계약은 반포권 핵심 입지에 들어서는 1조원대 대규모 사업이라는 점에서 주목된다. 6일 삼성물산에 따르면 신반포4차 재건축은 잠원동 70번지 일대 9만2922㎡ 부지에 지하 3층~지상 48층, 총 7개 동 1828가구 규모로 들어선다. 고속터미널역(3·7·9호선)에서 도보 100ｍ 거리의 초역세권 입지를 비롯해 반원초, 경원중, 청담고(예정) 등 우수 학군과 신세계백화점, 뉴코아, 서울성모병원 등 생활 인프라를 두루 갖췄다. 삼성물산은 새 단지명을 ‘래미안 헤리븐 반포’로 제안했다. 래미안 원베일리 설계에 참여한 미국 건축설계그룹 SMDP와 세계적 디자이너 론 아라드(Ron Arad), 니콜라 갈리지아(Nicola Galizia) 등이 설계에 참여해 스카이 커뮤니티, 아트리움, 펜트하우스 등에 반포 최고·최대·최초 콘셉트를 적용할 계획이다. 지난달 30일 서초구청에 통합심의를 접수한 조합은 인허가 절차를 밟으며 사업 속도를 높이고 있다. 삼성물산은 “반포 지역의 주거 가치를 한 단계 높이고 ‘반포=래미안’ 이미지를 공고히 하겠다”고 밝혔다. 삼성물산은 올 상반기 한남4구역과 장위8구역 본계약을 마친 데 이어 이번에도 신속히 도급계약을 마무리하며 향후 사업 추진에 탄력을 붙였다.2025-08-06 16:08:01
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