[12·16 부동산대책] 내일부터 15억 초과 대출 금지..."초고가 아파트 갭투자 차단"

연이은 규제에도 집값 오름세가 꺾이지 않자 정부가 전방위적 규제라는 극약처방을 내렸다.

주택담보대출 담보인정비율(LTV) 축소와 청약개편, 분양가상한제 적용지역 확대 등 금융 및 분양제도 규제를 강화했다. 또한 종합부동산세 세율도 최대 0.8%포인트(p) 인상하는 등 세제개혁도 본격화 하는 모양새다.

기획재정부와 국토교통부, 금융위원회, 국세청은 16일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 담은 '주택시장 안정화 종합 대책'을 발표했다.

이 같은 대책을 발표한 데 대해 정부는 “서울 주택가격은 지난해 9·13 대책 발표 이후 11월 2주부터 32주간 하락했지만 강남권 재건축발(發) 상승세 확산으로 지난 7월 첫째 주부터 24주 연속 상승했다”며 “올해 상반기 서울 주택시장은 안정세를 보였지만 여전히 풍부한 시중 유동성이 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 현상이 나타나고 있다”고 판단했다.

◇9억 초과 주택 주담대 LTV 축소, 15억 초과는 전면 금지

시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV는 현행 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 LTV는 40%를 적용하고 있다.

앞으로는 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주의 투기지역·투기과열지구 주택담보대출에 대해 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용한다. 9억원 이하는 기존과 같으나, 9억원을 넘어설 경우 20%를 적용할 예정이다.

정부는 또 투기지역·투기과열지구 내 시가 15억원을 넘어서는 아파트는 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지된다.

고가주택 기준도 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경되고, 투기지역·투기과열지구에서 1주택자가 주택을 구입시 1년 내 처분 및 전입 의무가 부여된다. 무주택세대가 고가주택을 구입할 경우 1년 내로 반드시 전입해야 한다.

사적보증의 전세대출보증 규제도 공적보증 수준으로 강화된다. 대출을 활용한 갭투자 수요를 차단하겠다는 의도다.

기존에 9억원을 초과하는 주택을 살 경우 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사·HUG 보증)만 제한됐으나, 앞으로는 사적 전세대출 보증인 서울보증보험도 제한할 수 있도록 협조 요청할 방침이다.

전세 대출받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우에는 전세대출을 회수할 방침이다.

◇종합부동산세율 최대 0.8%p 상향

정부는 종합부동산세 세율도 인상하기로 했다. 일반 주택보유자에 대해서는 과표 대상별로 0.1%p～0.3%p 인상하고, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 보유자에 대해서는 0.2%p～0.8%p 인상한다.

조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한도 현행 200%에서 300%로 올라간다.

공시가격 현실화율 제고에도 나선다. 내년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고할 방침이다.

고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사를 하기로 했다. 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해서도 국세청이 정밀 검증에 나설 방침이다.

◇양도소득세, 실수요자 중심으로 보완

1세대 1주택자의 경우 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하기로 했다.

현행 제도는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제를 적용하고 있다.

앞으로는 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율을 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가하기로 했다.

1년 미만의 경우 40%에서 50%로 인상하고, 1~2년 기본세율은 40%를 적용한다.

다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제를 적용하기로 했다. 내년 6월 말까지 양도하는 주택이 대상이다.

◇민간택지 분양가 상한제 지역 추가지정

정부는 지난 달 6일 1차 분양가 상한제 적용에서 제외된 지역들을 중심으로 상승 기대심리가 확대되고 세제·대출 규제를 피해 증여, 법인 설립 등을 활용해 투자하는 강남권 등의 고가주택 중심으로 매수 행위가 성행한 것으로 보고 있다.

이에 서울 13개구 전지역과 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동, 정비사업 이슈가 있는 서울 5개구 37개동을 추가로 민간택지 분양가상한제 적용지역으로 지정했다.

서울 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 등 13개 구의 모든 동이 상한제 적용을 받게 된다.

또 정비사업 이슈가 있는 강서구 5개 동(방화·공항·마곡·등촌·화곡), 노원구 4개동(상계·월계·중계·하계), 동대문구 8개동(이문·휘경·제기·용두·청량리·답십리·회기·전농), 성북구 13개동(성북·정릉·장위·돈암·길음·동소문동2·3가·보문동1가·안암동3가·동선동4가·삼선동1·2·3가), 은평구 7개동(불광·갈현·수색·신사·증산·대조·역촌)도 추가로 지정된다.

풍선 효과가 나타나고 있는 경기 광명시(광명·소하·철산·하안), 하남시(창우·신장·덕풍·풍산), 과천시(별양·부림·원문·주암·중앙) 등도 분양가 상한제를 적용받게 됐다.

◇불법 전매시 10년 간 청약 금지

현재는 공급질서 교란행위 적발 시에는 3~10년간 청약을 금지하고 있으나, 앞으로는 무조건 10년간 청약이 금지된다.

청약 당첨 요건도 까다로워진다.

현재는 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당지역(특별·광역시, 시·군)에 일정기간(보통 1년) 이상 거주한 자에게 우선 공급하고 있다.

그러나 앞으로는 관계 지자체와 협의해 투기과열지구나 대규모 신도시(66㎡ 이상)에서는 청약 1순위 요건이 되는 거주기간이 2년으로 늘어나게 된다.

홍남기 부총리는 "주택시장 안정에 대한 정부의 의지는 그 어느 때보다도 확고하다"며 "이번 대책을 통해 주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택공급을 지속적으로 확대해 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편할 것"이라고 밝혔다.

한편 이번 대책은 오는 17일부터 바로 시행된다.