용적률·층수 규제 완화, 집값 상승에 기름 붓나?

더불어민주당과 정부가 내주 부동산 시장 안정화를 위한 주택 공급 확대 방안을 발표한다
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당정은 내달 4일 본회의에서 부동산 세법 개정안을 처리한 후 공급대책을 발표하기로 정했다.

정부가 발표할 방안에는 서울 내 택지 용적률 상향 조정을 통해 공급량을 확대하는 방안이 주요 골자가 될 것으로 알려졌다.

다만 부동산 시장에 잘못된 신호를 주지 않기 위해 용적률 완화 대상 지역과 완화 정도, 완화 시 발생하는 이익 환수 방식을 놓고 당정은 세부 의견을 조율 중이다.

정부가 서울 강남권 개발제한구역(그린벨트)을 해제하지 않기로 방침을 세움에 따라 국가 소유 태릉골프장 등 수도권 내 국공유지 유휴부지를 택지 공급에 활용하는 방안도 유력하게 검토되고 있다.

현재까지 거론된 서울 도심 공급 예정지를 보면 △노원구 태릉골프장(1만가구), △용산구 용산정비창(1만500가구), △삼성동 서울의료원 용지(3500가구), △중구 소재 옛 중구청 용지(600가구) 등이 있다. 여기에 최근 △4대문 안(5000~6000가구), △마포구 DMC 랜드마크 용지(5000~8000가구) 등이 추가된 것으로 알려졌다.

서울 강남 지역 재건축의 경우 공공뿐만 아니라 민간 부분까지 용적률을 상향하는 방안을 테이블 위에 올려놓고 막판 점검 중인 것으로 알려졌다. ​민주당은 이 같은 대책을 통해 10만호 이상을 공급하겠다는 계획이다.

정부는 또 서울 307개 역 주변 250m로 규정돼 있는 '역세권(준주거지역)'의 범위를 350m로 늘리고, 이 지역에 적용되는 용적률을 높이는 방안을 고려하고 있다. 대신 늘어나는 용적률의 절반 가량을 공공임대주택으로 배정해 주택 공급을 늘릴 계획이다.

서울시는 도심 건물의 최대 용적률을 최대 1250%까지 풀어 남대문권·을지로권·서대문권·동대문권 등 4대문 안에 약 5000~6000가구를 공급하는 방안을 구상한 것으로 알려졌다. 고밀도 개발로 주택난을 해소하겠다는 것이다. 

현재 400%인 서울시 준주거지역 용적률을 2배 정도 늘리고 35층 층고 제한도 완화되면 장기간 사업이 지연되던 강남권 재개발과 재건축 사업이 활기를 띨 것으로 보인다.

대치 은마아파트, 압구정 1~6지구, 잠실주공5단지, 올림픽선수촌아파트, 여의도 시범아파트, 목동 1~14단지 등 재건축을 추진하고 있는 주요 단지가 6만가구 규모다.

현재 계획상 이 단지들이 재건축하면 추가 공급이 4만~5만가구가량 가능할 것으로 예상되는데, 이들이 모두 공공재건축을 받아들여 용적률을 더 높이면 추가 공급 물량은 최대 10만가구 안팎까지 늘어날 수 있다.

◇집값 상승 조짐 심상치 않아...강북 소형 아파트 4억 훌쩍 넘어

하지만 규제 완화로 강남권 재건축ㆍ재개발 기대감이 높아지면서 정부의 공급 대책 발표 전부터 서울의 아파트 값이 가파르게 치솟을 조짐을 보이고 있다.

29일 KB국민은행이 작성한 월간 KB주택가격동향에 따르면 7월 서울의 소형 아파트 평균 매매가격은 4억1천380만원으로, 처음 4억원을 넘긴 것으로 나타났다.

준공 37년이 넘어 현재 수직 증축 리모델링을 추진 중인 강남구 개포동 삼익대청 39.5㎡의 경우 7일 11억1천만원(7층)에 거래되는 등 강남권에서는 10억원이 넘는 소형 아파트도 어렵지 않게 찾을 수 있다.

준공 33년째를 맞은 노원구 상계동 상계주공3차 58.0㎡는 이달 8일 7억1천만원(10층)에 신고가로 거래됐고, 20년 된 관악구 두산아파트는 59.9㎡가 이달 9일 8억7천만원(19층)에 매매돼 신고가를 기록하는 등 가격이 계속 오르는 분위기다.

이번 조사에서는 서울의 중소형 아파트 평균 매매가격도 7억18만원으로, 처음 7억원을 넘겼다. 중소형 아파트 기준은 전용 40∼62.8㎡ 이하다.

방 1∼2개에 작은 주방과 거실이 딸린 정도의 소형·중소형 아파트 가격마저 치솟으면서 서울에서 서민들의 내 집 마련이 점점 어려워지고 있다.

 
◇재건축 단지 공공재건축으로 '반값 아파트' 공급 가능

문제는 재건축‧재개발 시장에 투기 세력이 난립해 과열될 가능성이 높고, 기존 주택 보유자에게 재건축 초과이익을 얼마나 걷을지다.

용적률 상향의 대가로 임대주택 공급 비율 등을 늘린다 해도 단기간 집값 안정에는 영향을 줄 수 없다는 지적도 있다. 서민들이 ‘남의 집 살이’보다는 ‘내 집 마련’에 목표를 두고 있기 때문이다.

전문가들은 규제 완화 이익을 공공에 환원하면서도 조합도 이익을 공유할 수 있는 공공재건축 방식으로 추진하되 서민들에게 공공임대가 아닌 일반분양을 확대하는 쪽으로 가야 한다고 조언했다. 

가령 용적률 상향으로 늘어난 주택에 임대를 준 뒤, 일정 기간(5~10년) 후 분양으로 전환하고 그 이익을 공공과 재건축 조합원이 공유하는 방안이 가능하다. 실제 재건축 추진 단지들에서는 임대형 기부채납이 아니라 공공분양형이라면 공공재건축을 한 번 검토해 볼 수 있다는 의견이 나온다.

아울러 투기를 막기 위해선 재건축을 민간이 아닌 공공기관이 주도해야 한다고 입을 모았다. 공공분양 물량은 토지 임대부나 지분 적립형 방식을 접목하면 실수요자들에게 실질적으로 '반값 아파트'를 공급할 수 있다는 것이다.

한 부동산 전문가는 "강남권 등 재건축 추진 단지 시장에서 단기적 가격 상승이 나타날 수는 있는데 이는 불가피한 측면이 있다"면서 "하지만 도심 고밀도 개발과 서울 전역의 재건축·재개발, 그리고 신도시 등 세 가지를 주축으로 한 서울·수도권에 대한 공급체계가 모두 동시다발적으로 작동해야만 실수요자의 불안과 집값 급등을 잠재울 수 있다"고 했다.