'재건축 기지개' 용산, 집값과열 우려

11년만에 재건축을 앞둔 용산구 부동산시장이 들썩이고 있다. 정부의 정비창 개발, 한남뉴타운 재개발 등 각종 개발로 인한 기대감 등으로 거래량이 증가세를 보이면서 집값 과열현상까지 우려되는 상황이다.

8일 업계에 따르면 서울시 용산구 일대 한강변에 자리잡은 한강삼익아파트가 지난달 29일 재건축 사업시행계획인가를 받았다. 한강삼익아파트가 재건축인가를 받으면서 일대에서 11년 만에 재건축사업 단지가 등장하게 됐다.

기존 2개동 252가구는 전용 44~129㎡ 329가구(4개동)로 재탄생하며, 임대아파트는 전용 44㎡ 단일 면적으로 나온다. 도로(465.6㎡), 소공원(454.6㎡)을 조성해 용산구에 기부채납하는 조건으로 사업을 승인받았다.

한강삼익아파트는 지난 1979년 12층, 2개동 규모로 준공됐고 지난 2003년 재건축사업을 위해 조합이 설립된 후 17년 만에 재건축이 가시화됐다.

한강삼익아파트 재건축사업 속도가 붙으면서 이촌동을 중심으로 한강변에 자리잡은 재건축단지들의 사업 진행 여부에도 관심이 쏠리고 있다. 현재 이촌지구를 중심으로 신동아아파트, 산호아파트, 한강맨션아파트 등 대부분 단지들이 재건축 연한인 30년을 넘어선 상황이기 때문이다.

이미 용산구 내 주택 재건축 사업장은 총 18곳에 달하며 조합구성을 마친 단지가 7곳, 추진위원회를 구성한 곳은 5곳 등이다.

최근에는 소규모 재건축을 진행 중인 한남동 시범아파트가 오는 20일 조합 설립을 위한 창립총회를 개최한다고 밝혔다.

이 단지는 도시경관법상 증축이 불가능해 1대 1 재건축을 진행할 예정이다. 200여가구의 비교적 소규모 단지지만 인근 한남더힐, 유엔빌리지 등 고급단지와 맞닿아있어 투자자 관심이 쏠리고 있는 상황이다.

한남뉴타운 내에서도 개발에 가장 앞선 3구역과 한남2구역이 연내 건축심의를 받은 뒤 내년 상반기 중 사업시행인가를 받을 계획이다.

연이은 개발과 호재 등이 겹치면서 용산구 일대 부동산시장이 급격히 과열되는 양상을 보이자 정부가 토지거래허가구역지정을 통한 통제에 나섰다. 그러나 업계에서는 집값 안정 효과를 가져올 수 있을지는 미지수라는 분석이다.

국토교통부는 지난달 초 용산역 뒷편 정비창 부지를 개발해 아파트 8000가구를 공급하겠다는 내용을 담은 '5·6 수도권 공급 대책'을 발표했다. 이후 용산 일대 부동산시장이 들썩이자 지난달 20일부터 용산 일대 재개발·재건축단지 13곳을 토지거래허가구역으로 묶었다.

대지면적 기준으로 주거지역은 18㎡ 초과, 상업지역은 20㎡ 초과 토지를 거래할 때 구청 허가를 받아야만 한다. 주택은 실거주자, 상가는 자영업자 등 실수요자만 취득할 수 있다. 2년간 용도변경이 불가하고 허가받은 목적대로만 해당 토지를 사용해야 한다.

이러한 정부 규제가 이어지자 오히려 경매시장에서 풍선효과가 나타나고 있는 모양새다.

법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 12일 진행된 서울 용산구 청파동1가 지상 3층짜리 근린주택 경매에 42명이 응찰해 감정가(9억143만1950만원)보다 5억원 이상 높은 14억6000만원에 매각됐다.

지난 2일 서울서부지법에서 진행된 서울 용산구 한강로2가 소재 건물면적 29㎡, 대지면적 46㎡ 단독주택 1회 경매 입찰에도 45명이 몰렸다. 낙찰가는 감정가(최저가)가 6억688만6000원보다 2배 높은 12억1389만2000원을 기록했다.

이 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정했으나 민사집행법상 경매를 통한 취득은 특례를 적용받기 때문에 제한 없이 개발 가능해 투자자들이 몰렸다는 것이 업계 설명이다.

업계 한 관계자는 “용산 일대는 정부 신도시급 주택공급계획과 더불어 신분당선 연장, GTX 통과 등 개발호재가 몇 년째 이어지고 있다”며 “교통호재 당시에 이미 집값이 오른 상황에서 최근 한강변 일대를 중심으로 재건축이 다시금 이어지면서 고급주거단지 조성에 대한 기대감으로 집값 과열이 한번 더 이어질 가능성이 높다”고 설명했다.