[2019 부동산 입법포럼] 김준환 서울디지털대학교 교수 "분양가 상한제, 정비사업 위축으로 주택가격 상승 초래"

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수가 분양가 상한제 시행으로 집값을 당장 잡기는 어려울 것이라는 전망을 내놨다. 다만 분양가 상한제 시행 후 내놓을 추가대책에 따라 정책 실효성이 좌우될 것이라고 분석했다.

김 교수는 22일 오전 10시 서울 여의도 국회본관 3층 VIP식당에서 열린 ‘2019 데일리동방 부동산 입법포럼’에 참석해 이 같이 밝혔다.

이날 포럼에서는 이상호 건설산업연구원장을 좌장으로 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수, 김태섭 주택산업연구원 실장, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 이명섭 국토교통부 주택정책과장, 임언선 국회입법조사처 입법조사관 등이 패널로 참석해 분양가 상한제에 대한 각자의 입장을 밝혔다.

이 자리에서 주제발표자 겸 패널로 참석한 김 교수는 “민간택지 분양가 상한제 시행령 개정안에는 여러 가지 시장에 미치는 부정적인 요인을 최대한 줄이기 위해 핀셋으로 지역을 축소화 시키는 것이 핵심이다”며 “분양가 관리를 위해 후분양 단지, 주택가격이 급증하는 지역에 대해서만 핀셋 적용할 예정이다”라고 분양가상한제를 정리했다.

또한 시장의 문제점으로 꾸준히 지적된 로또 청약 등에 대해서도 언급하며 “모든 무주택 실수요자들에게 기회가 제공되는 것이 아닌 특정 소수에게만 기회가 돌아가기 때문에 쏠림현상과 상대적 박탈감이 발생할 수 있다”고 지적했다.

반대로 순기능에 대해서는 가장 기본적으로 주택가격의 안정을 꼽았다. 재건축 등 신규주택의 가격하락이 이뤄지면서 신규 분양주택에 대한 수요가 집중될 것이란 시장의 기대감이 커질 가능성도 있다는 것이다.

김 교수는 “분양가 하락으로 주변 시세보다 저렴한 주택 구입이 가능해 진다는 장점도 있다”며 “또한 지방 등 침체지역으로의 투자수요가 분산돼 지방지역의 고질병으로 꼽힌 미분양물량 해소 등의 문제점 해결 효과도 유발할 수 있다”고 말했다.

그러면서도 분양가 상한제를 시행할 경우 재건축 등 정비사업의 위축으로 이어질 가능성이 높고, 이렇게 되면 기존 재고주택으로 유동자금이 몰려 결국 평균주택 가격 상승이라는 부작용을 낳을 수 있다고 지적했다.

김 교수는 "결론적으로 시장의 자율적인 기능이 가격을 안정시킨다는 것은 다소 동떨어진 논리라고 할 수 있다"며 "또한 재건축 등 상한제 적용을 통한 재고주택 가격 안정까지 꾀한다는 정부의 논리 역시 현실과는 괴리감이 있다"고 말했다.

부동산 시장의 태풍의 눈으로 지목된 강남지역에 대해서도 '수요와 공급의 논리가 적용되지 않는 시장'으로 분류하며 분양가 상한제로 인한 효과를 기대하기 어려울 것으로 내다봤다.

그는 "실수요와 투자수요 뿐만 아니라 탈법과 편법, 그리고 상속 및 증여 수요가 어마어마하기 때문에 정책적으로 반영할 필요가 있지만 정부가 눈을 감고 있다"며 "강남은 전국의 고소득자가 대기수요로 분포하고 있어 수요의 끝을 알 수 없다"고 덧붙였다.

이어 "분양가 상한제 지역의 대부분 고가주택이기 때문에 실수요자들이 분양받기 어려운 가격이므로 결론적으로 고소득자나 그 자녀들이 혜택을 고스란히 누리게 될 것"이라면서 "대출을 규제해 집값을 내리는 정부의 논리도 현실성이 떨어진다"고 지적했다.

그러면서 김 교수는 보완사항으로 탈법, 편법 상속과 증여를 엄단해야 한다고 강조했다.

그는 "부동산 관련 금융거래 등 통합 전산화 추진과 불법거래 등에 대한 처벌을 강화할 필요가 있다"면서도 "고가주택을 가질 수 있는 능력이 있는 사람만 보유할 수 있도록 보유세 강화를 펼침과 동시에 투명한 거래 활성화를 위한 양도세 완화가 함께 이뤄져야 할 것이다"라고 덧붙였다.