6·17대책 이후 2달, 정책효과는…'?'

지난 6·17 부동산 대책과 7·10 부동산 대책 이후 갭투자와 법인을 통한 주택매입 투기사례는 확연히 감소되고 있지만, 예상치 못했던 전세시장 불안이 나타나면서 정책당국이 고심하고 있다.

다주택자와 법인 등의 '갭투자'를 차단하기 위한 6·17 부동산 대책 이후 수도권 집값 상승폭은 줄어들고 있지만 아직은 안정기에 접어들었다고 장담하기는 이르다는 평가가 나온다.

김용범 기획재정부 제1차관은 "내년 6월 1일 기준으로 강화된 종합부동산세법이 적용되면 유동성 제약이 있고 종부세율이 주택 임대수익률에 근접한 사업자부터 주택을 매각할 것으로 예상된다"고 밝혔다.

그러면서 "다주택 법인 형태로 보유하고 있는 주택들은 상당히 많은 물량이 매각이 되거나 개인사업자로 전환될 것으로 예상된다"며 "연도별 자동 말소되는 임대주택의 상당량이 주택시장의 매물로 공급될 것"이라고 덧붙였다.

김 차관은 "8·4 공급대책으로 신규 공급에 대한 기대감이 점차 확산될 것이기 때문에 시간이 흐를수록 패닉바잉이 진정되고 실제 주택 매입을 계획한 분들이 차분하게 시기를 선택할 수 있다"며 "그렇게 되면 앞으로 주택시장이 실수요자 중심으로 재편되고 (주택 가격에 대한) 하향 안정 기대감이 우세할 것"이라고 전망했다.

지난 17일 한국감정원 통계에 따르면 6·17대책 이후 최근까지 2개월 동안(6월 15일∼8월 10일) 수도권의 아파트값은 1.25% 상승했다. 서울은 0.50% 올랐고, 경기는 1.82%, 인천은 0.65% 각각 상승했다.

서울은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향 등으로 올해 들어 6·17대책 전까지 아파트값(-0.06%)이 떨어졌다가 대책 이후 2개월 동안 0.50% 오르며 상승세로 돌아섰다.

고가주택에 대한 대출 규제와 세금부담이 커지면서 9억원 이하 아파트가 밀집된 서울 외곽 지역이 가격 상승을 이끈 것으로 보인다.

특히 6·17대책에서 토지거래허가구역으로 묶인 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동의 아파트 값마저 오르는 '기현상'이 나타나 정책 당국을 당혹스럽게 하고 있다.

전문가들은 6·17대책으로 수도권 대부분이 규제지역으로 묶이면서 시중의 풍부한 유동성이 다시 서울로 고개를 돌렸고 집값 상승으로 불안해진 30∼40대 등 실수요자 일부가 매수에 나서면서 서울 집값이 강세를 보이고 있다고 진단했다.

게다가 서울‧수도권을 중심으로 전세 매물 잠김 현상이 나타나면서 전셋값이 급등하고 전세의 월세 전환율도 높아지고 있다.

다주택자의 세 부담을 대폭 늘리는 내용의 '부동산 3법'(소득세·법인세·종부세법)과 '임대차 3법'(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제) 입법 후폭풍 때문이다.

새 임대차법으로 전세 계약기간이 4년으로 늘어나고, 계약갱신 시 보증금 인상이 5% 안으로 제한되자 집주인들이 신규 계약에서 전셋값을 올려받고 있고, 4년 거주가 보장된 세입자들이 기존 전셋집에 주저앉으면서 공급이 줄어 전세 품귀가 빚어지고 있다.

서울 아파트 전셋값은 지난주까지 59주 연속 상승하며 좀처럼 떨어지지 않고 있다.

전문가들은 6·17대책이 아직 의도했던 효과를 거두지는 못했다면서 이후 발표된 추가 대책과 함께 집값 안정 등 효과가 나타날지는 지켜봐야 한다고 말한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "6·17대책의 영향으로 단기적 투기 수요와 다주택자의 추가 구매 수요는 숨을 고를 것으로 보인다"고 진단했다.

함 랩장은 "대책 이후 분양시장 과열과 전월세 시장 가격 불안 심화 등은 점검이 필요한 부분"이라며 "저금리, 풍부한 유동성 등을 고려할 때 정책 효과로 가격 하락·안정 효과를 기대하기보다 상승률 둔화 정도의 효과를 기대할 수 있을 것"이라고 예상했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "6·17대책도 강력한 대책이지만 이후 부동산 3법 통과와 새 임대차법 시행 등이 더 시장에 영향을 준 것 같다"며 "정부가 부동산 대책을 내놓을 땐 시장을 바로 읽고 거기에 맞는 대책을 내놔야 할 것"이라고 조언했다.

이런 가운데 정부가 집값의 호가를 조작하거나 담합해 가격을 끌어올리는 등 각종 부동산 시장 교란 행위에 대한 처벌을 법제화하고 강도도 대폭 격상하는 방안을 추진한다. 시장 교란 행위를 감시·통제할 범정부 감독기구는 이르면 연말 출범할 계획이어서 파급 효과가 주목된다.

부동산 감독기구는 관련 법안이 오는 9월 국회 때 예정대로 법이 통과되고 시행 시기를 ‘공포 후 즉시’로 설정할 경우 이르면 연말, 늦어도 내년 초에는 새 법이 가동될 수 있다.

​정부 관계자는 부동산 감독기구의 성격상 국토부 산하에 두는 방안이 유력하지만, 다양한 정부기관을 포괄한다는 점을 감안해 총리실 산하에 배치하는 방안과 금융감독원과 같은 독립 형태의 기구로 설치하는 방안 모두를 검토하고 있다고 밝혔다.