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올해 전세 보증사고액 4조원대... HUG, 7000억 채권발행 재개 [이코노믹데일리] 집주인이 세입자에게 전세금을 내어주지 못해 발생한 전세 보증사고 규모가 올해 들어 10월까지 4조원을 넘어섰다. 전세사기, 깡통전세 보증금을 대신 돌려주느라 2년 연속 3조원대 영업 손실을 보게 된 주택도시보증공사(HUG)는 이달 말 최대 7000억원 규모의 채권 발행에 나선다. 20일 HUG에 따르면 올해 1∼10월 전세보증금 반환보증 사고액은 4조291억원, 사고 건수는 1만8687건이다. 올해 보증사고액은 역대 최고치였던 작년 사고액(4조3347억원)을 뛰어넘을 것이 확실시된다. 다만 7월 4227억원에서 8월 3496억원, 9월 364억원, 10월 2913억원으로 월별 보증사고 액수는 감소하는 추세다. 전세보증은 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 않을 때 HUG가 자체 자금으로 먼저 세입자에게 반환한 뒤 2∼3년에 걸쳐 경매 등으로 회수하는 상품이다. 전세보증에 가입한 주택의 세입자에게 반환을 요청받은 HUG가 올해초부터 10월까지 내어준 돈(대위변제액)은 3조3271억원으로 올해 대위변제액은 4조원에 육박할 것으로 보인다. HUG 대위변제액은 2021년 5041억원 규모였으나 2022년 9241억원, 2023년 3조5544억원으로 크게 늘었다. 대위변제액은 급증했지만, 임대인으로부터 받아내는 회수율은 8%대로 뚝 떨어져 HUG는 올해 3조9911억원의 영업손실이 예상된다. 이런 대규모 적자에 HUG 자기자본은 올해 1분기 6조8000억원에서 4분기 2조6800억원으로 쪼그라들 것으로 전망된다. 문제는 HUG의 보증 한도가 자본금과 연결되기 때문에 누적 손실로 자본금이 쪼그라들면 전세보증, 분양보증 등 HUG가 수행하는 각종 보증이 중단될 수 있다는 점이다. HUG는 자본금의 90배까지만 보증할 수 있는데 올해 9월 말 보증 잔액은 634조원, 담보보증금액을 차감한 보증 잔액은 361조원이다. HUG는 자본금 확충을 위해 7000억원 규모의 신종자본증권 발행에 나섰다. 만기가 30년 이상으로 긴 신종자본증권은 회계상 영구채로 분류돼 자본으로 인정받을 수 있기 때문이다. 금융위원회가 지난달 말 '투자자 보호'를 이유로 HUG의 채권 발행에 제동을 걸었으나 국토교통부와 협의를 거쳐 예정대로 진행하기로 했다. HUG는 지난 14일 금융당국에 증권신고서를 제출했으며, 투자자 수요예측을 거쳐 오는 26일 채권을 발행할 예정이다. 공모 희망 금리는 연 3.5∼4.1%다. 이번 채권 발행에 앞서 정부가 HUG에 출자한 금액은 4년간 5조4739억원에 이른다. HUG에 대한 주택도시시금 출자는 2021년 3900억원, 2023년 3849억원, 올해 7000억원 규모로 이뤄졌다. 올해는 한국도로공사 주식 4조원 현물출자도 있었다.2024-11-21 10:00:00
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HUG 자본확충 위한 채권 발행 중단…'전세대출 확대 우려'에 제동 [이코노믹데일리] 주택도시보증공사(HUG)의 자본 확충을 위한 채권 발행 일정이 돌연 중단됐다. 전세보증금 반환보증을 운용하는 HUG의 자본 확충이 전세대출 확대 신호로 해석될 수 있다는 우려에 금융당국이 제동을 건 것으로 보인다. 30일 국토교통부 등에 따르면 HUG는 이날 최대 7000억원 규모의 채권(신종자본증권) 발행을 위한 절차를 중단했다. HUG는 전날 금융당국에 증권신고서를 제출하고, 이날 기관투자자들을 대상으로 수요 예측을 할 계획이었다. 그러나 금융당국이 '관계부처 추가 협의가 필요하다'는 의견을 전달함에 따라 채권 발행 작업이 중단됐다. HUG 관계자는 "추가 협의가 필요하다는 말만 들어 절차 중단 사유를 파악하고 있다"고 말했다. 국토부 관계자는 "신종자본증권 발행 필요성을 좀 더 세밀하게 보완해달라는 차원"이라며 "보완 이후 금융당국과 협의해 채권 발행을 추진할 것"이라고 밝혔다. 금융당국 관계자는 "공공기관이 신종자본증권을 통해 자본을 확충하는 것은 매우 이례적인 일이어서 투자자 보호에 문제가 없는지 확인해보기 위해 협의중"이라며 "협의는 몇일, 내지 일주일 등이 걸릴 수 있다"고 말했다. HUG가 신종자본증권 발행에 나선 것은 전세사기 등으로 보증 사고가 지속되며 손실이 계속해서 커지고 있기 때문이다. HUG가 집주인 대신 세입자에게 전세금을 돌려주는 과정에서 발생하는 대위변제액은 올해 1∼9월에만 3조220억원에 달한다. 그러나 HUG가 집주인에게 회수하는 금액의 비율은 올해 1∼8월 기준으로 8%대에 그친다. HUG는 올해도 지난해와 비슷한 3조원대 적자를 볼 것으로 예상한다. 문제는 HUG의 보증 한도가 자본금과 연동되기 때문에 손실 누적으로 자본금이 줄어들면, 전세보증 가입이 중단되는 사태가 올 수 있다는 점이다. HUG의 보증 한도는 자본금의 70배였으나 지난해 법을 개정해 90배로 늘렸고, 법정 자본금도 5조원에서 10조원으로 확대했다. 그런데도 전세사기와 깡통전세 여파가 이어지자 HUG는 신종자본증권 발행을 추진하고 있었다. 신종자본증권은 만기가 30년 이상으로 길어 부채임에도 자본 성격을 지닌다. HUG는 전세보증과 임대보증 등을 안정적으로 유지하기 위해서는 올해 안으로 자본 확충이 필요하다는 입장이다. 전세보증과 가계대출에 대한 금융당국과 국토부 정책 방향이 엇갈리면 피해는 전세보증 가입이 필요한 서민층에게 돌아올 수 있다.2024-10-30 09:54:13
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국토부 '전세사기' 막는다…임대보증 가입기준 강화 [이코노믹데일리] 일부 임대사업자들이 임대보증금 보증에 가입하면서 주택가격을 산정할 때 감정평가기관과 결탁해 감정평가액을 부풀리고 전세사기에 악용하는 사례를 막기 위해 정부가 공시가격을 원칙으로 주택가격을 산정하도록 제한하는 방안을 추진한다. 어쩔 수 없이 감정평가가 필요한 경우에도 임대사업자가 아닌 주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관이 의뢰한 감정평가기관의 평가 결과를 따르도록 했다. 23일 국토교통부에 따르면 지난 20일 이 같은 내용의 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 일부개정안을 입법예고하고 10월30일까지 의견을 수렴 중이다. 국토부는 지난 6월 임대보증체계 안정화 방안을 발표하며 전세사기 위험이 높은 '무자본 갭투자'를 방지하기 위해 주택가격에 공시가격 126%룰을 우선 적용하는 등 가입 기준을 강화해나가겠다고 밝힌 바 있다. 국토부는 "감정평가액을 실제 가치보다 부풀려 산정한 결과를 바탕으로 임대보증금 보증에 가입해 전세사기 피해가 발생하고 보증기관의 대위변제액이 급증하고 있다"며 "임대보증금 보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 원칙적으로 공시가격 인정비율을 적용하도록 하고 필요한 경우 감정평가액을 활용할 수 있도록 하되 구체적인 요건을 마련하려는 것"이라고 취지를 설명했다. 임대보증금 보증은 임대사업자가 부도 등의 사유로 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인에게 보증금을 돌려주는 보증상품으로, 보증기관으로는 HUG와 SGI서울보증이 있다. 현재 아파트 등 공동주택은 감정평가법인이나 감정평가사를 통해 산정한 평가액, 공시가격, 한국부동산원의 부동산테크 시세, KB시세, 안심전세 모바일 애플리케이션(앱) 시세 하한가 등을 통해 주택가격 산정방식을 자유롭게 선정할 수 있다. 이 때문에 임대사업자들은 상대적으로 공시가격보다 높게 주택가격이 산정되는 감정평가금액을 선호하고 이후 보증사고가 발생하는 경우 보증기관이 더 높은 금액의 대위변제금을 물어내는 경우가 늘어났다. 이에 국토부는 공시가격과 실거래가가 없어 참고하기 어렵거나 주변 시세와 큰 차이를 보이는 등 보증 가입시점의 주택가격을 적절하게 반영하지 못한다고 판단되는 불가피한 경우에만 감정평가액을 활용할 수 있도록 시행령 개정을 추진한다. 전세반환보증과 동일하게 기준을 맞춘다는 취지에서다. 임대사업자가 이의신청을 해 보증회사가 인정한 경우로 한정되며 이 경우에도 보증회사가 의뢰한 감정평가법인의 감정평가 결과를 활용해야 한다. 정부는 등록임대주택에 대한 전세사기를 막기 위해 2020년 8월 임대보증금 보증 가입을 의무화했다. 시행은 1년 유예돼 실제로는 2021년 8월부터 전면 의무화됐다. 임대보증금 보증에 가입하지 않은 임대사업자에게는 최대 3000만원의 과태료가 부과된다. 23일 기준으로 130여 건의 의견이 제출됐다. 임대사업자들의 반대의견이 다수를 차지한다. 한 등록임대인은 "고금리에 126% 룰에 이어 또 다시 임대인을 몰아붙이면 임차인도 힘들어진다"고 토로했으며 다른 등록임대인은 "감정평가 기관의 눈치보기로 인해 감정가액이 적게 나온 경우 영세 민간임대사업자의 도미노 파산이 일어날 수밖에 없다"고 반대 목소리를 냈다.2024-09-23 16:38:41
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전세보증사고 올해 들어서만 3조원 규모 집주인이 전세보증금을 제때 돌려주지 않아 발생한 전세 보증사고가 올해 들어서만 3조원 규모로 발생했다. 월별 보증사고 액수는 올해 2월부터 꾸준히 감소하는 추세였으나, 7월 들어 다시 증가세로 돌아섰다. 26일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1∼7월 전세보증금 반환보증 사고액은 3조818억원, 사고 건수는 1만4250건이다. 월별 보증사고 액수는 2월 6489억원을 정점으로 4개월 연속 감소하는 모습을 보였으나, 6월 3366억원에서 7월 4227억원으로 다시 증가했다. 올해 1∼7월 누적 전세 보증사고 규모는 작년 같은 기간(2조2637억원)보다 36.1% 증가했다. 세입자의 전세금 반환을 요청받은 HUG가 올해 상반기 내어준 돈(대위변제액)은 2조4177억원이다. 지난해 상반기 대위변제액 1조6506억원보다 46.5% 늘었다. HUG는 올해 상반기까지 만기가 돌아온 전세계약의 보증 사고율이 높게 나타났으나, 하반기부터는 점차 낮아질 것으로 보고 있다. 집값과 전셋값이 정점이던 2022년 5∼7월 맺어진 전세계약의 만기가 지나면 빌라 역전세 문제가 어느 정도 가라앉을 수 있다는 의미다. 올해 7월의 경우 전세보증 잔액이 늘어 보증사고액 또한 증가한 것으로 HUG는 내다봤다. 서울 빌라의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 올해 4∼5월을 기점으로 하락하는 추세다. 한국부동산원 임대차 시장 사이렌에 따르면 서울지역 연립·다세대(빌라)의 최근 3개월 평균 전세가율은 4∼5월 두 달간 72.0%로 같았고, 6월 71.6%에서 7월 70.0%로 떨어졌다. 빌라 매맷값이 1억원이라면 전세가격은 7000만원이라는 뜻이다. 통상 전세가율이 80%를 넘으면 집을 처분해도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 크기에 '깡통전세'로 분류한다. 올해 7월 기준으로 전국에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 강원 춘천으로 93.3%를 기록했다. 춘천에 이어 인천 미추홀(92.6%), 충남 아산(89.2%), 전북 익산(88.6%)의 전세가율이 높았다. 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 여전히 강서구(80.5%)다. 금천구(81.0%), 강동구(78.4%)가 뒤를 이었다. 용산구(49.6%)는 서울에서 빌라 전세가율이 가장 낮다. 부동산원은 최근 3개월간 매매·전세 실거래 자료를 바탕으로 매월 전세가율을 집계하고 있다. 전세보증은 집주인이 세입자에게 전세금을 내어주지 않을 때 HUG가 자체 자금으로 먼저 세입자에게 반환한 뒤 2∼3년에 걸쳐 구상권 청구와 경매를 통해 회수하는 상품이다.2024-08-27 09:57:53
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전세보증사고 2조 육박... HUG가 대신 갚은 돈 회수율은 17% 임대차 계약 종료 후에도 집주인이 전세보증금을 제때 내주지 않아 발생한 전세 보증사고 규모가 올해 들어 4월까지 2조원에 육박한 것으로 나타났다. 빌라(연립·다세대)를 중심으로 전세사기와 역전세 등 후폭풍이 이어진 결과로 풀이된다. 연간 기준으로 역대 최고치를 뛰어넘을 수도 있다는 우려가 나온다. 22일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 1월부터 4월까지 전세보증금 반환 보증보험 사고액은 1조9062억원, 사고 건수는 8786에 달했다. 월별 사고 규모는 1월 2927억원, 2월 6489억원, 3월 4938억원, 4월 4708억원이다. 올해 1∼4월 보증사고는 전년 동기(1조830억원) 대비 76%(8232억원) 늘었다. 전세 사기와 역전세(시세가 기존 전세보증금보다 낮은 상황) 여파가 이어지고 있다는 방증으로 풀이된다. 문제는 올해 연간 사고액은 역대 최고치였던 작년 규모(4조3347억원)를 뛰어넘을 것이 확실시된다는 점이다. 세입자에게 전세금 반환을 요청받은 HUG가 올해 1∼4월 내어준 돈(대위변제액)은 1조2655억원이다. 이는 지난해 같은 기간 대위변제액(8124억원)보다 무려 55.8%나 급증한 액수다. 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않을 때 세입자는 보증보험을 통해 전세금 반환을 요구할 수 있다. HUG는 자체 자금으로 먼저 세입자에게 반환한 뒤 2~3년에 걸쳐 구상권 청구와 경매를 통해 보증금을 회수한다. 일반적으로 세입자는 주택임대차보호법에 따라 전세권 설정, 확정일자 등 법적 대항력을 갖추면 우선변제권이 인정된다. 하지만 매매가와 보증금 차이가 거의 없으면 우선변제권이 있어도 보증금을 전액 돌려받기 어려운 상황이 발생한다. 집주인이 해당 주택을 팔거나 경매에 넘겨도 낙찰금이 보증금보다 적을 수 있기 때문이다. 대위변제액은 늘어나는 반면, HUG가 집주인에게서 대신 내준 보증금을 돌려받는 비율(연간 회수율)은 크게 줄어들고 있다. 2019년만 해도 58%였던 연간 회수율은 2022년 24%, 2023년 14%로 점점 줄어들었고, 올해도 10%대를 맴돌고 있다. 보증금 10억원을 대신 내주고도 집주인들한테는 2억원도 못 받고 있다는 것이다. 지난해 HUG가 집주인을 대신해 세입자에게 내어준 3조5544억원 가운데 회수금은 5088억만에 불과했다. 올해 1분기 대위변제액 회수율은 17.2%로, 전세금 8842억원을 대신 돌려주고 1521억원을 회수했다. HUG 관계자는 “경매 절차에는 시간이 걸리기 때문에 대위변제 이후 채권 회수까지 통상 2∼3년가량이 소요된다”면서 “최근 대위변제가 급증하는 추세라 당해연도 회수율이 10%대로 낮아졌다”고 설명했다. 전세보증사고 규모는 앞으로 더욱 늘어날 것으로 전망된다. 지난해 60% 후반대까지 떨어졌던 서울 빌라의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 올해 들어 다시 높아지고 있기 때문이다. 한국부동산원 자료를 보면 지난달 기준 서울지역 빌라의 전세가율은 평균 72.0%로, 올해 1월 70.4%부터 4개월 연속 상승했다. 통상 전세가율이 80% 이상이 되면 집을 팔아도 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 ‘깡통전세’로 분류한다. 이런 상황이 지속되면 전세보증금 사고액은 천정부지로 치솟을 가능성이 있다. 전국에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 전남 광양으로 104%였다. 서울에서 빌라 전세가율이 가장 높은 곳은 강서구(80.2%)였고, 구로구(79.0%), 관악구(77.8%), 중구(76.8%) 순이었다. 부동산 전문가는 “이 같은 현상은 전세가보다 매매 가격이 내려가 발생하고 있다”면서 “앞으로 깡통전세 사고 가능성이 커질 것으로 우려되는 만큼, 관련 대책이 마련이 시급하다”고 했다.2024-05-23 07:31:35
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