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20년째 '개발 중'… 송도, 국제도시는 아직 오지 않았다
◆아직도 개발 중…도시는 어디로 가고 있나 송도국제도시는 아직 완성되지 않았다. 2003년 첫 삽을 뜬 이후 20년이 지났지만 이 도시는 여전히 ‘개발 중’이라는 간판을 떼지 못하고 있다. 몇몇 구역이 남았다는 차원이 아니다. 핵심 공공시설이 비어 있고 주요 개발 예정 부지는 여전히 울타리 안에 갇혀 있다. 외형은 도시지만 실질적으로는 미완의 상태다. 송도는 1공구부터 11공구까지 총 11개 개발 구역으로 나뉜다. 이 가운데 1~5공구는 주거와 상업 중심의 개발이 상당 부분 완료됐고, 6·8공구 역시 최근 개발계획 변경과 실시계획 승인 등을 거쳐 본격적인 개발 단계에 접어들었다. 반면 7공구는 일부 기반시설 정비 외에는 뚜렷한 진척이 없는 상태며, 11공구는 도시계획 자체가 아직 확정되지 않아 사실상 개발이 멈춰 있는 상황이다. 특히 11공구는 개발 시행자 변경, 토지 매입 지연, 환경영향평가 미완료 등이 복합적으로 얽히며 수년째 답보 상태를 벗어나지 못하고 있다. 이에 인천시의회는 도시계획 전면 재조정을 요구하고 있으며, 산업경제위원회는 지난 2월 ‘송도국제업무지구 활성화 및 11공구 도시계획 변경 소위원회’를 구성해 인천경제청에 구체적인 대책 마련을 촉구하고 있다. 문제는 이들 미개발 지역이 단순한 후속 사업이 아니라는 점이다. 애초 송도 개발계획은 국제업무단지와 외국인 정주 인프라, 첨단산업 기반이라는 세 축을 중심으로 기획됐다. 그러나 이 기능이 배치된 대부분의 구역이 지금도 비어 있거나 사업이 중단된 상태다. 반면 아파트와 상업시설 위주의 1~5공구만 빠르게 개발돼 도시계획의 중심축이 바깥으로 밀려나는 모순이 생겼다. 결국 송도는 도시의 외형은 갖췄지만 내부 기능은 비어 있는 상태에 머물러 있다. 자족 기능을 형성해야 할 핵심 공간이 아직 개발되지 않으면서 ‘잠만 자는 도시’라는 인식이 강해지고 있다. 외관은 갖췄지만 생활과 일자리 기능이 약화되면서 도심의 밀도와 내실은 크게 떨어졌다. 이러한 인식은 송도를 서울로 출퇴근하는 베드타운이라는 이미지로 고착시키고 있다. 또 다른 걸림돌은 개발 주체의 분산이다. NSIC의 공동개발 체제가 사실상 해체되면서 공구별로 사업자와 시공사가 달라졌고 통합된 계획 아래 움직이는 대신 각자 사업에 나서는 형태가 됐다. 통일성 없는 개발이 이어지면서 도시 전체의 기능 배치와 품격 관리가 어려워졌다. 현재로서는 이를 조정하고 통제할 수 있는 컨트롤타워가 부재한 상태다. 일각에서는 이 같은 미개발 상태가 오히려 송도의 미래 기회가 될 수 있다는 시각도 있다. 다른 신도시는 대부분 가용 용지를 이미 소진한 반면 송도는 절반 가까운 땅이 아직 비어 있다. 그러나 이 가능성이 실질적인 성과로 이어질지는 여전히 불투명하다. 계획 자체를 다시 짜야 한다는 것이 전문가들의 공통된 지적이다. 인천시의회는 도시의 방향 자체가 늦춰지고 있다고 지적하며 공공성과 도시 본래 기능을 회복하기 위해서는 통합 마스터플랜 재정비가 시급하다고 강조한다. 특히 11공구를 포함한 미개발 지역에 대해 기능 재배치와 공공시설 확충, 국제기관 유치 전략 등을 아우르는 종합계획이 필요하다는 주장이다. 도시가 수십 년간 미완의 상태로 머무는 사례는 드물지 않지만 송도는 ‘국제도시’라는 이름을 내건 만큼 그 대가가 더 크다. 진짜 완성은 단지 건물의 준공이 아니라 도시가 약속한 미래를 구현하는 데 있다. ◆GTX-B 착공…송도는 다시 오를 수 있을까 송도 부동산 시장이 27주 연속 하락세를 이어가는 가운데, GTX-B 노선 착공이 일부 기대감을 자극하고 있다. 그러나 실제 시장 반응은 여전히 냉랭하다. 교통 호재 하나로 침체된 흐름을 되돌리기엔 도시의 핵심 기능이 비어 있다는 지적이 더욱 설득력을 얻고 있다. GTX-B 노선은 인천 송도에서 서울 여의도, 용산을 거쳐 남양주 마석까지를 연결하는 고속 광역철도다. 수도권 접근성이 획기적으로 개선될 것으로 기대되며 일부 구간에서는 사전 공사가 진행 중이다. 송도 입장에서는 입지 경쟁력을 회복할 수 있는 기회로 평가되지만 현장 분위기는 아직 반등과는 거리가 있다. 일부 단지에서 급매물이 소진되는 모습도 포착되고 있다. 그러나 전체적인 거래량은 여전히 미미하다. 송도 지역 한 중개업소 관계자는 “GTX-B 착공 소식 이후 문의는 증가했지만, 실제 매수로 이어지는 경우는 거의 없다”며 “시장 전반에 바닥 신호로 받아들이기보다는 여전히 관망세가 뚜렷하다”고 설명했다. 입주 물량 감소 역시 반등의 근거로 거론되지만 실질적인 시장 회복 신호로 보기엔 무리가 있다는 분석이 많다. 2025년 이후 송도 내 신규 입주 물량은 줄어들 예정이나 이는 가격 하락세의 속도를 둔화 시키는 데 그칠 가능성이 높다. 실질적인 반등보다는 하락의 저지선이 다소 상향 조정되는 수준이라는 해석이 더 우세하다. 전문가들은 근본 원인을 도시 기능의 결핍에서 찾는다. 국제병원과 제2국제학교는 여전히 공터로 남아 있고, 국제업무단지의 상업업무용지 개발도 제자리걸음이다. 교통망이 아무리 좋아도, 일자리와 교육·의료 인프라가 따라주지 않는다면 송도는 여전히 ‘잠만 자는 도시’로 남게 된다. 한국금융연구원 관계자는 “GTX-B는 분명한 호재이지만, 도시 기능의 회복 없이 부동산 시장이 반등하긴 어렵다”며 “송도는 교통보다 도시계획과 정주 기반을 재정비해야 할 시점”이라고 진단했다. GTX-B 착공은 송도에 있어 기회임과 동시에 시험대다. 교통망 하나로 도시의 가치를 끌어올릴 수 있느냐는 검증은 이제부터 시작이다. ‘서울과 연결된 도시’가 아니라 ‘살고 싶은 도시’로 바뀌지 않는 한 송도의 반등은 요원하다. ◆"이럴 줄 알았으면 안 왔다"…인천경제청이 무너뜨린 도시의 약속 “송도에 오면 자녀 교육과 국제병원, 첨단 업무지구까지 모두 누릴 수 있다고 했지만, 지금은 그 어느 것도 제대로 갖춰지지 않았습니다” 10년 전 서울을 떠나 송도에 정착한 김 모 씨(42)는 최근 아파트를 팔까 고민 중이다. GTX-B 착공 소식에도 불구하고 비어 있는 국제병원 부지와 학교 문제는 해결될 기미가 보이지 않기 때문이다. “환승만 편해지는 도시라면 여기서 살 이유가 없죠”라는 말에서 송도를 둘러싼 실망감이 묻어 난다. 송도국제도시는 처음부터 단순한 주거지가 아니었다. ‘대한민국 최초의 경제자유구역’, ‘아시아의 뉴욕’, ‘지식 기반 국제도시’라는 수식어는 이 도시에 쏟아졌던 기대의 크기를 상징한다. 입주민도 그 약속을 믿고 선택했다. 하지만 정작 현실은 ‘출퇴근은 서울로, 생활은 단절된 채’라는 불편한 일상이 됐다. 가장 큰 문제는 생활 인프라의 불균형이다. 송도 내부는 아파트 단지와 상업 시설이 촘촘히 들어섰지만 교육과 의료, 문화 시설은 턱없이 부족하다는 지적이 많다. 국제 병원은 오랫동안 사업자가 유치되지 못한 채 빈 터로 남아 있고, 제2국제학교 역시 표류 상태다. 다국적 기업 유치는 물론 근무할 수 있는 업무 단지도 대부분 미입주 상태다. 한 주민은 “서울과 가까운 도시라기보다는 서울에 의존할 수밖에 없는 도시가 됐다”고 말했다. ‘국제업무단지’라는 이름이 무색하게 실제로는 대부분이 주거지로 채워졌고 계획됐던 중심 기능은 여전히 부재한 상태다. 특히 자녀를 둔 부모들의 불만은 크다. “국제학교가 들어온다는 말에 이사까지 했지만 여전히 소식이 없고, 정주 여건이 갖춰지지 않는다면 송도에 머물 이유도 없습니다”라는 말은 송도가 단순한 부동산 투자처를 넘어 ‘삶의 터전’으로 기능해야 한다는 본질적인 요구를 담고 있다. 도시 브랜드에 대한 회의도 커지고 있다. “지금 송도는 아파트는 있지만 도시는 없다는 말이 공감됩니다”라는 한 입주민의 말처럼 송도의 정체성은 혼란 속에 있다. 많은 주민들은 이러한 혼란의 배경에 인천경제청의 결정적 책임이 있다고 지적한다. 인천경제청은 2011년 NSIC와의 협의를 통해 주거와 업무 용지 비율을 8대2로 완화했다. 이 결정으로 당초 업무·상업 중심의 국제도시라는 계획이 근본부터 흔들렸다. 이후에도 인천경제청은 비율 재검토나 도시의 균형 발전에 적극적으로 나서지 않았다. 그 결과 송도는 ‘국제업무단지’라는 이름만 남은 아파트촌이 됐고 주민들이 기대했던 미래도 멀어졌다. 한 입주민은 “인천경제청이 애초 취지대로 도시 계획을 이끌었더라면 지금 같은 결과는 나오지 않았을 것”이라며 “책임 있는 정책 전환과 실질적 대책이 시급하다”고 말했다. 그럼에도 불구하고 일부 주민들은 여전히 가능성을 믿는다. “GTX-B가 개통되고 지금까지 아쉬웠던 도시 기능들이 향후 개발을 통해 보완된다면, 송도는 생활권의 변화와 함께 다시 기회의 도시로 거듭날 수 있습니다” 송도가 가진 입지, 계획 면적, 개발 여지는 다른 신도시에 비해 여전히 강점이라는 것이다. 결국 송도가 다시 ‘국제도시’로 거듭날 수 있을지는 부동산이 아닌 도시 계획의 복원에 달려 있다. 외형 뿐 아니라 내실을 갖춘 정주 도시로서 시민이 체감할 수 있는 삶의 공간으로 완성돼야 한다는 것이다. 입주민들은 지금도 기다리고 있다. 도시가 약속했던 비전이 단순한 마케팅 슬로건이 아닌 생활의 기반으로 현실화 되기를. 이제 송도는 그 약속에 다시 답을 내놓아야 할 시간이다.
2025-05-22 09:00:00
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포스코퓨처엠·삼성SDI, 유상증자와 책임경영
[이코노믹데일리] #김인규의 기분상승은 '기업 분석'을 통해 주가가 '상승'하는 흐름을 짚어보고 산업군을 읽는 맥락과 용어 그리고 기업 분석의 상식을 제공합니다. 산업군을 보는 새로운 시각과 깊이 있는 분석을 통해 독자 여러분의 '기분도 자산도 상승'하도록 돕겠습니다. <편집자 주> 자산을 불리고 더 나은 미래를 꿈꾸기 위해 많은 사람이 투자에 관심을 쏟고 있는 요즘입니다. 하지만 바쁜 일상을 살면서 여러 기업에 대해 구체적으로 공부하긴 어렵고, 그러다 보면 내가 투자한 기업의 주가가 왜 올랐는지도 알기 어려울 때가 많습니다. 취업과 이직, 성공적인 커리어를 위해서라도 유관 산업 분석은 필요해 보이지만 경제신문은 읽어봐도 무슨 말인지 잘 모르겠고 재무제표는 어렵기만 하죠. 그래서 주말마다 일주일간 주식시장에서 이슈가 됐던 기업, 산업군의 맥락·용어·재무제표 등을 살펴보려 합니다. 이번주는 배터리 소재기업 포스코퓨처엠과 배터리 기업 삼성SDI의 유상증자 및 모기업의 출자 소식을 살펴보겠습니다. ◆ 삼성SDI 최종발행가액 14만원, 삼성전자의 3340억원 출자 삼성SDI는 16일 2차 발행가액이 발표되면서 최종 발행가액이 주당 14만원으로 최종 결정됐습니다. 이에 따라 조달할 자금 규모도 최초 계획했던 2조원에서 17% 감소한 약 1조6500억원이 될 전망입니다. 증권신고서에 따르면 확정 발행가액은 1차와 2차 발행가액 중 낮은 가액으로 고정되기 때문에 지난 4월 8일 기준으로 결정된 1차 발행가액 주당 14만6200원, 모집총액은 1조7282억원보다 규모가 축소된 거죠. 삼성SDI는 이 자금을 미국 내 합작법인 투자, 헝가리 공장 생산 능력, 확대, 전고체 배터리 시설 투자 등 미래 성장에 쓸 예정이에요. 한국 증시에서 유상증자로 인한 논란이 많지만 이번 삼성SDI 유상증자에서 경영진과 모회사는 유상증자에 적극적으로 참여하며 주주들의 마음을 달래고 있어요. 유상증자가 발표된 이후 지난 3월 사내이사로 공식 선임된 최주선 삼성SDI 대표이사 사장은 당시 1억9000만원 규모의 자사주를 매입했고, 삼성SDI의 지분 19.58%를 보유한 최대 주주 삼성전자는 지난달 30일 3340억원을 출자해 228만4590주를 매입하겠다고 결의했습니다. 삼성SDI는 시가총액이 이미 많이 낮아진 상황에서 유상증자를 결정하다 보니 조달 금액도 줄어들고, 시가총액이 높은 상황과 비교하면 필요한 금액 대비 많은 주식 수 발행이 필요하다 보니 주식 수 희석이 커져 안타깝다는 지적도 나와요. 미래 성장을 위해 자금이 필요했다면 주가가 이만큼 하락하기 전에 빠른 판단을 내렸어야 한다는 거죠. 하지만 모회사의 출자 소식은 유상증자에 긍적적인 영향을 줄 수 있을 것으로 보입니다. 삼성SDI는 이번 유상증자를 통해 투자를 성공적으로 마무리하고 업황 회복을 기대할 수 있을까요? ◆ 포스코퓨처엠 1조1000억원 유상증자, 포스코홀딩스의 5256억원 출자 포스코퓨처엠도 지난 13일 1조1000억원 규모의 유상증자를 결정했습니다. 이차전지 소재 사업의 미래 경쟁력을 강화하기 위해서입니다. 포스코퓨처엠은 이번 유상증자가 재무 구조 개선과 제조 경쟁력 강화 목적이라고 밝혔어요. 이번 유상증자로 조달하는 자금은 캐나다 양극재 합작 공장, 포항 및 광양 양극재 공장 증설 등에 사용할 예정이에요. 포스코퓨처엠은 지난달 22일 구형흑연 제조공정을 국산화해 밸류체인을 확보하기 위해서 카본신소재 신설법인을 설립해 생산공장 건설에 약 4000억원을 투자하겠다고 밝히기도 했어요. 현재 음극재의 핵심 재료인 흑연은 중국에서 대부분 수입되고 있는데 아프리카 등 중국이 아닌 국가에서 천연흑연을 들여와 직접 구형흑연으로 가공하고 음극재 생산까지 이어가겠다는 계획이죠. 포스코퓨처엠의 이러한 계획은 오는 2027년 만료되는 미국 인플레이션 감축법(IRA) 해외우려기관(FEOC) 규정 유예를 염두에 둔 판단이에요. 유예가 끝나면 중국산 원자재를 사용하는 기업은 미국의 지원금을 받을 수 없기 때문에 배터리 기업과 완성차 기업들의 공급망 다변화가 필요해지기 때문입니다. 지금 준비해두면 중국 의존도를 낮춰둔 포스코퓨처엠에 주문이 몰릴 수 있다는 거죠. 업계에서는 2027년부터 전기차 수요도 회복세를 보일 것으로 기대하고 있어 이를 대비하는 모습입니다. 이차전지 투자에 보통 2~3년 걸린다는 점을 감안해 이번 유상증자를 통해 재무구조를 훼손하지 않는 선에서 자금을 조달하고 투자를 마무리해두겠다는 계획입니다. 주목할 점은 모회사인 포스코홀딩스가 이번 유상증자 금액의 약 절반에 해당하는 5256억원을 출자한다는 점입니다. 그룹의 이차전지 소재 사업인 포스코필바라리튬솔루션 3280억원, 포스코GS에코머티리얼즈 690억원 참여 금액을 합하면 포스코홀딩스의 출자 금액은 총 9226억원 규모에 달해요. 포스코홀딩스는 주주 가치 희석 등 문제를 최대한 방지하고 책임 경영을 실행하기 위해서 대규모 출자를 결정했다고 밝혔어요. 한 기업거버넌스포럼 전문가는 모기업이 자회사의 유상증자에 참여하지 않는다면 의문이 제기될 수 있는데 최소한 그러한 의혹에서 벗어날 수 있는 것이라며 긍정적인 시각을 보였습니다. 두 기업이 이번 유상증자를 통해 이차전지 투자를 성공적으로 마무리하고 반등에 성공할 수 있을까요? 투자자들은 여전히 우려 섞인 마음으로 지켜보고 있습니다.
2025-05-17 06:00:00
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