전월세전환율 1.5%p 인하…전세시장 안정되나

정부가 전월세전환율을 기존 4%에서 2.5% 수준으로 낮추기로 함에 따라 최근 급격히 진행되고 있는 전세의 월세 전환 추세가 진정될지 주목된다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 '제3차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "현행 4%인 월차임 전환율(전월세 전환율)을 2.5%로 하향 조정하겠다"고 밝혔다.

현재 전월세전환율은 한국은행 기준금리(현 0.5%)에 시행령으로 정한 이율(3.5%)을 더하는 방식으로 산출된다.

정부는 임차인의 전세대출금, 임대인의 투자상품 수익률, 주택담보 대출금리 등 양측의 기회비용 등을 검토한 결과 전월세전환율은 2.5%가 적당하다고 판단했다고 밝혔다.

6월 기준으로 전세대출 금리는 2.26%, 주택담보대출금리는 2.49%다. 전월세전환율이 내려가면 전세를 월세로 돌릴 때 월세가 그만큼 낮아지게 된다.

예를 들어 5억원짜리 전세에서 집주인이 계약 기간 중 보증금을 3억원으로 낮추고 나머지는 월세로 받겠다고 한 경우 전월세전환율을 현 4.0%를 기준으로 하면 2억원에 4.0%를 곱해 나온 800만원에 12를 나눈(2억원X4.0%/12) 66만6천여원이 월세다.

정부가 전월세전환율의 상수 3.5%를 2.0%로 내려 전월세전환율이 2.5%가 된다고 하면 월세는 2억원X2.5%/12, 즉 41만6천여원이 된다. 월세가 25만원이 더 내려가게 되는 셈이다.

다만 전월세전환율은 월세를 전세로 바꾸는 경우에는 적용되지 않는다.  월세를 전세로 바꿀 때는 '시장 전환율'을 참고해 집주인과 세입자간 협의해 정해야 한다.

시장 전환율이란 시장에서 통용되는 전환율로, 한국감정원이 '전월세전환율'이라는 똑같은 이름으로 매달 발표하고 있다.

홍 부총리는 '6·17 대책', '7·10 대책' 등 앞서 발표한 부동산 대책의 효과에 대해 "관련 법안이 시행되고 주택공급 대책이 발표되면서 대책 효과가 시차를 두고 주택시장에 나타나고 있다고 판단된다"며 "매매 시장은 서울 지역 상승세가 둔화 추세를 보이는 등 7월에 비해 진정되고 있다"고 평가했다.

다만 전세 시장에 대해선 "올해 6월 이후 상승폭이 확대되는 등 불안 요인이 있는 것으로 판단한다. 이는 법 시행 전 미리 전세가격을 올려 계약을 체결한 데 따른 것"이라며 "8월 둘째주에는 첫주 대비 전세가격 상승폭이 축소되는 등 조정되는 모습도 있어 시장 상황을 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

그러면서 "전국 845만 임차가구의 많은 분들이 계약갱신 혜택을 받을 수 있으나 이런 과정에서 가구 분화, 결혼, 자녀교육 등으로 새로운 집을 구하는 분들에게는 최근 전세가격 상승이 부담요인이 되는 점에 대해 송구스럽게 생각한다"고 덧붙였다.

홍 부총리는 '임대차 3법' 시행에 따른 후속 조치로 "허위 계약갱신 거절로부터 임차인을 보호하기 위해 퇴거 이후에도 일정기간 주택의 전입신고·확정일자 현황 등을 열람할 수 있도록 정보열람권을 확대하겠다"고 밝혔다.

임대차 3법 등 시행 과도기에 빚어질 수 있는 다양한 분쟁을 해결하기 위해 현재 6곳인 분쟁조정위원회는 연내 6곳 더 추가로 설치하기로 했다. 

아울러 전세시장 통계가 신규와 갱신 계약을 포괄할 수 있도록 통계조사 보완 방안도 신속히 검토하겠다고 밝혔다.

홍 부총리는 "현행 전세통계는 집계방식의 한계로 임대차 3법으로 인한 전세가격 안정효과를 단기적으로 정확히 반영하는 데 일부 한계가 있다"며 "현행 전세통계는 확정일자를 받은 임차가구만을 대상으로 하고 있어 관례상 계약갱신을 하는 임차가구는 별도의 확정일자를 받지 않는 경우가 많아 통계에 반영되지 않음을 감안할 필요가 있다"고 지적했다.

전문가들은 전월세전환율 인하가 월세 시장 안정에 기여할 것이라고 전망하면서도 전월세전환율 규정이 강제력이 부족해 시장에서 잘 이행되지 않는 현실은 감안해야 한다고 지적했다.

한편, 홍 부총리는 수도권 주택 공급확대 대책의 후속 조치와 관련해 "공공재개발은 많은 조합들의 적극적인 추진 의사를 반영해 연내 사업지를 선정하도록 8월에 주민방문설명회를 추진하고 9월에 공모를 실시하겠다"고 밝혔다.

공공재건축에 대해선 "조합원들이 공공재건축의 수익성 및 사업기대효과를 체감할 수 있도록 금주 중 '공공정비사업 통합지원센터'를 LH 용산특별본부 안에 개소해 무료 사전 컨설팅을 보다 체계적으로 제공하겠다"고 말했다.

이어 "태릉골프장 등 신규택지 기반의 대규모 사업지 광역교통대책은 금년 중 주요 내용에 대한 연구용역을 마무리해 내년 1분기 대도시권광역교통위원회 심의를 통해 확정할 수 있도록 추진하겠다"고 밝혔다.

홍 부총리는 부동산시장 교란행위 점검과 관련해 "현재 9억원 이상 고가 거래 중 미성년자 거래 등 이상거래 의심 건, 토지거래허가구역 및 수도권 주요 과열지역 내 이상거래 의심 건에 대한 기획 조사가 진행 중"이라고 공개했다.